Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Для сотен тысяч российских семей ипотечное кредитование стало реальной возможностью решить свои жилищные проблемы. Банки предлагают разнообразные ипотечные программы И если банк предоставляет заёмщику возможность выбора схемы погашения ипотеки, стоит знать какие бывают виды платежей и чем они отличаются.

Подписавший кредитный договор, обязуется вернуть банку сумму кредита (тело кредита) и платить проценты в течении всего срока кредитования. И именно из этих сумм и складывается общая сумма займа.

Трезво оценивая свои финансовые возможности, заёмщик по согласованию с кредитной организацией определяет срок кредита. А банк устанавливает процентную ставку — то есть плату за пользование кредитом.

Обычно это от 6 до 12% годовых.

Исходя из этого рассчитывается
ежемесячный
платёж. Каждый
платёж состоит
из частичной оплаты тела кредита
и оплаты процентов
начисленных на оставшийся основной
долг.

Содержание:

Виды платежей

В зависимости от соотношения суммы
процентов и суммы
частичной оплаты основного
долга, ежемесячные
платежи могут
рассчитываться по дифференцированной
или аннуитетной схеме. И если кредитная
организация предоставляет заемщику
право выбора способа погашения
ипотечного кредита,
стоит знать: как рассчитываются
ежемесячные
платежи, в чём
преимущества и недостатки каждой из
двух схем.

Дифференцированный платеж

Это схема расчета, когда размер
ежемесячного
платежа по
погашению кредита
постепенно уменьшается к концу периода
кредитования.

При дифференцированной схеме погашения
кредита, ежемесячный
платеж рассчитывается
как сумма основного
долга разбитая по месяцам
равными частями, плюс проценты,
начисляемые помесячно на оставшийся
долг. Естественно, что размер долга
уменьшается к концу срока кредитования,
отсюда и получается уменьшение размера
ежемесячной
выплаты. Таким образом первые взносы
будут большими чем последние.

График

Принцип дифференцированного способа погашению кредита проще всего представить в виде графика.

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Формула расчета

Часть ежемесячного
платежа идущая
на погашение
основного долга
вычисляется следующим образом: нужно
размер основного
долга, разделить на срок кредита
в месяцах.

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

B – часть ежемесячного
платежа на
погашение основного
долга, S – размер основного
долга, N – срок кредита
в месяцах.

Остаток задолженности на текущий
месяц рассчитывается
следующим образом: часть ежемесячного
платежа идущую
на погашение
основного долга
нужно умножить на количество уже
оплаченных месяцев.
И вычесть полученное из первоначального
основного долга.

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга, S – размер основного долга, Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце, n – количество прошедших месяцев.

Для расчета начисленных на остаток
долга процентов
нужно остаток основного
долга в текущем месяце
умножить на месячную процентную
ставку (годовую делённую на 12 мес.).

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

p – начисленные проценты
в месяц, Sn —
остаток задолженности по основному
долгу в месяце,
P – годовая процентная
ставка.

Таким образом, ежемесячный
платёж по
дифференцированной схеме
погашения
можно рассчитать по следующей формуле:

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

  • Dn — дифференцированный ежемесячный платёж
  • p — начисленные проценты в месяце
  • Sn — остаток задолженности по основному долгу в месяце
  • P — годовая процентная ставка
  • B – часть ежемесячного платежа на погашение основного долга
  • S – первоначальный размер основного долга
  • N – срок кредита в месяцах
  • n – количество прошедших месяцев

Таблица

В качестве примера дифференцированной схемы, приведём в таблице расчёт платежей по кредиту 500 тыс. рублей сроком на один год под 14% годовых.


Ежем. платеж
Осн. долг
Проценты
Ост. долга

1
47 500.00
41 666.67
5 833.33
458 333.33

2
47 013.89
41 666.67
5 347.22
416 666.67

3
46 527.78
41 666.67
4 861.11
375 000.00

4
46 041.67
41 666.67
4 375.00
333 333.33

5
45 555.56
41 666.67
3 888.89
291 666.67

6
45 069.44
41 666.67
3 402.78
250 000.00

7
44 583.33
41 666.67
2 916.67
208 333.33

8
44 097.22
41 666.67
2 430.56
166 666.67

9
43 611.11
41 666.67
1 944.44
125 000.00

10
43 125.00
41 666.67
1 458.33
83 333.33

11
42 638.89
41 666.67
972.22
41 666.67

12
42 152.78
41 666.67
486.11
0.00

Переплата по процентам: 37 916.67 руб.

Общая стоимость кредита: 537 916.67 руб.

Плюсы

  • Сумма платёжа уменьшается с каждым месяцем, кредитная нагрузка снижается
  • Существенная экономия на оплате процентов за пользование кредитом

Минусы

  • Первые крупные платежи могут быть довольно серьёзной нагрузкой на бюджет заёмщика
  • Банки предъявляют более строгие требования к заёмщику претендующему на дифференцированную схему расчета.

Аннуитетный платеж

Это вид расчета погашения долга по
ипотечному кредиту,
при котором ежемесячный
платеж остаётся
постоянным в течение всего срока
кредитования.

Фиксированная сумма ежемесячного
платежа получается
за счёт того, что часть денег, идущая на
погашение тела
кредита, со
временем увеличивается, а часть, идущая
на оплату процентов
за пользование кредитом
— уменьшается.

Это означает, что первые
месяцы ипотеки
заёмщик большей частью оплачивает
проценты банку,
и только к середине срока кредитования,
сумма идущая на погашение
основного долга
увеличивается до существенных значений.

Поскольку, сумма основного
долга уменьшается медленно, то и процентов
на остаток долга начисляется больше.
Переплата по кредиту
в этом случае может быть довольно
существенна.

График

Наглядно представить принцип формирования аннуитетного платежа, можно взглянув на приведённый ниже график.

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Формула расчета

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

  • An — аннуитетный ежемесячный платёж
  • S — первоначальный размер основного долга
  • P — процентная ставка по кредиту
  • N — срок кредита в месяцах

Данная формула применяется во всех
кредитных
организациях и используется в большинстве
кредитных
калькуляторов.

Таблица

Расчет по ежемесячных аннуитетных платежей можно увидеть в таблице. В качестве примера рассмотрим кредит 500 тыс. рублей со сроком погашения один год, под 14% годовых.


Ежем. платеж
Осн. долг
Проценты
Ост. долга

1
44 893.56
39 060.23
5 833.33
460 939.77

2
44 893.56
39 515.93
5 377.63
421 423.85

3
44 893.56
39 976.95
4 916.61
381 446.90

4
44 893.56
40 443.34
4 450.21
341 003.55

5
44 893.56
40 915.18
3 978.37
300 088.37

6
44 893.56
41 392.53
3 501.03
258 695.84

7
44 893.56
41 875.44
3 018.12
216 820.40

8
44 893.56
42 363.99
2 529.57
174 456.41

9
44 893.56
42 858.23
2 035.32
131 598.18

10
44 893.56
43 358.25
1 535.31
88 239.93

11
44 893.56
43 864.09
1 029.47
44 375.84

12
44 893.56
44 375.84
517.72
0.00

Переплата по процентам: 38 722.71 руб.

Общая стоимость кредита: 538 722.71 руб.

Плюсы

  • Фиксированный платеж на весь срок кредитования, позволяет планировать свой бюджет
  • Банки более лояльны к заемщикам, претендующим на аннуитетную схему погашения кредита.

Минусы

  • Существенная переплата процентов за пользование кредитными средствами
  • При рефинансировании кредита, убытки могут перекрывать выгоду

Сравнение платежей

Дифференцированный способ
погашения кредита
лучше выбирать тем, кто уверен в своей
платежеспособности.
Первые крупные ежемесячные
платежи могут
позволить себе не все.

Этот способ будет
оптимальным, если заёмщик планирует и
имеет возможность погасить кредит
в короткий срок. И если банк предоставляет
возможность выбрать дифференцированный
способ расчета, выгода будет
очевидной.

Это и наименьшая переплата
процентов, и
скорейшее погашение
ипотеки.

Не каждый заёмщик может позволить себе первые крупные ежемесячные платежи при дифференцированной схеме погашения. Чтобы комфортно расплачиваться по ипотеке, возможно придётся довольствоваться меньшей суммой кредита, либо отказаться от такой схемы в пользу аннуитетной.

При ипотечном кредитовании большинство банков, как правило, безальтернативно предлагают аннуитетный способ погашения. Поскольку ипотека предполагает длительные сроки кредитования, и высокие риски, банки стремятся как можно быстрее в первые месяцы ипотеки получить прибыль от выплаты процентов.

Однако, и с точки зрения заёмщика у этой схеме есть свои преимущества. Более мягкие требования банка позволяют рассчитывать на большую сумму ипотеки. Фиксированные платежи позволяют точно планировать свой семейный бюджет.

А учитывая инфляцию, с каждым годом платёж по ипотеке будет менее обременителен для кармана заёмщика.

Из приведённых выше расчётов очевидно — переплата процентов при дифференцированном способе значительно меньше, чем при аннуитетном. И чем больше сумма и срок кредита, тем существеннее эта разница.

Вывод

Сэкономить на выплате процентов по ипотеке стремится каждый заёмщик. Однако, самым действенным способом экономии остаётся досрочное погашение кредита. В этом случае существенной разницы между дифференцированными и аннуитетными платежами нет. При любом способе расчёта, досрочное погашение ипотечного кредита даст более существенную экономию на выплате процентов банку.

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж?

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Чтобы сориентироваться в ежемесячных взносах по кредиту и не остаться перед фактом неподъёмных сумм, рассмотрим, какие бывают виды платежей.

Виды платежей по кредитам

Уже после подписания кредитного договора заёмщик вдруг обнаруживает, что первые взносы по кредиту существенно превышают тот возможный лимит, который он может безболезненно выделить на погашение кредитных сумм из своих доходов.

В дальнейшем, чтобы сводить концы с концами и не допустить просрочек по оплате, кредитополучателям приходится «затянуть поясок потуже» или занимать у знакомых и друзей недостающие суммы.

В чём же разница между аннуитетным и дифференцированным платежами и какой платёж выгоднее?

Дифференцированные платежи

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Ещё в недавние времена в российской (советской) практике кредитования применялся только один вид платежей — дифференцированный. Дифференцированный платёж заключается в том, что на первые месяцы выплат приходятся максимальные суммы, в которые входит часть основного долга и проценты по кредиту.

При дифференцированных платежах сумма основного долга, так называемое тело долга, делится равными частями на весь срок платежа, а вот проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Соответственно, в первый месяц суммы платежей наиболее велики, потому что проценты по кредиту существенны.

А к концу срока выплаты будут минимальны. Дифференцированные платежи удобны для тех, у кого доход не носит характер неизменной величины, и через некоторое время может появиться возможность досрочно погасить долг. В этом случае переплата по кредиту будет меньше, чем при аннуитетном расчёте.

Далеко не каждый кредитополучатель может позволить себе выплачивать в первые месяцы суммы, складывающиеся при дифференцированном расчёте платежей. Ему придётся отказаться от подобного кредита, либо взять сумму меньшую, чем необходимо, чтобы беспроблемно расплачиваться по долговым обязательствам. Такому заёмщику больше подойдёт аннуитетный вид платежа.

Аннуитетные платежи

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

Отличие аннуитетного платежа от дифференцированного в том, что сумма ежемесячного взноса всегда неизменна, но вот структура этой суммы меняется из месяца в месяц. Основную часть в первые месяцы составляют проценты по кредиту, а сумма тела долга — минимальна. Таким образом банк страхует риски недополучения прибыли в случае досрочного погашения кредита заёмщиком. Подобный график погашения платежей с ежемесячной суммой — константа очень выгоден людям, имеющим фиксированный доход:

  • нет необходимости каждый месяц сверяться с графиком платежей, чтобы заранее зарезервировать нужную сумму для оплаты кредита;
  • равные доли платежа позволяют исключить возможность остаться без средств к существованию после уплаты ежемесячного взноса.

Формулы расчёта кредитных платежей

Для того, что бы определить для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платёж, можно заранее просчитать по формулам ежемесячные суммы:

  • общего платёжа;
  • начисляемых процентов;
  • суммы основного долга;
  • остатка кредита на начало и конец месяца.

Формула расчёта дифференцированного платежа:

Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

  • НП — начисленные проценты в периоде;
  • ОК — остаток кредита в месяце;
  • ПС — процентная ставка по кредиту.
  • Такая формула часто применяется банками и кредитными учреждениями для расчёта дифференцированных платежей. Общую сумму переплаты по этому виду кредита можно увидеть в таблице:

    Читайте также:   Где можно взять микрозайм за 15 минут: проценты в мфо и отзывы

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    Формула расчёта аннуитетного платежа:

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

  • АП — общий аннуитетный платёж в периоде;
  • СК — первоначальная сумма кредита;
  • ПС — процентная ставка по кредиту;
  • КП — количество месяцев (периодов).
  • Данная формула считается основной для расчёта аннуитетных платежей и применяется основным количеством банков и кредитных организаций, используясь в большинстве кредитных калькуляторов. Полученные результаты по ежемесячному погашению кредита и сумме переплаты за пользование займом, можно увидеть в таблице:

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    Из приведённых расчётов видно, что окончательная сумма переплаты по дифференцированному виду платежа несколько ниже, чем при аннуитетном расчёте. Если сумма кредита существенна, то разница будет более чем очевидна. Таким образом, прежде чем заключить договор по кредитованию, необходимо взвесить все плюсы и минусы обоих видов платежей: дифференцированного и аннуитетного.

    Видео: Что выбрать — аннуитетный или дифференцированный платеж?

    Итого

    Предварительный расчёт поможет определить, что выгоднее заёмщику: переплатить в итоге определённую сумму или удовлетвориться фиксированным ежемесячным платежом. В наступившем 2019 году правильный расчёт и определение потенциала своего финансового состояния будет более чем актуально.

    Ипотека с дифференцированными платежами: банки в 2019 году

    Большинство банков при оформлении ипотечных займов предлагают заемщикам систему погашения задолженности аннуитетными платежами, которые выгодны, прежде всего, для самого кредитора.

    Дифференцированные же платежи, позволяющие быстрее рассчитаться по основному долгу, являются сейчас редкостью.

    Рассмотрим подробнее, где и на каких условиях оформляется ипотека с дифференцированными платежами (банки 2019 г.).

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    В чем разница между дифференцированными и аннуитетными платежами по ипотеке

    Кредитные организации выдают ипотеку с двумя способами погашения долга: аннуитетными или дифференцированными платежами. Разберем, что такое аннуитетный платеж в кредитовании по выплате ипотечной задолженности.

    Аннуитетный платеж – оплата взноса по кредиту ежемесячными равными долями в течение всего срока погашения задолженности. В первой половине срока кредитования заемщик в основном выплачивает начисленные проценты, доля которых преобладает в самом платеже. После наступления второй половины срока начинается постепенное погашение основного долга.

    То есть для клиентов, решивших погасить кредит досрочно, аннуитетная система платежей будет невыгодна, так как они погашали преимущественно проценты за использование заемных средств, а тело кредита изменялось несущественно.

    Дифференцированный платеж – погашение ипотечного займа, по которому основной долг гасится равными долями, а проценты начисляются на остаток задолженности и ежемесячно пересчитываются.

    При системе дифференцированных взносов основная нагрузка приходится на начальный период кредитования с постепенным уменьшением ежемесячной суммы к оплате. При досрочном погашении тела кредита, проценты изменятся в пользу клиента. Поэтому такой тип платежей будет выгоден заемщикам, планирующих закрыть кредит до окончания его срока действия.

    Аннуитет характеризуется минимальным значением ежемесячной платы, что очень удобно для клиентов с относительно невысоким уровнем платежеспособности и отсутствием вариантов поиска дополнительных источников дохода. Риски возникновения просроченной задолженности здесь невысокие.

    Дифференциальные платежи подойдут заемщикам с высокой платежеспособностью, готовых в начале срока кредитования выплачивать существенные суммы.

    Внимание! Вариант дифференцированных платежей по ипотеке относительно дискомфортен для заблаговременного планирования личного бюджета и затрат в будущем.

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    Плюсы и минусы ипотеки с дифференцированными платежами

    Ипотека с дифференцированными взносами имеет как достоинства, так и недостатки.

    К очевидным плюсам можно отнести:

  • Существенная экономия по переплате в случае досрочного погашения долга перед кредитной организацией.
  • Прозрачность структуры ежемесячного платежа.
  • Возможность экономии на стоимости страхования (так как основной долг уменьшается быстрее, то и цена ежегодно приобретаемого страхового полиса будет снижаться).
  • Постепенное снижение величины ежемесячной платы (к концу срока кредитования сумма ежемесячного взноса будет совсем невысокой, что существенно снизит кредитное бремя).
  • Среди минусов:

    • повышенные требования банка в отношении кредитоспособности клиента (далеко не каждому заемщику одобрят дифференцированный платеж по ипотеке из-за увеличенного кредитного бремени в начале срока);
    • риск возникновения просроченного долга (особенно, если финансовое положение клиента вдруг ухудшилось);
    • сложность планирования семейного бюджета в силу постоянного пересчета ипотечных платежей.

    Важно! Прежде чем выбрать дифференцированные платежи по обслуживанию ипотечного займа, стоит внимательно взвесить перечисленные выше плюсы и минусы, а также произвести предварительные расчеты потенциальной выгоды и затрат.

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2019 году

    Абсолютное большинство банков РФ (практически 99% от общего числа) выдают ипотечные кредиты с аннуитетной системой погашения долга. Кредиторы, практиковавшие ранее возможность выбора клиентом удобной для него системы оплаты долга, сегодня также перешли на аннуитеты.

    Ниже приводится таблица с условиями оформления ипотеки в банках с дифференцированными платежами, предлагающих своим клиентам такую систему.

    Банк

    Программа ипотеки
    Величина заемных средств
    Процентная ставка, % в год
    Срок возврата
    Доля первоначального взноса, % от цены приобретаемого жилья

    Газпромбанк
    Первичный рынок
    От 500 тысяч рублей
    От 9,2
    До 30 лет

    Не менее 10

    Вторичный рынок

    9

    Россельхозбанк

    Ипотечное жилищное кредитование
    От 100 тысяч до 60 миллионов рублей
    От 8,85 до 12
    1 – 30 лет
    От 15

    Ипотека по двум документам
    От 100 тысяч до 8 миллионов рублей
    От 9,35
    До 25 лет

    Не менее 40

    И Газпромбанк, и Россельхозбанк предварительно принимают во внимание желаемый для потенциального заемщика тип обслуживания долга. После детального анализа финансового положения клиента (прежде всего, его кредитоспособности и качества кредитной истории) Кредитный комитет принимает окончательное решение о способе погашения задолженности.

    Условия ипотечного кредитования в обеих кредитных организациях относятся к одним из лучших и выгодных предложений на российском рынке. Низкие процентные ставки, постоянно действующие акции и спецпредложения, а также возможность выбора дифференцированной системы оплаты способствуют постоянному росту спроса на ипотечные займы и удерживанию лидерских позиций по многим направлениям.

    Дифференцированные и аннуитетные платежи по ипотеке: что лучше

    Наш калькулятор и советы, как посчитать выгоду

    Наш ипотечный калькулятор представляет собой простой и наглядный финансовый инструмент, с помощью которого любой пользователь сможет сделать расчеты по любому кредиту, получить структурированную информацию по переплате, необходимом уровне дохода и потенциальной для заемщика выгоде.

    Функционал калькулятора состоит из следующих блоков, необходимых для заполнения:

    • сумма займа (вводится точная величина предоставляемых банком заемных средств за минусом суммы первоначального взноса, оплачиваемого клиентом);
    • тип платежей (аннуитет или дифференцированный);
    • размер процентной ставки;
    • материнский капитал (потребуется указать, использовался ли он в процессе погашения ипотечного кредита);
    • дата выдачи займа;
    • срок кредитования (годы и месяцы).

    Предварительные расчеты сразу по нескольким привлекательным предложениям в ведущих российских банках позволят определить, какой вариант будет выгоднее.

    Следование следующим простым советам поможет ипотечным заемщикам оформить ипотеку с максимальной выгодой:

  • Если клиент планирует взять кредит и рассчитаться с банком в срок до 10 лет, то логичной и наиболее оптимальной системой платежей будет аннуитетная, которая позволит максимально безрисково распределить кредитную нагрузку без ущерба для бюджета семьи.
  • В случае одобрения банком заявки со сроком погашения долга на длительный период (свыше 20 лет), но стремлением и поиском способов досрочного расчета с кредитором, выгодным типом взносов будут дифференцированные, которые позволят минимизировать начисленные проценты.
  • Клиентам, оформляющим ипотечный кредит по упрощенной схеме по двум документам с повышенной процентной ставкой (особенно с перспективой досрочного погашения), также будет выгодна дифференцированная схема расчета.
  • Сравнивать и считать на ипотечном калькуляторе рекомендуется как можно больше вариантов и предложений от банков.
  • Простым примером расчета итоговой переплаты по одному и тому же ипотечному займу, но с различными типами платежей может служить следующий случай. Например, клиент получает кредит в размере 5 миллионов рублей со сроком погашения 25 лет под 10% годовых. При аннуитетных платежах конечная стоимость кредита составит 8,6 миллионов рублей, а при дифференцированных – 6,27 миллионов рублей.

    Разница ощутима, особенно, если учесть тот факт, что в случае аннуитетной системы клиент вначале выплачивает только прибыль банку и практически не гасит сам кредит.

    Если ипотека оформляется на меньший срок – например, 10 лет, при сохранении всех остальных параметров, то ситуация будет несколько другой. Переплата по аннуитетам будет равна около 2,9 миллиона рублей, по дифференцированным платежам – 2,52 миллиона рублей. Здесь разницы практически нет.

    В последней ситуации заемщику рекомендуется выбирать способ погашения долга по ипотеке с учетом личных факторов и мотивов: планируются ли досрочные взносы, будет ли использоваться материнский капитал, какой сейчас уровень доходов и будет ли он изменяться в перспективе. Только принимая во внимание эти и иные аргументы, клиент сможет подобрать оптимальное предложение.

    О том, как правильно рассчитать ипотеку вы можете узнать далее.

    Большинство предлагаемых в российском банковском секторе ипотечных программ предполагают аннуитетную систему погашения задолженности, выгодную, главным образом, для кредиторов. Дифференцированную ипотеку сегодня можно оформить всего в нескольких банках – Газпромбанке и Россельхозбанке, где клиент может самостоятельно выбрать подходящий способ оплаты.

    Чтобы выбрать между аннуитетными и дифференцированными кредитными платежами по ипотеке с точки зрения выгоды, важно определить, в течении какого срока заемщик планирует окончательно рассчитаться с банком. Если кредит оформляется на длительный период, то оптимальной будет дифференцированная система платежей, если на короткий – аннуитетная.

    • Подробно ипотека Газпромбанка и ипотека в Россельхозбанке рассмотрены в следующих постах.
    • Если ув ас остались вопросы и вам нужна помощь специалиста, то просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.
    • Задавайте ваши вопросы и не забывайте оценивать статью и ставить лайк.

    Что лучше для заемщика: аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке

    По статистике, получить одобрение по аннуитету проще, поскольку платежи весь срок одинаковые и рассчитать необходимый для выплаты займа доход клиента несложно.

    Однако у второго варианта есть свои весомые плюсы.

    Что выгодней — равномерный платеж по аннуитету или дифференцированное начисление процентов? Чтобы разобраться в этом, нужно учесть не только цифры, но и риски данных видов ипотеки.

    Плюсы и минусы разных методов расчета

    Чтобы объективно выбрать одно из двух, нужно учесть достоинства и недостатки каждого метода. При этом окончательное решение остается за заемщиком, поскольку многое зависит от его уровня дохода и ипотечных планов. Начнем с определений:

  • аннуитетный платеж состоит из основного долга и процентного вознаграждения. Банковскую формулу расчета аннуитета можно найти в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». Особенность аннуитета в том, что в первые выплаты доля вознаграждения может превышать долю погашения основного долга. Например, если рассчитать аннуитетный график платежей для займа на сумму 100 000 рублей сроком на год с процентной ставкой в 10%, в первом платеже из 14 700 рублей 10 000 рублей пойдут на погашение процентов. В последнем платеже на погашение процентов придется 1300 рублей, остальные 13 400 рублей закроют основной долг;
  • дифференцированный расчет подразумевает, что сумма основного долга разделена на равные части согласно количеству платежных периодов. Если вы платите ипотеку ежемесячно в течение 10 лет, основной долг делится на 120 равных выплат. Проценты начисляются на остаток долга. Поскольку с каждым месяцем размер основного долга уменьшается, сумма вознаграждения в платеже тоже падает. В итоге в начале выплаты максимальны, а в конце срока сумма платежей приближается к доле основного долга.
  • На начало 2019 года закон никак не влияет на возможность оформить ипотеку с тем или иным видом расчета платежей. Факты о разных методах начисления процентов:

  • доступность кредита для клиента зависит от соотношения ежемесячного платежа и дохода будущего заемщика. С этой точки зрения аннуитет более доступен, поскольку платежи весь срок займа равные. Чтобы получить кредит с дифференцированным начислением процентов, нужно иметь доход выше, чем при выплате аннуитета с аналогичными стартовыми условиями займа;
  • если вы берете кредит с аннуитетом, вам проще планировать собственные расходы. Особенно это важно для тех, у кого доход стабилен;
  • несколько лет назад российские банки активно одобряли дифференцированную ипотеку. Однако в периоды ипотечного кризиса в 2008 и 2017 годах именно такие кредиты стали самыми рисковыми. В 2018 году, по данным Центробанка, резко увеличилось количество выданных ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Это значит, что растет риск повторения ипотечного кризиса. На таком фоне кредиты с аннуитетом выглядят более надежными и менее рискованными;
  • при досрочном погашении ипотеки разница в переплате может стать минимальной или вообще исчезнуть. Россияне активно стараются выплатить кредиты досрочно: средний срок ипотеки составляет 15 лет, а полное погашение чаще всего наступает через 7 лет после оформления займа;
  • даже в банках, которые предлагают клиентам выбрать один из двух способов расчета, аннуитет более популярен.
  • Сравнение в цифрах с помощью ипотечного калькулятора

    Для расчетов воспользуемся калькулятором на сайте Россельхозбанка. Эта кредитная организация предоставляет своим клиентам право выбора относительно системы расчетов по ипотеке. При расчетах выявляем переплату без учета расходов на страховку и прочих дополнительных затрат — только проценты по займу.

    Читайте также:   Как начисляется кэшбэк по дебетовой карте тинькофф алиэкспресс

    Стартовые возможности заемщика:

    • первоначальный взнос 500 000 рублей;
    • стоимость квартиры 2,5 миллиона рублей;
    • ежемесячный доход 60 000 рублей.

    Дифференцированная ипотека на 10 лет возможна по ставке 10,5% годовых с учетом оплат комплексного страхования. Размер платежа в первый месяц составляет 34 166 рублей, в последний — 16 812 рублей.

    Согласно графику платежей, за 10 лет сумма переплаты по процентной ставке составит около 1 миллиона рублей. Если рассчитать тот же самый ипотечный кредит с аннуитетным графиком, получим ежемесячный платеж 26 987 рублей, переплату за 10 лет в 1 238 000 рублей.

    Это почти на 300 000 рублей больше, чем в первом расчете.

    Если сравнивать переплаты в обоих случаях в процентном соотношении, получается, что для клиента дифференцированный расчет ипотеки на 30% выгоднее, чем аннуитет. Если срок ипотеки увеличивается, разрыв между двумя типами расчетов становится меньше. Тем не менее, дифференцированный платеж все равно более выгоден для заемщика.

    Где оформить ипотеку с дифференцированным платежом

    Если вы приняли решение оформить жилищный кредит не с аннуитетом, а с дифференцированной системой начисления процентов, у вас будет небольшой выбор кредитных организаций. Сбербанк, ВТБ и Абсолют банк предлагают клиентам только аннуитетную ипотеку. Условия ипотеки с дифференцированным начислением процентов в Россельхозбанке:

    • ставка от 10%;
    • срок до 30 лет;
    • первоначальный взнос от 15% на новостройки, от 20% на таун-хаусы от застройщика, от 25% на дома с земельным участком, от 30% на апартаменты;
    • можно купить квартиру, апартаменты, дом с участком или отдельно земельный участок;
    • можно подтвердить доходы по форме банка;
    • можно использовать материнский капитал для погашения займа;
    • сумма ипотеки от 100 000 рублей до 60 миллионов рублей;
    • только рублевая ипотека;
    • возможность приобретения новостроек по переуступке прав.

    Аналогичная программа ипотеки от Газпромбанка:

    • ставка от 9,5%;
    • первоначальный взнос от 10%;
    • срок займа до 30 лет;
    • минимальная сумма от 500 000 рублей (не ниже 15% от стоимости недвижимости);
    • возраст заемщика от 20 до 65 лет на момент погашения займа.

    В 2019 году военную ипотеку можно оформить только с аннуитетным платежом. Об этом сообщает сайт Росвоенипотеки, где указаны условия кредитования за счет средств НИС.

    На данный момент 15 банков имеют необходимую аккредитацию для выдачи военной ипотеки, и ни один из кредиторов не предлагает военнослужащим дифференцированную систему расчетов.

    Альтернатива есть среди дополнительных предложений кредитования для военных: Газпромбанк предлагает потребительский кредит с дифференцированными платежами на следующих условиях:

    • сумма 50-500 000 рублей;
    • ставка 13,75-15% в зависимости от наличия обеспечения по займу;
    • срок кредитования до 3 лет;
    • участниками могут быть только военнослужащие, включенные в реестр НИС.

    Несмотря на все выгоды дифференцированного начисления платежей, банки не стремятся предоставить своим заемщикам альтернативу.

    В феврале 2018 года депутаты подготовили к первому чтению законопроект №364312-7 «О внесении изменения в статью 819 Гражданского кодекса Российской Федерации», который обязывает кредиторов предоставить клиентам право выбора.

    Законодательная инициатива принадлежала депутату от «Единой России» Андрею Барышеву и председателю комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолию Аксакову. Депутат отметил, что выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами нужен физическим лицам для обеспечения ипотечных и потребительских займов, а не предпринимателям.

    Однако идея Аксакова не нашла поддержки среди депутатов и представителей банковского сектора. Одна из причин — обязательное введение дифференцированных расчетов приведет к необходимости перестраивать IT-систему в целом ряде кредитных организаций. Поэтому в 2019 году даже при наличии желания и возможности получить дифференцированную ипотеку достаточно сложно.

    Уменьшим ежемесячный платеж на


    Заплатите банку меньше на


    Также подберем выгодную страховку.

    Средняя экономия —

    до ₽
    на лет.

    Ипотека LIVE поможет сэкономить

    Расчет является предварительным

    Какой платеж по ипотеке выгоднее: аннуитетный или дифференцированный?

    ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

    От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

    Дифференцированный взнос

    Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности, при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями, а проценты ежемесячно уменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

    Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

    Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

    Аннуитетный взнос

    Это способ погашения кредита, при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

    Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

    Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

    Сходства и отличия

    Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

    Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

  • в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
  • при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
  • при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
  • все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.
  • Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

    С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

     Вид платежаПреимуществаНедостатки

    Дифференцированный
    экономичность (при равных условиях размер переплаты ниже); уменьшение ежемесячного взноса;простая формула расчета.
    существенная нагрузка на бюджет заемщика в начальном периоде погашения (из этого следует, что при таком способе клиенту может не хватить дохода, и высока вероятность отказа или снижения суммы кредита); разный размер платежа.

    Аннуитетный
    фиксированный взнос является более удобным для совершения оплаты (можно оформить автоплатеж); максимально возможный лимит кредита больше.
    выше переплата по процентам; медленное уменьшение основного долга.

    Несмотря на то что при дифференцированной схеме переплата меньше, не всегда данный способ будет существенно выгоднее. Так, финансовые аналитики утверждают, что для сокращения затрат эта схема лучше подойдет для долгосрочных займов, что характерно для ипотеки.

    Если кредит оформляется на короткий период или планируется проводить досрочное погашение, то предпочтительнее выбрать аннуитет: ввиду меньшего срока либо сокращения «тела кредита» общая сумма начисленных процентов будет сопоставима дифференцированной схеме.

    Еще один плюс в пользу аннуитета – большая сумма заемных средств. При равных показателях доходов и расходов заемщика, по такой схеме кредитный лимит будет выше, чем по дифференцированной. Это актуально в тех случаях, когда клиент рассчитывает на максимально возможный объем денежных средств, что тоже характерно для ипотечных займов.

    Однако, если доход заемщика высок либо сумма кредита небольшая и банк одобряет ее по любой схеме расчета, переплата по аннуитету будет неоправданной, даже если она невелика.

    Изменить схему выплаты в процессе действия договора нельзя. Это возможно сделать только путем рефинансирования, то есть нужно переоформить ипотеку в другом банке и выбрать необходимый способ выплат.

    Сегодня среди банковских продуктов можно найти вариант с любым способом расчета. Как правило, кредитор предлагает либо аннуитет, либо обе схемы на выбор. Для сравнения рассмотрим предложения ведущих российских банков.

    Ипотека с аннуитетом

    Данный порядок расчета применяется всеми банковскими учреждениями, так как он является более выгодным и удобным для кредитора, а выплата равных сумм комфортна для заемщика. Для примера можно сравнить условия с аннуитетной схемой по разным видам ипотеки.

    Сбербанк России

    Лидер жилищного кредитования в России – Сбербанк – работает только с аннуитетной схемой. В банке действует несколько разных программ, все они предполагают равные платежи на протяжении всего срока выплаты. Например, рассмотрим продукт «Приобретение строящегося жилья», которая позволяет купить квартиру только в аккредитованных новостройках на этапе строительства.

    По продукту предусмотрены следующие условия:

    • Ставка от 7,4 (с учетом скидки от застройщика в 2%) до 9,5% годовых. В случае отказа от оформления личного страхования, отсутствия зарплатной карты применяются надбавки.
    • Сумма кредита устанавливается в пределах от 300 тыс. рублей до 85% от стоимости жилья.
    • Максимальный срок – 30 лет (если используется скидка от застройщика, то ипотека выдается на период до 7–12 лет).

    Банк ВТБ

    ВТБ предлагает специальный ипотечный продукт «Победа над формальностями», в рамках которого можно приобрести имущество на вторичном рынке и в новостройке или рефинансировать жилищный займ. Для оформления заявки заемщику понадобится всего два документа – паспорт и СНИЛС (или ИНН). По программе установлены особые условия:

  • повышенный первоначальный взнос – от 30% на новостройку, от 40% — на вторичное жилье;
  • надбавка 0,7 п.п. к базовой ставке (9,1%).
  • Срок кредитования – от 3 до 20 лет, сумма в диапазоне от 600 тыс. до 60 млн рублей.

     «Альфа-Банк»

    В «Альфа-Банке» ипотека на готовое жилье предоставляется на срок до 30 лет. Минимальный первоначальный взнос, оплаченный за счет собственных средств, составляет 15% от стоимости недвижимости.

    Сумма кредита может достигать 50 млн рублей. Ставка переплаты устанавливается следующим образом:

    • для участников зарплатного проекта «Альфа-Банка» – 9,29%;
    • 9,59% – стандартные условия;
    • 10,29% – для ипотеки по 2-м документам.

    Ипотека по дифференцированной схеме

    В 2019 году лишь ограниченное число банковских структур предлагают оформить ипотеку с дифференцированными платежами. При этом по каждой программе у заемщика есть возможность выбрать и аннуитетную систему.

    «Газпромбанк»

    В «Газпромбанке» заемщику предоставляется два вида схемы выплат – аннуитетная или дифференцированная. Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.

    Параметры рефинансирования:

    • ставка от 8,8%;
    • срок – от 42 до 360 месяцев;
    • кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.

    Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.

    «Россельхозбанк»

    Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:

    • квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
    • частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
    • участок земли.

    Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%. При оформлении клиент самостоятельно может выбрать порядок выплат.

    «КубаньКредит»

    Банк кредитует приобретение объектов недвижимости по программе «Готовое жилье», которая включает квартиры, в том числе с земельным участком, и частные дома. Финансирование осуществляется как по аннуитетной, так и по дифференцированной схеме.

    Ипотека выдается под 10,99% годовых, на период от 1 до 30 лет. Минимальный размер кредита – 300 тыс. до 7 миллионов рублей. Для держателей зарплатных карт ставка снижается до 10,49%.

    Жилищные займы предоставляются только на территории присутствия банка (Ростовская область, Краснодарский край, республика Адыгея). При этом заемщик – физическое лицо, может иметь прописку в любом регионе РФ.

    Таким образом, наряду с огромным количеством предложений банков по ипотеке с аннуитетными платежами, выбор продуктов с дифференцированной схемой ограничен. Однако однозначно нельзя ответить на вопрос, какой вариант выплат лучше. Во-первых, условия выдачи средств по разным системам отличаются незначительно и причина тому – лишь внутренняя политика банка.

    В подтверждение можно привести любую программу, где предусмотрен выбор схемы расчета ежемесячных выплат: ставки, суммы и сроки не меняются. Во-вторых, необходимо учесть разные факторы: собственные возможности и цели кредитования.

    В некоторых случаях выгоднее взять квартиру у ключевого застройщика Сбербанка и получить ставку 7,9%, чем обратиться в «КубаньКредит» за дифференцированным платежом и процентом переплаты в 10,99% годовых.

    Ознакомившись с плюсами и минусами каждой из схем, каждый заемщик сможет самостоятельно определиться с выбором.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector