Дом в ипотеку: как купить

Если вы нуждаетесь в жилье, или хотите расширить свою жилплощадь, то ипотека на дом – услуга, которая в этом поможет. Благодаря усилиям государства ипотечное кредитование в России пользуется стабильной популярностью.

Ипотека на дом — услуга, которую предоставляют далеко не все банки. Поговорим об условиях таких кредитов, изучим их особенности, нюансы, недостатки и достоинства.

Дом в ипотеку: как купить

Содержание:

Ипотека на дом – зачем оформлять и кому подойдет

Прежде чем углубиться в тему, ответим на вопрос: что собой представляет ипотека на дом?

Это особая залоговая форма, при которой человек закладывает купленный дом. Должник имеет полное право пользоваться своим имуществом, а сам факт залога гарантирует возврат задолженности кредитору.

Основной документ, регулирующий такого рода взаимоотношения — Закон РФ «Об ипотеке», который был принят еще в 1998 году.

Важно! Хотя сам дом формально и принадлежит заемщику, права распоряжаться недвижимостью в одностороннем порядке у него нет.

В случае возникновения проблем кредитная организация в соответствии с Законом наделяется полномочиями использовать дом по своему усмотрению. Обычно кредитор выставляет проблемную недвижимость на продажу.

Ипотеку на дом чаще всего берут:

  • люди, которые хотят расширить свое жизненное пространство;
  • люди, которым необходим дом для ведения бизнеса;
  • в качестве подарка;
  • для последующей перепродажи;
  • с целью обеспечения безопасности своих сбережений.

Учитывая большие риски такого мероприятия, нужно сказать, что в современных условиях кредит на дом подходит ограниченному количеству людей. В основном это граждане, которые пользуются специальными программами или льготами — молодые или многодетные семьи, военные и другие категории населения, имеющие права на определенные льготы.

Различия между «квартирной» и «загородной» ипотекой

И для кредитора, и для заёмщика ипотека на дом — более сложный вид взаимоотношений, чем покупка обычной квартиры.

Основная особенность оформления жилых домов связана с земельным вопросом, который обычно не поднимается при купле квартиры. Ведь земельный участок многоквартирного жилого дома, согласно Жилищному кодексу РФ, принадлежит всем владельцам квартир в этом доме.

«Загородная» же ипотека устроена не так просто. Собственником земли, на которой стоит дом, иногда оказывается совсем другой человек или организация.

Известны случаи, когда участок под домом даже не был предоставлен предыдущим собственникам в пользование с правом его последующего наследования. Или же документы, подтверждающие это право, потеряны, и восстановить их не представляется возможным.

Иногда недвижимость располагается не на землях, отведенных под поселения, а на территории сельхозназначения. Тогда возникает целый ряд правовых ограничений, и получить заем становится намного труднее.

Нужно знать! Продажа дома невозможна, если он расположен на охраняемой природной территории, либо в зоне военного или специального назначения.

В отличие от квартиры, далеко не каждая кредитная организация готова предоставить средства на покупку загородного частного дома. Это обусловлено повышенными рисками подобной сделки. Кредиторы прекрасно понимают, что у таких объектов низкая ликвидность и в случае просрочки платежей реализовать их будет сложно.

Условия предоставления

В этом вопросе как банки, так и другие кредитно-финансовые учреждения не проявляют особой оригинальности. Выгодно отличать вас перед другими людьми будет тот факт, что ранее вы уже брали кредит и успешно его погасили.

Дом в ипотеку: как купить

В остальном требования и условия достаточно схожи:

  • минимальный возраст на момент подписания договора – от 21 года, но не более 65 в день его погашения;
  • трудовой стаж – больше 1 года (не менее полугода необходимо работать на последнем месте);
  • гражданство Российской Федерации или прописка по месту расположения приобретаемого имущества.

Из документов от вас (чаще всего) потребуют:

  • Паспорт.
  • Выписку о состоянии счета, на котором должна находиться сумма, достаточная для внесения первого взноса.
  • Справку о доходах за последние полгода (в некоторых случаях – за год).
  • Копию трудовой книжки.
  • Индивидуальный номер налогоплательщика.
  • СНИЛС.
  • Выписку из ЕГРП.
  • Кадастровый паспорт дома и его план.
  • Справку с экспертной оценкой рыночной стоимости объекта.
  • Документ на право собственности.
  • Важно! Наличие дополнительного движимого (недвижимого) имущества, которое можно использовать в качестве залога, значительно облегчит получение кредита.

    Для кредитной организации важно оценить, как быстро получится продать дом, если вдруг заемщик перестанет перечислять взносы.

    Поэтому к такой недвижимости предъявляются повышенные требования:

  • Бетонный фундамент, несущие стены из кирпича или бетона. Это не исключает коттеджи из дерева или пенобетона, а вот каркасные, садовые (дачные) – не подходят.
  • Легкая доступность. Идеально, если объект располагается в пределах 100 км от крупного населенного пункта. Отлично подходит Ленинградская или Московская область.
  • Строение не должно находиться в обременении или иметь запреты на регистрационные действия, иметь статус памятника архитектуры.
  • Общий износ дома не может превышать 60% — при показателе меньше 10% дом считается новостройкой.
  • Как купить дом в ипотеку – пошаговое руководство

    Мы подошли к тому моменту, когда нужно предметно рассказать, как взять ипотеку.

    Предлагаю вашему вниманию пошаговую инструкцию.

    Шаг 1. Оцениваем свой бюджет и выбираем объект недвижимости

    Один мой знакомый так загорелся идеей собственного дома, что в каком-то смысле потерял связь с реальностью, когда решился на ипотечный кредит. Он даже не удосужился просчитать свои финансовые возможности по оплате жилья огромной площади.

    Думал, что займет недостающие деньги у родственников. Его проект завершился крахом: из-за постоянных просрочек платежей банк изъял у него дом. Плюс он безвозвратно потерял те средства, которые уже были уплачены.

    Следовательно, прежде чем решиться на ссуду, убедитесь, что выбрали тот объект недвижимости, который вам «по карману» и отвечает всем требованиям. Остановиться стоит на более скромном варианте, ведь выполнить точный расчет уровня будущих доходов довольно сложно.

    Шаг 2. Выбираем банк и программу кредитования

    Благодаря активному регулированию и стимулированию рынка ипотечного кредитования со стороны государства среди финансовых организаций наблюдается повышенная конкуренция. Каждый день появляются новые пакеты и программы.

    Дом в ипотеку: как купить

    Чтобы уследить за ними, рекомендую постоянно мониторить официальные сайты разных банков. Почти на всех серьезных ресурсах есть специальный кредитный калькулятор, который поможет вам самостоятельно рассчитать как сроки погашения, так и подходящий размер ежемесячных платежей, а также их порядок.

    Банки более опасны, чем регулярная армия.

    Томас Джефферсон

    Не стоит доверять первому попавшемуся банку с приемлемыми для вас условиями. Нужно тщательно изучить его капитализацию, учесть опыт и перспективы. Важно определить его место в независимых и государственных рейтингах.

    Шаг 3. Предоставляем документы в банк

    Пожалуй, самый важный этап. Именно на этой стадии станет понятно, дает банк «добро» или нет. Даже если в этот раз получен отказ, вы узнаете, каким аспектам в будущем нужно уделить особое внимание, чтобы решение следующей структуры оказалось положительным.

    Я уже говорил, что требования к документации стараются унифицировать, но каждая организация вправе потребовать от вас какие-то специфические бумаги, и нужно быть к этому готовым. Полный их перечень с пояснениями и рекомендациями обычно находится на сайте кредитора.

    Шаг 4. Заключаем договор и оплачиваем первоначальный взнос

    Когда все вопросы с документами улажены, самое время приступить к заключению договора и оплате первоначального взноса. Обязательно выясните наличие возможных процентных сборов.

    Один мой знакомый правовед когда-то дал мне совет, которому я следую всю жизнь. А заключается он в следующем: любой договор подписывай в присутствии опытного юриста.

    Договор с кредитором – последняя стадия покупки. Именно на этом этапе возможны разные «подводные камни». Поэтому в случае, когда рядом нет проверенного юриста, внимательно читайте документ и при необходимости требуйте пояснений.

    Реально ли взять ипотеку на дом без первоначального взноса

    Что делать, когда приобретение дома продиктовано не словом ХОЧУ, а словом – НАДО. Как быть, если у вас просто нет свободных средств на первоначальный взнос? Ведь его сумма составляет 12-60% процентов от общей залоговой стоимости.

    Давайте разберемся в популярных способах ипотечного кредитования, не требующих первоначального взноса:

  • Классическая ипотека. Предоставляется ограниченным количеством банков, у которых в перечне услуг значится пункт «Без первоначального взноса». Носит временный характер. Нужно понимать, что процентная ставка по такому кредиту будет выше, чем обычно.
  • Под залог движимого или недвижимого имущества. Если в вашей собственности уже имеется дом, квартира или автомобиль, они могут выступить в виде залога для первоначального взноса.
  • Погашение материнским капиталом. Популярный способ среди семей с двумя и более детьми. Для рефинансирования вам просто нужно обратиться в Пенсионный фонд РФ с необходимым пакетом документов, подразумевающим погашение долга материнским капиталом. Тогда ПФ в течение двух месяцев должен перечислить средства кредитору и погасить за вас не только первоначальный взнос, но и часть ссуды или даже полностью (при условии, что суммы хватит).
  • Субсидии от государства. Для участия в подобной программе обратитесь в органы местной власти и представьте требуемые документы, чтобы вас признали нуждающимися в улучшении жилищных условий. Отмечу, что для военных, прослуживших более трех лет, действует особая накопительно-ипотечная система.
  • Программа реновации. Направлена пока только на улучшение качества жизни москвичей.
  • Где взять кредит на покупку дома

    Как показал анализ, взять ссуду на покупку дома не составляет большого труда. Но тогда почему многие граждане боятся таких отношений? Дело в том, что ввиду большого количества разнообразных кредитных организаций люди часто делают неправильный выбор. В результате они остаются и без жилья, и без денег.

    Чтобы избежать роковой ошибки, назову три крупнейших банка России, выдавших наибольшее число ипотечных кредитов в 2017 году.

    Сбербанк

    Занимает лидирующие позиции уже не первый год. И сейчас «Сбер» продолжает снижать ставки по ссудам.

    Давайте рассмотрим условия снижения:

    • до 10,9% – при условии страхования жизни и здоровья;
    • до 11,9% – без страхования жизни и здоровья;
    • до 12,9% – по продукту «Нецелевой кредит под залог недвижимости».

    Наличие зарплатной карты позволит вам дополнительно сэкономить 0,5%.

    ВТБ24

    Работает по принципу «больше площадь – меньше ставка».

    В числе преимуществ:

    • выгодные условия на покупку квартир в строящихся домах и на достройку сельских;
    • сумма кредита от 600 тыс. до 60 млн. руб.;
    • ставка – от 9,5%;
    • срок – до 30 лет;
    • первый взнос от 10%;
    • полный спектр страхования.

    Газпромбанк

    Регулярно проводит специальные акции, которые дают возможность неплохо сэкономить.

    Некоторые из них:

    • единая ставка, не зависящая от суммы первоначального взноса и срока кредитования для всех заемщиков от 9%;
    • первый взнос – от 10%;
    • срок кредита – до 30 лет;
    • заявка рассматривается от 1 рабочего дня.

    Сравнительная таблица наглядно показывает условия кредитования в перечисленных банках:

    Место в рейтинге
    Название
    Кол-во займов (тыс.)
    Сумма займа (млрд.руб.)
    Рыночная доля (%)

    1
    Сбербанк
    629,6
    1 082,4
    53,27

    2
    ВТБ24
    179,3
    376,7
    18,54

    3
    Газпромбанк
    35,3
    79,8
    3,93

    Отличительная особенность «Газпрома» – обязательное личное страхование в организациях, перечисленных на сайте.

    Что делать, если отказали в ипотеке – советы экспертов

    ​Оформление займа вряд ли похоже на лотерею, так как процедура одобрения носит строго регламентированный характер. Выходит, что говорить о каком-то везении глупо. С другой стороны, отказ в кредите одного банка совсем не значит, что вам даст от ворот поворот другая кредитная организация. Но что же все-таки делать, если вам отказали?

    Дом в ипотеку: как купить

    Если так случилось, а вы следовали всем требованиям организации, порекомендую следовать такой процедуре:

  • Пересмотрите выбранный объект недвижимости. Причиной отказа часто служит слабая ликвидность выбранного вами объекта. Поэтому благоразумно искать другие варианты. Выберите дом поближе к населенному пункту. Обратите особое внимание на его состояние, транспортную развязку и инфраструктуру.
  • Поправьте свою отрицательную кредитную историю. Ваша плохая репутация очень часто служит причиной отказа в ипотечном займе. Если вам кажется, что допущена какая-то ошибка, обратитесь в технический отдел с просьбой о пересмотре. Если же учреждение обоснует свою правоту, необходимо поправить ситуацию. Для этого возьмите небольшой займ и прилежно погасите его.
  • Изучите другие предложения. Если вам отказали в одной организации, это не повод сложить руки. Практически все финансовые структуры стараются заработать на рынке ипотечного кредитования, поэтому найти альтернативный вариант не составит труда. Правда, стоит учесть, что требования другой организации могут кардинально отличаться, что заставит вас оформлять дополнительные документы.
  • Привлеките созаемщиков. Если ваш доход не совпадает с требованиями кредитора, всегда можно найти дополнительных участников или поручителей. Это могут быть члены семьи или другие физические и юридические лица.
  • Оформите потребительский кредит вместо ипотечного. Воспользоваться обычным потребительским займом значительно проще, чем ипотечной программой. Поэтому если вам уже неоднократно отказали, рекомендую привлечь такие ресурсы. Но есть существенный недостаток – проценты по таким кредитам будут выше.
  • Воспользуйтесь услугой кредитного брокера. Если вы неспособны самостоятельно решить ипотечный вопрос, остается воспользоваться услугами профессионалов. Хотя кредитные брокеры и берут немалую комиссию, они способны помочь даже в самой безнадежной ситуации.
  • Читайте также:   Ипотека в ВТБ: условия сделки и ставки рефинансирования

    В заключение советую посмотреть видео, в котором человек делится своим опытом:

    Заключение

    Когда нет «живых» денег купить дом, поможет ипотечная программа.

    Каждая финансовая структура предъявляет к ним свои требования, но кое в чем они унифицированы. Важно помнить, что ваш бюджет «не резиновый» и требует взвешенных решений. Необходимо тщательно изучить все предложения и выбрать оптимальное.

    (2

    Купить в ипотеку дом: дом в ипотеку и ипотека на загородный дом

    Идея купить в ипотеку дом за городом – заветная мечта многих современных горожан. И эта мечта вполне осуществима даже если у вас нет собственных средств.

    Давайте сегодня узнаем, как купить в ипотеку дом, с какими сложностями вам придется столкнуться, если вы решили брать индивидуальный частный дом в ипотеку или вложиться в его строительство.

    Также вы сможете сделать расчет ваших расходов с помощью нашего ипотечного калькулятора.

    Особенности ипотеки на дом

    Дом в ипотеку: как купить

    Как для банка, так и для заёмщика, ипотека жилого дома сложнее, чем приобретение квартиры. Особенности ипотеки жилых домов и квартир связаны, прежде всего, с вопросом о земле. При покупке квартиры в ипотеку этот вопрос практически не встаёт. Земельный участок под многоквартирным жилым домом находится, в соответствии с Жилищным кодексом, в общей долевой собственности владельцев квартир этого дома. Всё ясно: купил квартиру – приобрёл право на участок.

    Ипотека на покупку дома далеко не всегда устроена так просто. Собственником земли под домом может быть совсем не тот, кто собирается строить дом. Это может быть супруг, родители или, например, кооператив.

     Встречаются случаи, когда приобретаемый участок под жилым домом вообще не предоставлялся предыдущим владельцам в пожизненное наследуемое пользование, либо подтверждающие документы утеряны и восстановление их невозможно.

    В этом случае ипотека на частный дом весьма проблематична.

    Случается, что люди, по незнанию, планируют строить недвижимость не на землях поселений, а на землях сельскохозяйственного назначения, где действует ряд ограничений. Кредит под такое строительство получить труднее. И совсем невозможно продажа дома в ипотеку, если он стоит на землях особо охраняемых природных территорий, землях обороны или специального назначения.

    Так что если вы хотите взять ипотеку на строительство частного дома, то лучше всего, чтобы дом стоял на землях поселений, участок принадлежал лично вам и не имел обременений.

    Итак, если вы хотите приобрести в кредит частный дом и нашли уже нужный объект, то вам следует прежде всего две вещи:

  • Проверить юридическую силу и чистоту документов по земле, дому, собственнику. Если самостоятельно сделать это не по силам, то используйте нашего бесплатного онлайн-юриста (просто заполните специальную форму в правом нижнем углу).
  • Определить категорию земли и цель землепользования. От этого будет зависеть итоговая программа кредитования банка.
  • В зависимости от типа земли и разрешённого вида землепользования условия кредитования будут значительно отличаться. Просьба обязательно прочитать наши посты: «Особенности ипотеки земельных участков«, «Ипотека и дача«, «Таунхаус в ипотеку«, «Коттедж ипотека«, чтобы различать нюансы и понять по какому варианту вам пойти.

    Требования к дому и к заёмщику

    При принятии решения о выдаче кредита банк имеет обыкновение оценивать:

    • юридическую чистоту;
    • техническое состояние;
    • коммерческую ликвидность объекта.

    Юридическая чистота предусматривает наличие надлежащих разрешений на строительство, полноту прав заёмщика, надлежащую регистрацию права собственности на оцениваемый объект, отсутствие обременений. Нельзя взять частный дом, если у него аварийный статус.

    Техническая оценка рассматривает конструкцию и техническое состояние объекта. Банки положительно оценивают наличие капитального фундамента. В качестве материала стен и перекрытий они предпочитают кирпич и железобетон.

    Ипотека на деревянный дом обойдётся дороже, чем на каменный. Обязательно подключение к электросети достаточной мощности, очень желательно наличие центрального газа и канализации.

    Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания.

    Оценка коммерческой ликвидности учитывает коммуникационную доступность, наличие подъездной дороги, инфраструктуру населённого пункта, престижность местности, удалённость от крупных городов.

    Требования к заёмщику, как правило, таковы: банк требует удостоверение его личности и подтверждение постоянного дохода. Вероятность положительного решения повышается, если вы собираетесь купить дом по военной ипотеке или готовы застраховать себя и купленный объект.

    Ипотека на строительство дома

    Дом в ипотеку: как купить

    Суть данной ипотеки: можно самостоятельно построить жилой дом на земле своими силами или с привлечением подрядной организации. Земля должна быть в собственности или в аренде на срок превышающий срок действия кредита. Требования к земле достаточно жесткие – она должна соответствовать законодательству в рамках возможности строить жилой дом для постоянного проживания. Ипотечный кредит выдается траншами в зависимости от этапов строительства.

    Ипотека на покупку частного дома отличается от ипотеки на строительство дома по ряду параметров:

  • По кредиту на постройку дома первоначально в залог идет только земля. Трудно купить в ипотеку дом, которого ещё нет. Стройка может затянуться, и банк получит недострой, который с выгодой продать трудно. Это более рискованная сделка для банка.
  • Купить дом по ипотеке будет дешевле (по процентам) чем его строить. Также первоначальный взнос на стройку будет на порядок выше (более подробно узнаете из специального раздела ниже).
  • Ипотечный кредит на покупку дома выдается разово, а на строительство, как правило, траншами в соответствии с графиком строительства.
  • Выбор банка по ипотеке на строительство частного дома небольшой.
  • Более подробна ипотека на строительство частного дома разобрана в другом нашем посте.

    Как оформить

  • Прежде всего, надо определиться с объектом и ресурсами. Где конкретно и что именно вы хотите построить или купить. От этого будет зависеть вид банковской программы.
  • Обратиться в банк за получением предварительного решения о возможности кредитования.

  • Если решение положительное, то нужно подготовить документы на дом с участком, убедиться, что сведения достоверны.
  • После проверки документов назначается сделка и происходит подписание всех документов.
  • Регистрация ипотеки в росреестре.
  • Выдача кредита.

  • Как взять ипотеку на строительство дома? Процедуры немного отличаются у разных банков, но общая схема действий, для получения кредита на возведение дома, такова:

  • Оформление заявки на ипотеку на строительство дома.
  • Разговор с менеджером банка. Уточнение деталей.
  • Принятие решения о выборе банка-кредитора.
  • Подготовка пакета документов.
  • Оформление кредитного договора.
  • Получение денег первого транша.
  • Первый этап строительства.
  • Отчёт перед банком по первому этапу строительства. Подтверждение целевого расходования средств – не на ремонт дома, а именно на строительство. Положительный ответ на вопрос — можно ли начинать второй этап.
  • Получение денег второго транша.
  • Второй этап строительства.
  • Отчёт перед банком по второму этапу и т.д.
  • Рассчитать ипотеку на дом по договору можно использовав наш ипотечный калькулятор.

    Документы для получения ипотечного кредита

    До того как купить дом вы должны подготовить документы. Требования кредитных учреждений различаются от банка к банку, но не слишком сильно. Два крупнейших банка, осуществляющих кредитование на покупку дома, Сбербанк и Россельхозбанк, предъявляют близкие требования к документам.

    Во-первых, необходимы документы, подтверждающие личность и платёжеспособность заёмщика:

    • паспорт гражданина Российской федерации;
    • справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
    • трудовая книжка.
    • Свидетельства о браке и рождении детей (при необходимости)

    Банк может затребовать второй документ удостоверяющий личность (СНИЛС, водительское удостоверение, военный билет).

    Во-вторых, необходимо подготовить пакет документов по объекту залога:

    • Документы о собственности – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
    • Кадастровый план участка и технический паспорт на дом.

    В отдельных случаях представляется оценка независимого сертифицированного эксперта об объекте залога, нотариально заверенное согласие супруга на распоряжение совместной собственностью и некоторые другие — по согласованию сторон.

    Условия банков

    Дом в ипотеку: как купить

    Ниже приведены условия банков на разные типы домов, в зависимости от назначения земельного участка:

    Ипотека на коттедж

    БанкСтавка, % отСрок, летСумма, млнПВ, % от

    Райффайзенбанк
    12,75
    25
    26
    40

    РоссельхозБанк
    11,5
    30
    20
    10

    Альфа-Банк
    12,25
    25
    в зависимости от дохода
    40

    Дельтакредит
    12,25
    25
    в зависимости от дохода
    40

    Уралсиб
    12
    25
    в зависимости от дохода
    10

    Металлинвестбанк
    14
    25
    в зависимости от дохода
    10

    Ипотека на загородный дом

    УсловияРоссельхозбанкСбербанк

    Срок, лет
    30
    30

    Сумма, от
    100 000
    300 000

    Ставка, %
    11,5
    10

    Первый взнос, %
    15
    25

    Возраст, лет
    18 — 65
    21-75

    Ипотека на таунхаус

    БанкСтавка, %ПВ отСрок, летСумма, от

    Сбербанк
    10
    10
    30
    300000

    Дельтакредит
    11,5
    40
    25
    300000

    Райффайзенбанк
    12,75
    40
    25
    500000

    Газпромбанк
    11,5
    20
    30
    500000

    Транскапиталбанк
    14,5
    20
    30
    300000

    Ипотека на строительство

    Данная ипотека есть в чисто виде только в Сбербанке. Выдается по ставке от 12,25 на срок до 30 лет. Минимальная сумма 300 тыс. руб. Максимальная будет зависеть от размера дохода. Обязательно 25% ПВ. На период стройки требуется залог другого жилья или поручительство.

    Что делать в случае отказа в кредите

    Прежде всего, не отчаивайтесь. Есть масса альтернативных способов решить поставленную задачу. Начните с того, что освежите информацию. Вполне возможно, что пока вы вели переговоры с банком, на рынке появились новые кредитные предложения. А вы теперь приобрели ценный опыт и вполне договоритесь с конкурентом отказавшего вам банка.

    Если нет, то можно обратиться в одну из многочисленных компаний-посредников. У них налажены контакты с банками, они владеют тонкостями правильного составления заявки, они действительно мастера продавать и почти не знают отказа. Разумеется, с вас возьмут процент за содействие, но головную боль действительно возьмут на себя.

    Если купить дом в ипотеку не получается или он под ипотеку не подходит, можно воспользоваться другими способами финансирования.

    Если вы планируете переселиться из городской квартиры в загородный дом, вы можете взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости, построить дом на полученные средства и продать городскую квартиру вместе с кредитным обременением на проданный объект.

    Можно взять кредит под залог автомобиля или обычный потребительский кредит. Доведя степень готовности дома до определённого уровня, получить кредит под залог этого недостроенного объекта. Возможна даже ипотека на ремонт.

    Наконец, можно рассмотреть ещё один вариант – отложить проект приобретения загородного дома.

    Жизнь не стоит на месте, пройдёт немного времени и, может быть, вам увеличат зарплату, вы подкопите деньжат, конкуренция между банками возрастёт, процентные ставки и первоначальные взносы упадут, загородные коттеджи станут таким же стандартным ипотечным продуктом, как квартиры в многоэтажках.

    И тогда вы легко сможете осуществить свою мечту – взять ипотеку под строительство дома и переехать из тесной, пыльной, шумной городской квартиры в экологичный, просторный, уютный загородный дом.

    Ждем ваших вопросов в комментариях. Если вам понравилась статья, просьба оценить её.

    Как продать дом в ипотеке?

    Каждый способ реализации залогового имущества является непростым. По закону заемщик не имеет права распоряжаться домом без согласия кредитора. Это касается вопросов сдачи жилья в аренду, продажи. Поэтому перед тем, как согласиться на продажу, нужно определиться с вариантом будущей сделки.

    Как продать залоговый дом

    Есть четыре законных варианта, позволяющих провести сделку с ипотечным имуществом:

  • Сделать досрочное погашение
  • Тогда нужно найти покупателя, который согласится сначала погасить долг, а потом после снятия всех запретов купить квадратные метры. Это доверительная схема, которая заставляет людей сомневаться.

    Часть денег покупатель помещает в банковскую ячейку, а после сделки передает продавцу. При валютных займах, полученных клиентами с 2007 года, суммы от покупателя едва хватает на погашение задолженности. Таким образом плательщик терпит убытки.

    Это вариант называют перезаймом. Во время процедуры кредит переходит другому человеку, как и имущество. Право передачи долга есть у любого человека. Главное найти физлицо, что согласится вместо банковского клиента погашать обязательства.

    Нового плательщика можно найти самостоятельно, привести в отделение и показать менеджеру. Человек должен пройти процедуру проверки, доказать свою платежеспособность, после этого готовится купля-продажа.

    Согласно новому договору, имя нового ипотекодателя меняется. При желании задолженность может быть погашена в любой день.

    Процедурой перерегистрации в ФСГР «Росреестре» обычно занимается сам банк. Достаточно получить разрешение от своего клиента на переуступку суммы долга. На все уходит 20 дней, где 2 недели тратится только на оформление купли-продажи, а 5 дней – на снятие всех арестов.

    Читайте также:   Как изменить процентную ставку по действующей ипотеке Сбербанка
  • Продать жилье через банковскую компанию
  • Тогда само учреждение организует продажу, включая и поиск нового физлица, снятие арестов. Отказаться от такой процедуры можно всегда, заёмщик просто дает доверенность на все действия с недвижимостью на имя банка. Тогда все заботы ложатся на плечи сотрудников учреждения.

    Иногда это удобно, так как экономит личное время. Обременение и прочие нюансы проходят в присутствии менеджеров и будущего собственника жилья. Новый владелец квадратных метров сначала гасит обязательства, а после переоформляет недвижимость на себя.

    При наличии остатка по сделке, который составляет разницу между стоимостью продажи и размером долга, он перейдет заёмщику. Эти деньги кладутся на время в банковскую ячейку, а после регистрации вручаются продавцу.

  • Реализация дома собственными силами
  • Самостоятельная схема затрачивает много времени. Конечно, кредитора все равно придется оповещать. Тогда будущий собственник жилья составляется письменное соглашение о том, что он планирует купить ипотечную недвижимость, и за своей счет погасить долг.

    Если брать во внимание риски для покупателя, то они сведены к нулю.

    • Для начала в залоговых сделках принимают участие несколько сторон. Это юристы, банкиры, риэлторские организации. Риск непризнания соглашения невелик.
    • Во-вторых, все операции с недвижимостью регулируются и контролируются ФЗ «Об ипотеке»
    • Стоит заметить, что заключить соглашение с покупателем на ипотечное жилье на любую стоимость не получится. Банк будет строго контролировать сумму в договоре.

    Это связано с тем, что кредитор старается максимально закрыть долговые обязательство по займу, включая штрафные санкции. Снизить сумму, невзирая на размер кредита, невозможно.

    Ипотека на покупку дома в 2019 году: как купить дом в ипотеку? Порядок

    Ипотечный кредит на покупку дома

    Эта проблема разрешается путем получения ипотеки в банки. Этот удобный формат выбирают почти все россияне. Ипотека на покупку дома отличается от займа на квартиру в жилом комплексе.

    Разберемся, с какими сложностями вам придется столкнуться.

    Особенности получения ипотеки на дом

    И для банка, и для заемщика процесс оформления ипотечного кредита на дом более сложный, чем на квартиру. Особенности, в основном, касаются земельного участка. Понятно, что в процессе приобретения квартир такие сложности не возникают.

    Нужен кредит на постройку дома, покупку машины или на мелкие нужды – обращайтесь. Подробнее

    По жилищному кодексу, земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью владельцев жилья. Купил квартиру — значит, приобрел право на участок.

    С ипотекой на загородный дом не так все просто. Собственником земельного участка может быть совсем не будущий владелец дома. Им могут быть супруги, родители, кооператив.

    Иногда бывает, что приобретаемый участок не предоставлялся прошлым владельцам в пожизненное пользование. Случается, что подтверждающие документы теряются и восстановить их невозможно. При таких сценариях получении ипотеки проблематично.

    Иногда по незнанию люди начинают строительство на землях сельскохозяйственного назначения, по которым действует ряд ограничений. Долгосрочный заем под такое строительство будет получить сложно. И совсем невозможно, если дом будет расположен на земле особо охраняемых природных территорий, землях специального назначения и обороны.

    Если вы хотите, чтобы ипотечный кредит на покупку дома вам одобрили, выбирайте участок на землях поселений, который будет принадлежать лично вам и не иметь обременений.

    Перед тем, как купить дом в ипотеку, сделайте 2 вещи:

  • Проверьте юридическую силу и чистоту документов по земельному участку, дому и собственникам. Если самому вам сделать это трудно, воспользуйтесь услугами юриста.
  • Определите категорию земли и цели землепользования — это определит итоговую программу кредитования банка.
  • Тип земельного участка и разрешенный вид землепользования формирует условия будущего кредитования.

    Требования к дому и к заемщику

    При принятии решения о том, можно ли взять ипотеку на покупку дома, банк оценивает следующие позиции:

    • юридическую чистоту — проверка наличия надлежащих разрешений на строительство, полноты прав заемщика, отсутствия обременений, надлежащей регистрации права собственности на оцениваемый объект;
    • коммерческую ликвидность объекта — учитывается коммуникационная доступность, инфраструктура населенного пункта, наличие и состояние подъездных путей, удаленность от крупных объектов, престижность района;
    • техническое состояние — рассматривается конструкция и дается техническая оценка объекта. Финансовые организации положительно оценивают наличие капитального фундамента. Стены и перекрытия должны быть предпочтительно из железобетона и кирпича. Потребительский кредит на покупку деревянного дома обойдется дороже, чем на каменный. Подключение к электросети должно быть достаточной мощности. Желательно наличие инженерных спецификаций — канализационной системы и центрального газоснабжения. Дом должен быть пригоден для постоянного проживания.

    Заемщик должен быть предъявить документ, подтверждающий его личность (паспорт), справки о доходах. Шансов больше на ипотеку у военных и имеющих страховку.

    Можно ли купить частный дом в ипотеку?

    Купить дом в ипотеку можно двумя способами:

    • самостоятельно построить его или привлечь стороннюю строительную организацию;
    • приобрести готовый дом.

    Порядок покупки по ипотечному кредиту связан с выдачей траншей в зависимости от этапов строительства.

    Ипотека на покупку дома отличается от ипотеки на строительство следующими факторами:

    • по кредиту на строительство первоначально в залог идет только земельный участок;
    • трудно приобрести в ипотеку объект, которого еще нет: стройка может существенно затянуться, банк рискует получить недострой, который с выгодой продать достаточно сложно;
    • купить дом по ипотеке дешевле, чем его построить (даже по процентам). На порядок выше будет и первоначальный взнос;
    • ипотечный заем на приобретение загородного дома выдается разово, а на строительство траншами с учетом графика строительства;
    • выбор банка по ипотеке на строительство достаточно небольшой.

    Как оформить ипотеку на покупку дома

    Для начала следует определиться с объектом и ресурсами: где конкретно вы хотите купить будущий дом. От этого будет зависеть вид банковского продукта.

    Предварительно следует выяснить у банка ваши возможности для долгосрочного кредитования: пойдут ли вам навстречу. При положительном вердикте подготовьте документы на дом и на земельный участок, убедитесь, что все заполненные сведения достоверны.

    После проверки документов будет назначена сделка и произойдет подписание всех документов. Далее ипотека регистрируется в Росреестре, выдается кредит.

    Документы для получения ипотечного кредита

    Прежде всего, понадобятся документы, подтверждающие личность и платежеспособность кредитополучателя:

    • паспорт гражданина РФ;
    • справка о доходах 2-НДФЛ или по форме банка;
    • трудовая книжка или заверенная нанимателем копия;
    • свидетельства о заключении брака и рождении детей.

    По собственному усмотрению банк может затребовать второй документ, удостоверяющий личность заемщика. Это может быть военный билет, водительские права, служебное удостоверение.

    Отдельно готовятся документы по объекту залога:

    • документы о собственности — свидетельство о государственной регистрации права собственности, договора дарения или купли-продажи;
    • кадастровый план участка и технический паспорт.

    В некоторых случаях предоставляется оценка независимого эксперта о состоянии залогового объекта, согласие супруга на распоряжение совместным имуществом, заверенное у нотариуса.

    Какой дом подходит под ипотеку

    Стандартное условие ипотечной программы — это внесение первоначального взноса. Очень удобна ипотека с первым взносом 10 %. Банки охотнее кредитуют покупку недвижимости на первичном рынке, оформляют ее как залоговую, поскольку ее ликвидность очень высокая. Проблем с продажей таких объектов обычно не бывает.

    Ликвидность частных домов немного ниже. И банки рискуют больше, выдавая ссуды на такие проекты. Стандартная процентная ставка на частные дома выше, чем на жилье в новостройке.

    В обеспечение займа предложите кредитной организации другое собственное жилье, которое по стоимости будет не меньше приобретаемого.

    Газпромбанк, ВТБ и Сбербанк выдвигают следующие требования к домам:

    • дом не должен иметь обременений;
    • продавец должен иметь право собственности на землю;
    • покупатель должен провести оценку и предоставить заключение эксперта банку;
    • должны быть в исправном состоянии окна, двери и крыша;
    • не допускается, чтобы объект был в аварийном состоянии или стоять в планах на снос;
    • принимаются только дома с каменным, бетонным, кирпичным или железобетонным фундаментом;
    • физический износ не более 40-50 % (показатель будет указан в техническом паспорте здания).

    Максимальный размер ипотеки на дом составляет 70-85 % его стоимости.

    Легче всего оформить ипотеку на покупку отдельно стоящего дома. Приобретение долей возможно, если собственником оставшейся части является клиент. Современные банки освоили механизм проведения ипотечных сделок на приобретение таунхаусов.

    Также важно, чтобы было проведено межевание земельного участка — это установит фактические границы надела. Банк будет проверять их реальное выделение на земле, а не только на бумаге.

    Какие банки дают ипотеку на дом

    Ипотеку на банк практикуют не все российские банки. В основном, все крупные финансовые учреждения, причем предлагают несколько ипотечных продуктов.

    Работают программы, которые субсидируются из муниципального и федерального бюджетов. Льготные категории граждан и молодые семьи обычно без проблем получают ипотеки на дом.

    В числе банков, которые готовы выдать заем под покупку дома, следующие: ВТБ, Росбанк, Сбербанк, Зенит, Россельхозбанк, Московский кредитный банк, ТрансКапиталБанк, Альфа-банк, СКБ-банк, Энерготрансбанк, Кубань кредит.

    Сбербанк предлагает самое большое количество кредитных программ и консультативную помощь в приобретении дома. Некоторые из банков предлагают ипотеку без первоначального взноса, однако они выдвинут ряд дополнительных требований, например, по оформлению страховки.

    Как оформить налоговый вычет при поучении ипотеки на дом?

    По Налоговому кодексу РФ приобретение недвижимости (конкретно — дома) с помощью банковского кредита предусматривает возврат части ранее уплаченных средств. Эта процедура называется налоговым вычетом.

    Законодательный документ, давший основание на возврат средств через налоговый вычет, — это статья НК «Имущественные налоговые вычеты». На получение вычета может претендовать налогоплательщик, который приобрел дом в кредит посредством получения ипотеки и имеющий собственные доходы, с сумм по которым производятся отчисления в размере 13 % в бюджет по НДФЛ.

    Получить вычет могут не только граждане РФ, но и частные лица-нерезиденты, заключившие трудовой договор, по которому осуществляется выплата доходов и удержание НДФЛ.

    По законодательству, налоговый вычет можно получить не только на тело кредита, но и на проценты. Однако важно, чтобы заем носил целевой характер. Право на возврат возникает только тогда, когда дом действительно покупается или строится.

    Если в договоре указано, что средства по кредиты вам были выданы на потребительские нужды, а вы купили дом, то тогда вы не сможете рассчитывать на налоговый вычет.

    Также вычет не получат юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие ипотеку на приобретение коммерческой недвижимости.

    Основные принципы расчета налогового вычета

    Величина налогового вычета, на который может претендовать собственник дома, зависит от 2-х показателей:

    • стоимости недвижимости;
    • суммы НДФЛ, которую выплатил работодатель в бюджет.

    Сумма возврата формируется по следующим правилам:

    • Величина вычета не может превышать 13 % стоимости жилья, которое было куплено в ипотеку.
    • Сумма возврата, которую вы получаете за год, не может превышать сумму уплаченного НДФЛ за такой же период.
    • При оформлении ипотеки на недвижимость, купленную до 2008 года, сумма вычета не будет превышать 1 миллион рублей.
    • Полностью возвращаются проценты по ипотечному кредиту, если жилье было приобретено до 2014 года.
    • Если кредитные средства были получены на жилье до 2014 года, база для налогового вычета будет сумма не более 2 миллионов рублей, после 2014 года — не более 3 миллионов рублей.
    • Если право на вычет использовалось многократно, вы можете столкнуться с некоторыми ограничениями. Если жилье покупалось после 1 января 2014 года, возможно многократное право на вычет, но база ограничивается 2 миллионами рублей без учета процентов.

    Что делать в случае отказа в кредите

    Главное — не нужно отчаиваться! Существует масса альтернативных способов получить ипотеку на покупку дома или решить поставленную задачу по-другому. Начните с перезагрузки: освежите потоки информации.

    За время ведения переговоров с банком, который вам отказал, на рынке могли появиться другие выгодные кредитные предложения. А у вас зато появился бесценный опыт, и вам не составит труда договориться с конкурентом отказавшего вам банка.

    Если и здесь вас настигла неудача, обратитесь в одну из многочисленных компаний-посредников. У них есть налаженные контакты с банками, они ознакомлены с правильностью составления заявок, являются мастерами продавать и не знают, что такое отказ. Вам нужно будет заплатить процент от сделки за содействие. Но основную головную боль они возьмут на себя.

    Если приобрести дом в ипотеку не получается или выбранный объект не соответствует требованиям банка по техническим или юридическим тонкостям, воспользуйтесь другими способами финансирования.

    Если вы мечтаете переселиться из городской квартиры в загородный дом, то можно попробовать получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости. За эти средства построить дом, а городскую квартиру реализовать вместе с кредитным обременением на проданный объект. Еще можно получить долгосрочный заем под залог автомобиля или стандартный потребительский кредит.

    Затем довести степень готовности дома до необходимого уровня, получить кредитные средства под залог этого недостроя. Некоторые банки предлагают ипотеки под ремонт.

    Наконец, можно решиться еще на один вариант. Отложите на время покупку загородного дома. В жизни все меняется, она не стоит на месте — спустя какое-то время вам могут поднять зарплату, повысить в должности, дать хорошую премию, вы накопите денег. А конкуренция банков станет еще выше, процентные ставки и суммы первоначальных взносов станут ниже.

    Загородные коттеджи станут такими же ипотечными продуктами, как и квартиры. И тогда вы сможете реализовать свою мечту и переехать из пыльной и тесной квартиры в уютный, просторный загородный дом.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector