Ипотека в периоды кризиса выгодна или нет? Чего стоит опасаться и к чему готовиться

Ипотека один из немногих продуктов, который качественно меняет жизнь. Причем это может быть как в лучшую, так и в худшую сторону.

В 2008 и 2014 годах я работал в банках и знаю как банки реагируют на кризисы и к чему стоит готовиться будущим ипотечным заемщикам.

Эта статья как раз будет посвящена внутренним секретам банковской индустрии и будет полезна как будущим ипотечникам, так действующим. Также я сделал расчет экономики при росте ставки по ипотеке и снижении стоимости жилья. Советую дочитать статью до конца, т.к. она получилась объемная.

Ипотека в кризис - выгодна или нет. Ждать или покупать
Ипотека в кризис — выгодна или нет. Ждать или покупать

1. Рост ипотечной ставки

Это пожалуй самое очевидное, что происходит в банках. Дело в том, что кризис сопровождается ростом курса иностранной валюты и как следствие ростом инфляции.

Клиенты начинают забирать деньги из банков и они вынуждены поднимать ставки по кредитам в т.ч. по ипотеке.

То, что в 2020 году нас может ждать такой сценарий уже заявил глава ДОМ.РФ В. Мутко.

И здесь я с ним совершенно согласен.

2. Увеличение доли отказов и снижение выдач.

Кризис сопровождается снижением покупательной способности и закрытие многих кризисов. Например сейчас в наиболее проблемной зоне — туриндустрия и гостиничный бизнес. Многие компании прекратят свою работу или перейдут под крыло более сильных и устойчивых игроков.

Соответственно возрастает риск невозврата кредита заемщиками. Поэтому банки подкрутят скоринг и оценку платежеспособности для принятия положительного решения.

3. Снижение сумм выдачи кредита повышение первоначальных взносов

даже если Ваше платежеспособность не вызывает сомнений в текущий момент, но нынешний кризис может быть затяжным и Ваши доходы со временем могут уменьшиться.

Если до этого банк спокойно мог одобрить кредит с суммой платежа до 50% от дохода, то теперь стоит ожидать знаний в 40 и 30%.

Та же история и с первоначальными взносами. Если рантеш вполне можно было получить кредит с 10% ПВ, то теперь это значение сдвинется в сторону 15-20%.

Читайте также:   Можно ли сделать перепланировку ипотечной квартиры от Сбербанка?

4. Отказ от кредитования малоликвидного жилья

Как показывает практика и ситуация предыдущих кризисов, покупательная способность граждан падает. Соответственно падает и спрос на недвижимость.

Особенно страдает малоликвидное жилье низкого качества. Банки это понимают и будут отказывать в кредитовании таких объектов. Дело в том, что есть большая вероятность потери стоимости такой квартиры во время кризиса.

Для примера приведу динамику стоимости жилья в Москве за последние 6 лет.

Динамика средних цен в Москве
Динамика средних цен в Москве

5. Приоритет первички по эскроу счетам

В предыдущие годы такого сценария не было. Это что называется — «свежак».

Теперь для банков важно не только выдать ипотечный кредит, но и поддержать застройщика, которого они финансируют.

Соответственно первичка с эскроу счетами будет в приоритете.

6. Рост ставок против падения цен на недвижку.

Можно ожидать роста ставок в 1-2% к текущим уровням. Давайте посчитаем экономику при росте ставок по ипотеке в 1% и падении цен на недвижку в 5%.

Возьмем стандартный пример для Москвы

  • сумма кредита — 5 млн. руб.
  • срок — 15 лет
  • ПВ — 10%
  • ставки 9 и 10%

Вот какие получаются цифры

расчеты переплаты и платежей по кредитному калькулятору
расчеты переплаты и платежей по кредитному калькулятору

Как видим разница в переплате составляет

= 4 673 тыс. — 4 130 тыс. = 543 тыс. руб.

Это 10% от стоимости квартиры при ПВ в 10%.

А изменение стоимости квартиры в 5,5 млн.на 5% будет всего 275 тыс. руб.

Получается, что удорожание ипотеки на 1% будет компенсировано падением стоимости жилья на 10%. То. что ипотека может вырасти на 1% — согласен, а то, что жилье подешевеет на 10% — нет.

Но это мое мнение.

ИТОГО

В целом буде сломлен тренд, когда дешевела ипотека и росли цены на недвижимость. Теперь точно ипотека начнет дорожать, а вот динамика цен будет зависеть от настроения потребителей.

Если курс доллара еще подскочит, то есть вероятность скупки гражданами иностранной валюты. А недвижимость сегодня не рассматривается, как актив, который сохраняет средства в кризис. Скорее наоборот.

С точки зрения выгодности ипотеки — вопрос спорный. Да цены на недвижку могут припасть, но и ставки вырастут.

Читайте также:   Нужен или нет поручитель для ипотеки от Сбербанка в 2019 году?

Поэтому, пока ставки еще не выросли, есть смысл присмотреться к приобретению жилья. Если конечно у Вас есть реальная потребность в личных квадратных метрах.

Желаю всем пройти кризис без потерь и лишних расходов.

Источник

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector