Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Содержание:

Выбор банка и подходящей ипотечной программы

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Сам процесс приобретения жилья с помощью ипотеки начинается с выбора подходящего банковского учреждения. В настоящее время «разброс» процентных ставок и других условий жилищного кредитования довольно высок, и есть из чего выбрать даже в небольших городах. Более того, действуют различные федеральные программы, которые позволяют оформить ипотеку на особых льготных условиях, например:

  • Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

    ипотека с господдержкой делает возможным приобретение квартиры в новостройке с частичным погашением процентов государством (т. е. кредит обходится значительно дешевле);

  • программа для молодых семей позволяет взять кредит на льготных условиях со сниженными процентами и уменьшенным размером первоначального взноса;
  • воспользовавшись военной ипотекой, можно вообще забыть на время службы о части платежей, так как их будет выплачивать банку Минобороны;
  • материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса или для закрытия действующих обязательств;
  • государственная субсидия, выдаваемая семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, способна «покрыть» до 75% от стоимости новой квартиры.

Помимо этого, можно воспользоваться специальными предложениями банков, например:

  • Дельта Капитал готов давать кредит под первоначальный взнос со ставкой чуть выше ипотечной;
  • Уралсиб предлагает специальный вклад с доначислением средств от государства для формирования средств на уплату первоначального взноса.

Эксперты советуют подавать заявки на ипотеку сразу в несколько банков.

В отличие от попыток взять несколько потребительских кредитов, заявки на ипотеку не портят кредитную историю: банки понимают, что человек вряд ли собирается оформить несколько жилищных займов, а массовую рассылку заявок делает для выбора между несколькими предложениями. Не рекомендуется дублировать заявки – обычно банки относятся к подобным явлениям с предубеждением. Если по анкете нет ответа, лучше позвонить и уточнить, а не направлять ее повторно.

Какие параметры кредита проанализировать

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Как правило, лучше разослать несколько заявок в разные банки (эффективнее это сделать в режиме онлайн, чем лично посещать каждый офис), получить одобрения и проанализировать предложения по следующим параметрам:

  • размер процентной ставки – чем ниже, тем лучше, как правило, она будет находиться в диапазоне от 10 до 15%;

    Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

  • продолжительность кредитования – ипотеку более чем на 20 лет оформлять не стоит, так как длительный срок мало влияет на размер ежемесячного платежа, а вот размер переплаты растет;
  • общая одобренная сумма ипотеки – она высчитывается для каждого клиента индивидуально;
  • размер переплаты;
  • валюта кредита (лучше оформлять заем в той валюте, в которой получаете заработную плату, не стоит уповать на низкие проценты по валютной ипотеке, 2014 год это хорошо показал);
  • требуются ли обеспечение и поручительство;
  • условия передачи жилья в залог;
  • размер страховки на жилье (это обязательно, а вот жизнь и здоровье можно и не страховать);
  • параметры выдачи кредита – на руки, перечислением на счет или на карту;
  • условия досрочного погашения.

Не стоит слепо доверять тем параметрам кредита, которые прописаны в банковской рекламе или на официальных сайтах: для каждого заявителя банки обычно устанавливают индивидуальные условия, определенные в процессе скоринга и проверки документов.

Также при выборе банка обязательно обратите внимание на то, как вы будете оплачивать кредит. Если банк находится на другом конце города, а для погашения ипотеки обязательно нужно являться в офис, то этот вариант малопривлекателен.

Самый лучший и удобный способ погашения долга – в режиме онлайн. Так можно посмотреть и другие параметры кредита не выходя из дома. Идеально, если можно будет даже погашать досрочно через интернет-банк.

Например, Сбербанк недавно реализовал такую функцию.

Что проверить при выборе жилья

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

После того, как определились с выбором банка и подходящей ипотечной программой, можно приступать к поиску жилья. Обычно одобрение действует 2-3 месяца, лучше уточнить этот момент, чтобы не пропустить последний день активности заявки.

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

  • подходит ли квартира или дом под требования банка – например, по программе господдержки можно покупать только новостройки;
  • кто является хозяином и как давно он владеет жильем – например, если он вступил в наследование совсем недавно, то его право собственности могут оспорить в течение полугода, так что лучше подстраховаться;
  • имеются ли в числе собственников дети – тогда попросите их продемонстрировать разрешение на сделку от органов опеки;
  • имеются ли за квартирой долги по квартплате – просите справки из управляющей компании;
  • чтобы убедиться, что квартира не обременена и не заложена, запросите соответствующую справку в Росреестре;
  • проверьте на сайте местного суда через «Поиск», не является ли квартира предметом судебного спора;
  • обязательно сверьте реальную планировку с указанной в техпаспорте – иначе придется узаконивать все переделки или возвращать к исходному виду за свой счет;
  • проверьте, кто именно является собственником, и согласны ли они все на продажу квартиры, – иначе можно попасть в неприятную ситуацию, когда кто-нибудь из владельцев не даст согласия на проведение сделки;
  • если квартиру продает посредник, проверьте его доверенность – не вышел ли срок, какими полномочиями он обладает и т. д. – и все-таки свяжитесь с владельцем и убедитесь, что он согласен продавать.

Естественно, нужно обратить внимание и на такие параметры квартиры, как ее площадь, этажность, планировка, окружающая инфраструктура и т. д. – но мы здесь говорим о юридической чистоте сделки.

Необходимые документы

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Для подачи заявки

По сути порядок оформления жилищного кредита предполагает сдачу документов два раза: для оценки кредитоспособности заемщика и для проверки самой продаваемой квартиры (т. е. банковского залога).

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

  • личный паспорт;
  • любой второй документ;
  • военный билет (если есть);
  • свидетельство о браке;
  • брачный договор;
  • документы о количестве детей и других иждивенцев на обеспечении (например, родителей-инвалидов);
  • копию трудовой книжки или копию трудового договора (оба документа должны быть заверены на предприятии);
  • справку о доходах (нужна не всем, зарплатным клиентам Сбербанка, к примеру, оба последних документа не нужны) или выписку со счета (обязательно должны быть видны коды прихода денег);
  • другие подтверждающие доход документы (например, декларацию о доходах, справку со второго места работы, договор аренды имущества, принадлежащего потенциальному заемщику и т. д.).

Супруг или супруга заемщика обязательно входят в число основных кредитуемых вне зависимости от уровня дохода и возраста. А вот остальных поручителей можно привлекать по желанию.

Для проверки недвижимости

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Так как ипотечная квартира обязательно становится предметом залога, в схему кредитования обязательно включается этап ее проверки. Банк должен убедиться, что квартира является юридически чистой и ликвидной. Большинство документов придется просить у владельца (продавца), но некоторые можно получить и самим. Итак, для проверки объекта недвижимости понадобятся:

  • паспорт продавца (либо доверенность и паспорт представителя);
  • свидетельство о праве собственности или справка из Росреестра;
  • правоустанавливающая документация (договор, справка, свидетельство, акт и т. п.);
  • техническая документация – кадастровый, технический паспорт, экспликация, разрешение на перепланировку и т. д.;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на сделку;
  • письменное согласие остальных собственников;
  • расширенная справка из жилконторы с перечислением всех прописанных;
  • выписка из Росреестра об отсутствии обременений на квартире (действительна 2 недели, заказывать нужно в последнюю очередь).

Статья в тему: документы необходимые для получения ипотеки в Сбербанке

Обязательно потребуется оценка имущества. Ее должен делать независимый оценщик. Этот документ нужен, чтобы подтвердить, что продажа состоялась по адекватной цене, для определения залоговой стоимости квартиры и для расчета суммы страховки.

Возможно, исходя из ситуации, банк запросит что-либо еще. Проверка документации занимает от 3 до 5 дней, так что надо попросить продавца подождать. При положительном решении можно переходить непосредственно к составлению и подписанию договора.

Особенности заключения кредитного договора

Нередко стороны перед заключением договора включают в алгоритм действий составление предварительного договора. Это делается для того, чтобы и продавец, и покупатель не отказались на каком-либо этапе от совершения сделки.

Предварительный договор не является соглашением о купле-продаже квартиры, он является документом, который обязывает стороны совершить эту сделку в будущем. При этом в некоторых ситуациях без него не обойтись. Например, если продавцу нужен авансовый платеж для погашения ипотеки и вывода квартиры из-под обременения.

В предварительный договор купли-продажи квартиры обязательно включается положение о штрафных санкциях для сторон:

  • если покупатель отказывается от сделки, он теряет залог;
  • если продавец решает не исполнять свои обязательства, он возвращает залог в двойном размере.

Таким образом, происходит «закрепление» сторон, и никто из них без последствий не может отменить сделку. Тем более, что авансовыми платежами порой проходят довольно крупные суммы. Стандартный размер залога – 50-100 тысяч рублей, но иногда передают и больше – в зависимости от ситуации.

При передаче денег обязательно составляется расписка, если при этом присутствовали свидетели, они тоже должны поставить свою подпись на документе, удостоверяя, что все прошло законно.

Такой договор заключается обычно еще до непосредственного оформления ипотеки. После того, как банк одобрил сделку, наступает этап составления стандартного договора. Его можно составить и самим, но так как в здешнем случае присутствуют ипотека и закладная, лучше довериться специалисту – юристу, нотариусу или работнику банка.

В договор включаются следующие положения:

  • сведения об участниках «мероприятия»;
  • данные о квартире;
  • сумма договора;
  • права и обязанности сторон;
  • схема расчета (расписывается довольно подробно, учитываются уже уплаченные средства);
  • алгоритм разрешения споров.

В конце ставятся дата и подпись. Договор с закладной составляется в трех экземплярах: еще один передается банку как залогодержателю.

Регистрация сделки и оформление ипотеки

После того, как договор составлен, необходимо подготовить копии всех документов, упомянутых в нем, и обратиться в одну из следующих организаций для его регистрации:

  • непосредственно в Регпалату;
  • в многофункциональный центр (т. н. единое окно);
  • через сайт предоставления госуслуг (при наличии у всех собственников электронной подписи).

Как правило, чаще всего выбирается второй вариант – как самый быстрый, удобный и понятный.Подписание договора происходит при непосредственной сдаче документов. Процедура достаточно проста. Главное, не забыть забрать у регистратора расписку в получении документов.

С 2016 года выдачу свидетельств упразднили. Поэтому при взятии документов назад такой бумаги больше не будет. Чтобы подтвердить, что сделка состоялась, необходимо обратиться в Росреестр за выдачей соответствующей справки.

Вместе с ней и подписанным договором стороны должны подойти в банк. Дальнейшая схема действий такова:

  • заемщик оформляет ипотеку, подписывая нужные бумаги и оформляя страховку;
  • средства перечисляются непосредственно на счет или карточку продавца;
  • сторонам выдаются платежные поручения, подтверждающие совершение операции;
  • продавец оформляет расписку, что получил от покупателя все деньги (она впоследствии пригодится для налогового вычета).

На этом процедура покупки квартиры с использованием ипотечного кредита завершается.

Пошаговый алгоритм

Чтобы исключить все вопросы и наглядно показать, как реализуется весь процесс покупки жилья с использованием ипотечных схем, был составлен следующий алгоритм:

  • будущий заемщик выбирает банк и подходящую программу, оставляет заявку и получает одобрение;
  • далее он ищет подходящую квартиру;
  • при согласии продавца подождать составляется предварительный договор купли-продажи с передачей залога и оформлением расписки;
  • в банк сдаются документы для проверки юридической чистоты сделки;
  • при одобрении оформляется основной договор купли-продажи;
  • договор регистрируется в МФЦ или Регпалате;
  • после новый владелец берет в Росреестре справку о том, что он является собственником помещения;
  • стороны обращаются в банк, демонстрируют договор и полученную справку;
  • продавец получает деньги, а покупатель заключает с банком ипотечный договор.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты

Как оформить ипотеку – порядок действий

С вопросом приобретения недвижимости сталкивался, хотя бы один раз в жизни, практически каждый. Далеко не всегда есть возможность аккумулировать нужную сумму в короткие сроки.

Ежемесячные затраты, непредвиденные расходы продлевают накопительный этап на долгие годы. При этом рынок недвижимости не стоит на месте, цены постоянно меняются.

Ипотека – реальное решение вопроса, позволяющая пользоваться площадью, выплачивая ежемесячно по графику стоимость приобретенного помещения.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Это быстро и бесплатно!

Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

Документы, необходимые для оформления кредита

Независимо от того, какой Банк вы выбрали для ходатайства в получении кредита на недвижимость, пакет документов будет практически идентичным. Все банки руководствуются одними нормативными документами и регламентами Национального банка.

Итак, чтобы определить возможность получения ипотеки, необходима консультация сотрудника банка и первичный пакет документов:

  • Заявка-анкета на кредит. Оформляя документ Вам необходимо, предварительно, определиться в каком диапазоне цен планируете приобретать недвижимость, так как от данного показателя будет зависеть сумма запрашиваемой ссуды.
  • Копия паспорта заемщика.
  • Копия паспорта супруги (супруга) при наличии, свидетельство о браке.
  • Копия свидетельства детей, если есть.
  • Справка с места работы о доходах за последние 6 месяцев. В случае, неофициальной зарплаты, справка от работодателя о реальном размере заработка. Форму-шаблон такой справки выдает непосредственно банк.
  • Документы, подтверждающие наличие дополнительных источников дохода. Это могут быть: пособия, пенсия, доход от аренды, проценты по вкладам и т.д.
  • В качестве подтверждения, что на момент обращения, заемщик официально трудоустроен, предоставляется копия трудовой книжки с печатью предприятия-работодателя. Данный документ позволяет проанализировать также длительность трудового стажа.
  • После подтверждения платежеспособности подаются документы, которые имеют непосредственное отношение к ипотеке, т.е. документы по залогу. Это стандартный пакет правоустанавливающих документов на недвижимость, позволяющих подготовить и провести юридически правильно сделку.

    Процесс оформления ипотеки

    Прежде чем приступить к сбору документов и оформлению ипотеки, необходимо сопоставить свои финансовые возможности и стоимость желаемого объекта приобретения.

    Утверждая заявку на кредит, банк рассчитывает возможную сумму ежемесячного погашения для заемщика, соответственно определяется максимально допустимый размер кредита. Как правило, кредитор предоставляет несколько программ ипотеки.

    Основные составляющие кредита:

    • Сумма, может варьироваться от размера первоначального взноса.
    • Сроки. Чем больше период по возврату долга, тем больше Вы заплатите процентов по кредиту, соответственно дороже выйдет недвижимость. Ипотека – это долгосрочный кредит до 20-25лет.
    • Процентная ставка. В договоре процент за пользование кредитом может быть фиксированным, а может и плавающим. Внимательно стоит ознакомиться с условиями, при которых Банк может изменять размер ставки.

    Выбрав банк и определив оптимальную программу кредитования, можно начинать процесс оформления:

  • Передать в Банк пакет документов, удостоверяющих личность и подтверждающих финансовые стабильные поступления.
  • Банк производит анализ достоверности поданных документов. Проверяет наличие/отсутствие негативной кредитной истории.
  • Получение решения кредитного комитета банка. Если ответ положительный, можно приступать к поиску недвижимости для ипотеки. Отказ в выдаче кредита может быть обусловлен негативной деловой репутацией и кредитной истории заемщика. Для уменьшения рисков, банк может внести дополнительные условия согласования ссуды: привлечение финансовых поручителей, увеличение первоначального взноса и др.
  • В кредит можно приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Если вы нашли подходящий вариант, необходимо у собственника попросить копию правоустанавливающих документов. Стоит учитывать, что Банк рассматривает предмет залога как потенциальную страховку по погашению долга, если заемщик на определенном этапе не в состоянии будет отвечать по своим обязательствам. Другими словами, объект недвижимости должен быть привлекательным для других покупателей.
  • Согласно предоставленному пакету документов по объекту ипотеки, банк производит анализ и рыночную стоимость недвижимости. Чаще, независимую оценку делают оценочные компании, аккредитованные финансовым учреждением, который планирует выдавать кредит.
  • Оформление сделки купли-продажи, передача недвижимости в залог банка и выдача кредита, происходит в один день. Все участники сделки согласовывают удобное время и производятся следующие действия:
    • В банке заемщик подписывает кредитный договор и график погашения. Если по решению кредитного комитета нужен поручитель, подписываются договоры поручительства.
    • У нотариуса оформляется договор купли-продажи, договор ипотеки.
    • В страховой компании или в банке, в случае предоставления подготовленных полисов страховщиком, оформляется и оплачивается страхование имущества и жизни заемщика.
    • Производится выдача средств на счет заемщика или банковскую ячейку, на этот же счет (в ячейку) покупатель вносит собственные средства, в качестве первоначального взноса. Аккумулированные средства выдаются продавцу недвижимости после предоставления перехода права собственности на нового владельца – заемщика.
  • Сроки оформления недвижимости в кредит

    Порядок оформления ипотеки проходит несколько этапов:

  • Заключение банка относительно кредита. При готовности потенциального заемщика брать ипотеку, процедура не длительная. Собрав весь пакет документов и определившись с подходящей программой кредитования, время на ожидание решения кредитора, как правило, занимает от 3 дней до 1 недели. При положительном решении действие протокола о выдаче кредита действует 1 месяц, без вторичного запроса документов от заемщика. Если заемщик не определился с объектом ипотеки, отлагательные условия по кредиту могут составить 2-3 месяца.
  • Подбор необходимого варианта недвижимости. Поиск может производиться, как после утверждения кредита, так и вестись параллельно. Конечно же, быстрее и безопаснее будет обратиться за помощью в риелторскую компанию. Агенты знают степень готовности документов по объектам, выставленным на продажу. Это очень важно, ввиду ограниченного действия решения банка. Часто при продаже 1-го объекта выстраивается целая цепочка. Это происходит в случае, когда после продажи одной недвижимости, приобретается одновременно другая. Также при частой смене собственников может быть ситуация, когда оформление перехода прав собственности было с нарушениями и сделка может быть признана недействительной. Риелторы также предоставляют услугу по проверке юридической чистоты сделки. Время на определение объекта покупки зависит от Вас, но не может превышать срок действия решения банка. Учитывая, что на подготовку к сделке уйдет еще 1 неделя, время на поиск ограничивается.
  • Выдача кредита. С момента предоставления в банк документов по недвижимости, включая отчет об оценочной стоимости, банк готовит документы для сделки и занимает это от 3 до 5 рабочих дней.
  • Расходы при ипотеке

    Подавая заявку на кредит, необходимо учитывать все статьи расходов. Затратная часть связана не только с внесением первоначального взноса и возможных, разовых комиссий по кредиту. Ипотека оформляется нотариально.

    В связи с этим будут расходы на услуги нотариуса, а также отчисление налогов в бюджет, предусмотренные при совершении нотариальных сделок. Независимая оценка и страховка также ложится на плечи заемщика.

    Все затраты рассчитываются исходя из стоимости недвижимости и могут колебаться в среднем от 20 до 50 тыс. руб.

    Возможные риски

    Безусловно, при выдаче кредита банк будет стараться максимально обезопасить себя и застраховать все риски, связанные с возможным непогашением задолженности. Существуют три основные страховки:

  • Полис страхования имущества. При нанесении ущерба имуществу либо его ликвидация при наступлении страхового случая, выгодоприобретателем страхового возмещения является банк, т.е. выплата страховки пойдет на погашение кредита.
  • Страхование жизни. Это способ избежать проблемной задолженности в случае смерти или потери трудоспособности заемщика.
  • Страхование титула. Риск признания прав собственности недействительными.
  • Несколько рекомендаций и важных моментов перед оформлением ипотеки:

  • При выборе программы кредитования внимательно изучите проект договора и график погашения. В банках могут быть завуалированные комиссии при относительно невысокой процентной ставке. Обращайте внимание на колонку «Сумма процентов», сравните с предложениями других банков и выбирайте наиболее приемлемый вариант. Важно знать, чем долгосрочнее кредит, тем больше процентов переплатите банку.
  • Чтобы избежать неприятных сюрпризов в день сделки, лучше самостоятельно сделать в федеральную службу регистрации запрос о наличии каких-либо ограничений и обременений на недвижимость.
  • Проверить историю чистоты оформления прав собственности отдельно от проверки документов банком. Юридическая служба кредитора анализирует правоустанавливающие документы по последней регистрации и она вполне может быть без нарушений. Существует риск заявления прав на недвижимость предыдущими владельцами, незаконно выписанными, у которых присутствовал факт ограничения прав на часть недвижимости.
  • Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

    Это быстро и бесплатно!

    0,00, (оценок: 0) Загрузка…

    Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

    Когда планируется покупка квартиры в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий по шагам будет весьма кстати. Ведь порядок покупки квартиры в ипотеку сложнее, чем оформление обычного кредита: он обременен таким обязательными процедурами как оценка и страхование предмета залога, выбор продавца, согласного работать с ипотекой.

    Подбор недвижимости и самой ипотечной программы

    Выбор недвижимости

    Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

    Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен. 

    Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность.

    Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома.

    Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию – выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

    Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

    Выбор ипотечной программы

    Исходя из выбранного жилья, вам нужно определиться с выбором банка. Здесь два основных критерия:

    • подходят ли вам условия банка;
    • подходите ли вы под требования банка к заемщикам.

    Если говорить о первом критерии, то на процентах сэкономить вряд ли удастся.

    Обычно банки, предлагающие лучшие условия по процентам требуют несколько видов страховки, берут комиссионные за различные действия (рассмотрение заявки на кредит, перевод денег).

    На что стоит действительно обратить внимание – это максимальный размер кредита, который вы можете взять в конкретном банке и размер первоначального взноса.

    Что до второго критерия, то если у вас есть сложности с подтверждением дохода, образования и предоставлением других документов из многочисленного перечня, зато есть серьезная сумма на первоначальный взнос (30-50 % от размера кредита), то обратитесь в банк, предлагающий кредит «по двум документам». Проценты по такому кредиту несколько выше стандартных (примерно на 0,5 %).

    Подготовка документов и подача кредитной заявки

    Далее вам предстоит обратиться в банк. Лучше даже не в один, а сразу в несколько (на случай, если вам где-то откажут в выдаче кредита). 

    Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

    Не знаете свои права?

    Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

    • наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
    • количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
    • возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
    • максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

    Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

    Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки – в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

    Подбор объекта недвижимости и одобрение его банком

    Получив в одном из банков одобрение вашей кредитной заявки, вы можете приступить к выбору квартиры. Если вы предварительно рассмотрели, с какими банками работает застройщик облюбованного вами жилого комплекса, то с подбором новой квартиры вы легко справитесь. Сложнее будет со вторичкой.

    Здесь очень важна чистота юридической судьбы квартиры. Разделы наследства и разводы, зарегистрированные несовершеннолетние дети и военнослужащие срочно службы – все это причины, по которым банк может отклонить объект.

    И поверьте, здесь он на вашей стороне: ведь сомнительное прошлое жилья может дать знать о себе в настоящем в форме исков, обжалующих ваше право собственности.

    Когда вы с банком подобрали квартиру, необходимо ее оценить у лицензированного оценщика. Оценщика вам назовет банк. От результатов отчета об оценке зависит, на какую сумму вам дадут кредит (Подробнее см. Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки?).

    Заключение кредитного договора

    Следующим шагом станет заключение кредитного договора. Вы получите деньги и сможете наконец приобрести выбранную квартиру.

    Сделка с продавцом квартиры оформляется через Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (или кратко Росреестр).

    Данная служба регистрирует прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя. По окончании регистрации (около 2-х недель) вы получите свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

    Теперь настало время выполнить обещанное банку (такой пункт в кредитном договоре всегда содержится) – и передать купленную квартиру в залог.

    Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

    Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

    Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку.

    Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор.

    Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

    После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора.

    Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости.

    На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.

    Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку

    Далеко не все граждане могут позволить себе приобретение жилья за счет личных сбережений. Многие хотят решить жилищный вопрос за счет оформления ипотеки. Прежде чем отправиться в банк, стоит разобраться в порядке действий при покупке квартиры в ипотеку. Ниже приведена пошаговая инструкция оформления ипотечного кредита.

    Выбор банка

    Как оформить ипотеку: порядок действий, сроки, документы и правила

    Потенциальный заемщик должен знать, что кроме взноса, ему придется понести еще ряд расходов: страховка, услуги оценщика, госрегистрация, комиссии банка и т.д. Кроме того, необходимо понимать свою кредитоспособность: наличие официально подтвержденного дохода, хорошей кредитной истории, платежеспособных поручителей и т.д. Если этого всего нет, то на выгодные условия будет рассчитывать сложно.

    Сравнивая условия банка, стоит обращать внимание не только на размер процентной ставки. Проще всего понять выгодность ипотечной программы, анализируя общую переплату за один год и за весь срок действия кредитного договора.

    Необходимо учитывать страховые платежи, дополнительные комиссии, стоимость услуг оценщика и т.д. Тем не менее, не стоит полагаться на информацию, размещенную на сайте банка.

    При личной консультации часто всплывает много нюансов, которые в итоге могут сыграть решающую роль в выборе кредитора.

    Если в планах купить квартиру в новом доме, оформив договор долевого строительства, то перечень банков стоит узнать у представителя застройщика. Если компания не аккредитована в конкретном банке, то получить в нем кредит будет очень сложно, так как финансовое учреждение будет проводить полную проверку компании. Многие банки просто не согласовывают такие кредиты.

    Поиск кредитора может сопровождаться определенными трудностями, когда в планах приобрести комнату, долю в недвижимости или земельный участок для строительства дома. Если в собственности есть недвижимость, то проще оформить кредит под ее залог, а потом приобрести желаемый объект.

    Подача документов и согласование кредита

    Сейчас большинство банков готовы рассматривать документы заемщика до того, как он определился с квартирой или домом. Такая практика имеет существенное преимущество.

    При подборе недвижимости будущий заемщик уже точно знает, какую сумму он сможет получить.

    Это сводит к минимуму ситуацию, когда покупатель передает задаток или аванс, а ипотеку в необходимом размере получить не удалось. В результате – потеря средств и времени.

    Также для сокращения времени целесообразно подавать документы одновременно в несколько банков. Если будет два и более положительных ответов, будущий заемщик сможет выбрать наиболее выгодные условия.

    Необходимый пакет документов в разных банках отличается, поэтому прежде чем отправиться в отделение, стоит его уточнить. Это сэкономит время. Сейчас многие кредиторы предлагают заполнить заявку непосредственно на сайте банка и прикрепить к ней сканированные документы.

    Но практически всегда так можно получить только предварительное решение, для окончательного же ответа все равно необходимо обратиться в банк и показать кредитному специалисту оригиналы документов.

    Банк может запросить и дополнительные документы, которые не значатся в стандартном перечне.

    После принятия решения в банке можно получить письмо с подписью и печатью, где будет указано, какую сумму потенциальный заемщик сможет оформить.

    Стоит обратить внимание на срок действия решения и не затягивать сделку до последнего дня.

    Так как, в случае форс-мажора, решение может быть просрочено и придется снова подавать документы и ждать решения (условия к тому времени уже могут поменяться).

    Выбор недвижимости

  • После получения положительного решения от банка можно делать окончательный выбор недвижимости. Обычно банки дают на это от 2-х до 4-х месяцев. Если будущий заемщик не смог уложиться в эти сроки, то кредитную заявку придется подавать заново, а кредит может быть согласован уже на других условиях.

  • Прежде чем оформить задаток или аванс, необходимо предупредить собственника недвижимости, что расчет будет происходить с привлечением заемных средств. Такая сделка имеет свои особенности и немало продавцов просто не хотят продавать жилье таким покупателям. Кроме того, необходимо обязательно учитывать требования банка к объекту недвижимости.

    Если выбранное жилье им не соответствует, кредит банк не выдаст.

  • Продавец должен предоставить копии всех документов на недвижимость, в том числе и копии паспорта всех собственников недвижимости. Юристы банка проверят документы и определят юридическую чистоту квартиру. Возможно на этом этапе понадобится предоставление дополнительных документов.

    Банки могут отказать в кредитовании покупки жилья, если оно продается по доверенности, одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо, на протяжении последних нескольких лет сменилось несколько собственников и т.д. Такие сделки имеют повышенный риск того, что право собственности будет оспорено в суде.

  • Далее выполняется оценка квартиры или дома.

    Это делает профессиональный оценщик, аккредитованный банком. Стоит обратить внимание, что, когда банк указывает процент от стоимости квартиры и определяет сумму кредита, то берется меньшая из двух величин: стоимость, которую определил оценщик, и договорная цена между заемщиком и покупателем.

    Поэтому возможна ситуация, когда оценочная стоимость меньше договорной, и покупателю придется доплачивать разницу за счет собственных средств.

  • После того как недвижимость согласована банком, покупатель, продавец и представитель банка согласовывают дату проведения сделки.
  • Проведение сделки

    Прежде всего, в день сделки и немного ранее необходимо заключить все требуемые договора страхования и оплатить страховые платежи. Обязательным является только страхование ипотеки. Личное и титульное же страхование оформляется исходя из требований банка и готовности заемщика при отказе платить повышенную процентную ставку.

    После этого между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, а между заемщиком (покупателем) и банком – кредитный договор. Расчет может происходить несколькими способами.

    Самой распространенной и безопасной для сторон является следующая схема:

  • Покупатель передает продавцу средства первоначального взноса (факт передачи необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи, а также оформить расписку).
  • Кредитные средства помещают в сейф банка, который выдает кредит.
  • Переход права собственности и обременения банка регистрируется в Росреестре.
  • Зарегистрированные документы предоставляются в банк и продавец получает доступ к сейфу.
  • На этом процесс оформления ипотеки заканчивается. Далее заемщик обязан регулярно вносить оплачивать ежемесячные взносы, продлевать страховые договора. После полного погашения кредита, банк снимет обременение, бывший заемщик станет полноправным владельцем недвижимости, и он сможет распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

    Порядок оформления ипотеки

    Ипотечный кредит самый длительный на рынке кредитования, обычно договорные отношения между банком и клиентом возникают на срок в десять и более лет.

    При этом и сумма займа для физического лица весьма значительная, поэтому неудивительно, что процедура оформления ипотеки достаточно сложна и занимает немало времени.

    В этой статье рассмотрим конкретные действия и документы, которые будут требоваться от заемщика, для получения ипотечного кредита.

    Проведя подготовительную работу, связанную с выбором банка и выбором квартиры, можно приступать к первому этапу оформления ипотеки – подавать заявку на кредит. Это пакет документов, в который помимо заявления-анкеты входят:

    • документ, подтверждающий личность [обычно паспорт];
    • подтверждающий занятость [трудовая книжка];
    • подтверждающий доход [справка 2-НДФЛ либо по форме банка из бухгалтерии вашего предприятия];
    • подтверждение наличия у вас первоначального взноса (если предусмотрен ипотечной программой).

    Подавать такую заявку можно сразу в несколько банков, поскольку большинство из них рассматривают ксерокопии требуемых документов.

    Процедура проверки платежеспособности и надежности клиента носит сложное название — андеррайтинг и обычно занимает 10-15 дней, после чего кредитный комитет выдает одобрение (либо отказ) на кредит.

    Срок действия положительного решения варьируется в зависимости от банка, но в среднем это 2- 4 месяца, что обычно хватает на окончательный выбор квартиры или дома.

    Документы

    Второй этап заключается в сборе документов на залог по ипотеке. Если это уже имеющаяся у вас недвижимость, то по ней предоставляются:

    • Правоустанавливающие документы на квартиру;
    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
    • Выписка из Единого Государственного Реестра Прав (подтверждает наличие или отсутствие ограничений, обременений и правопритязаний на недвижимость, выдается по заявлению в Росреестр через 5-14 дней после обращения и уплаты госпошлины.). Срок действия выписки – 10 дней с момента выдачи;
    • Техпаспорт жилого помещения (при его отсутствии оформляется в БТИ в течение двух недель, услуга платная, срок действия неограничен);
    • Справка об отсутствии задолженности по квартплате и справка о составе семьи (выписка из домовой книги) предоставляются, как правило, бесплатно и действуют 10 дней;
    • Экспертная оценка рыночной стоимости жилья. (Отчет действителен 6 месяцев с момента составления).

    Далее в зависимости от состава семьи:

    • Если состоите в браке, то нотариально заверенное согласие супруга(и), на передачу недвижимости в залог и, при наличии, брачный договор.
    • Если один из собственников несовершеннолетний ребенок, то предоставляется разрешение от органов опеки и попечительства.

    Когда ипотечный кредит берется под залог приобретаемой недвижимости все перечисленные документы предоставляются продавцом, но оценка рыночной стоимости жилья оплачивается заемщиком по ипотечному кредиту. Обычно это 3-5 тысяч рублей со сроком выполнения отчета в 1-2 дня (может увеличиться, если оценивается не квартира, а дом).

    • Если объект залога удовлетворит ваш банк (проверка занимает 1-2 недели), на третьем этапе ипотечной сделки осуществляется оформление договорных отношений, когда все участники сделки собираются в представительстве банка.
    • Между банком и заемщиком подписывается кредитный договор.
    • Между продавцом и заемщиком подписывается договор купли-продажи с использованием кредитных средств (в нем указывается номер кредитного договора).

    Между представителем страховой компании и заемщиком подписываются договора страхования (обязательным является страхование залога от ущерба, но могут быть и дополнительные виды страхования в зависимости от требований банка).
    Осуществление окончательных расчетов с продавцом возможно по безналичному расчету или с помощью аренды банковской ячейки.

    Обычно используется последний вариант по следующей схеме:

    Покупателем открывается универсальный расчетный счет, куда зачисляется первоначальный взнос. После подписания договоров и, дополнительно, договора аренды банковской ячейки, банк перечисляет на данный универсальный счет кредитные средства.

    Покупатель в присутствии продавца снимает все деньги со счета, в кассе они пересчитываются, проверяются на подлинность и закладываются в хранилище. Продавец получит ключи от этой ячейки после государственной регистрации права собственности заемщика на недвижимость.

    Стоимость аренды банковской ячейки ё оплачивается Покупателем (в Сбербанке аренда на месяц обходится в 2000 рублей).

    Если же расчет безналичный, то Банк заключает с продавцом квартиры договор, по которому банк гарантирует перечисление на счет продавца всей суммы кредита после того, как в банк будут представлены свидетельство о переходе права собственности на покупателя; договор купли-продажи; выписка из ЕГРП об обременении квартиры ипотекой. Все эти документы выдаются регистрационной палатой после регистрации сделки – что будет осуществлено на четвертом этапе оформления ипотеки.

    Покупатель и продавец обращаются в регистрационную палату (можно предварительно записаться через Интернет и скачать с сайта квитанции об оплате госпошлины) со следующими документами:

    От покупателя:

    • паспорт;
    • 3 экземпляра договора купли-продажи;
    • кредитный договор и его копия + доверенность, на основании которой сотрудник банка подписывает кредитный договор;
    • закладная;
    • заявление на государственную регистрацию права и квитанция об оплате пошлины за эту услугу.

    От продавца:

    • паспорт;
    • свидетельство о праве собственности и документ, на основании которого оформлено это право – предыдущий договор купли-продажи, договор дарения или др.;
    • заявление о переходе права собственности, заявление на внесение изменений в ЕГРП и квитанция об оплате пошлины за эту услугу.

    Все заявления составляются непосредственно государственным регистратором в момент подачи документов, от участников сделки требуется только подпись. После сдачи документов, вам выдадут расписку о их получении и датой окончания процедуры регистрации: по ипотеке – это не более 5 дней.

    Забирать документы можно как вместе с продавцом, так и отдельно каждому участнику сделки. Но в первом случае это более удобно.

    После регистрационной палаты вы с бывшим собственником едете в приобретенную недвижимость, осматриваете ее состояние, сверяете оплаты и показатели счетчиков.

    Если все устраивает – можно подписывать акт сдачи-приемки жилого помещения, передать продавцу ключи от банковской ячейки и получить от него ключи от вашего жилья.

    Далее нужно отнести в банк свидетельство Госрегистрации о переходе права собственности на покупателя (копия для банка и показать оригинал), договор купли-продажи (оригинал, 3-й экземпляр), выписку из ЕГРП об обременении квартиры ипотекой (закладную, оригинал).

    На этом все организационные моменты заканчиваются: вы живете уже в своей квартире и регулярно погашаете кредитные платежи. Но после окончания срока кредитного договора и выплаты всей суммы, необходимо ипотечную сделку закрыть, т.е. снять обременение ипотеки в регистрирующем органе. Для этого будут нужны: заявление от вас и из банка, закладная из банка и справка о полном погашении кредита.

    Читайте также:   Просрочка по микрозайму: пошаговая инструкция для должника
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector