Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Использование ипотечного кредитования сейчас выступает едва ли не единственным способом приобретения жилья в собственность. Такая программа позволяет избавиться от постоянной аренды и получить своё жильё, пусть и с временным обременением.

После первоначального одобрения банком запроса на ипотеку начинается процесс подбора жилья. И здесь начинаются проблемы – многие просто не знают, какое жилье банк одобряет, и процесс подбора в итоге надолго растягивается.

Хотя на самом деле все требования к такому жилью достаточно просты – если использовать их для отсеивания неудобных вариантов, в итоге можно выбрать наиболее оптимальное решение.

Содержание:

Требования банка к квартире

Сначала нужно понять, что значит формулировка «квартира подходит под ипотеку». Она применяется к абсолютно всем объектам, что приобретаются за счёт средств, занятых у кредитной организации. Они должны соответствовать критериям, определяемым банком.

Перечень таких требований у разных банков имеет достаточно схожую структуру, но в зависимости от того, к какой конкретно организации гражданин обращается, они могут изменяться. Влияние оказывает также сфера деятельности того, кто берёт ипотечный займ, и то, где находится выбранное жилое помещение.

Чтобы проверить, подходит ли избранный объект под условия банка, нужно учитывать все эти факторы.

Расположение

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Поэтому ипотечная недвижимость не может находиться в неблагополучном районе. Также ниже вероятность одобрения ипотеки на недвижимость в пригородных территориях.

Но и в таких районах имеется вероятность одобрения кредита, пусть она и достаточно невысокая.

А вот что точно воспрепятствует ипотечному кредитованию:

  • квартира располагается в ветхом доме;
  • дом из 2 этажей или вообще частный;
  • выбранная квартира относится к типу блочной либо панельной хрущёвки – вероятность одобрения есть, но она очень низка;
  • дом подпадает под программу реконструкции с дальнейшим переселением населения;
  • здание – общежитие, гостиница;
  • неохотно кредитуют и квартиры на первом и последнем этажах, а также подвалах.

Узнать, будут ли расселять или сносить здание, можно в администрации соответствующего субъекта.

Возраст

  • Период времени, в течении которого здание, в котором размещена выбранная для ипотеки квартира, не может быть больше 70% от нормативно определённого строительным паспортом срока службы.
  • Узнать такую информацию можно в режиме реального времени через интернет – особенно полная коллекция дат собрана по Москве и Санкт-Петербургу, но можно получить и данные о строительстве зданий определённого типа.
  • Наиболее популярными для этого службами являются:
  • Wikimapia;
  • «Где этот дом»;
  • «Неспроста»;
  • «Дома Москвы»;
  • «Тип дома».

В режиме онлайн можно обратиться за такими сведениями и в Росреестр – там можно заказать техпаспорт любого здания. Правда, за эту услугу придётся немного заплатить – она стоит всего 150 рублей, а копия запроса и квитанция переправляются по электронной почте. Подождать придётся всего 5 дней, затем на ту почту, откуда была отправлена квитанция, придёт ответ.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Можно обойтись и без особых технологий и просто обратиться в бюро БТИ. Правда, это обойдется гораздо дороже – в 800-900 рублей и ждать тоже придётся дольше – техпаспорт там будут делать целый месяц.

После получения интересующей информации стоит отбросить те варианты, год постройки здания которых 1970 и ранее.

Обратите внимание, что, к примеру, Сбербанк предъявляет дополнительное требование – степень износа здания не должна превышать 40%.

Особенности конструкции

Часто банки отказывают в ипотеке из-за того, что конструкция здания потенциально опасна. К ним относят:

  • перекрытия, выполненные из дерева или других горючих и подверженных процессу гниения материалов;
  • газовые колонки, установленные в доме.

Так отпадает большая часть «сталинок», а также те дома, в которых фундамент изготовлен не из устойчивых кирпича, камня или бетона.

Оснащение помещения

А здесь квартира должна соответствовать требованию закона в точности – быть пригодной для проживания и удовлетворения базовых потребностей.

Это значит, что в ней должны иметься:

  • горячая и холодная вода;
  • сантехника для туалета, гигиены и кухни;
  • работающее отопление;
  • нагревательные приборы в каждой комнате;
  • окна;
  • двери;
  • плита для готовки;
  • покрытия на полу, стенах и потолке в соответствии с планом помещения.

Стоит обратить внимание, что соответствие этим параметрам проверяется дважды – самим покупателем и банком.

Юридические нюансы

После проверки жилья на соответствие всем требованиям для кредитования начинается правовой аудит.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

В него входит:

  • проверка стоимости жилья не зависящим ни от кого оценщиком, избранным кредитной организацией;
  • проверка чистоты заключаемой договорённости – выявляются все претенденты на жилое помещение без исключений;
  • подтверждение соответствия параметров недвижимого объекта в реальности тому, что было заявлено;

Ограничение уловок продавца

Законодательство устанавливает, что сумма от продажи недвижимого имущества, бывшего в собственности менее трёх лет облагается налогами в той части, что превышает один миллион рублей.

Из-за этого многие перекупщики намеренно снижают сумму, оговоренную в тексте договора. Такое при ипотеке возможно, если разницу самостоятельно оплатит покупатель.  Но банки стараются избегать этого, принимая собственников, у которых жильё находится больше 3 лет.

Если при аудите обнаружится, что цена квартиры завышена, продавца обяжут понизить её до приемлемого уровня. При отсутствии согласия так поступить банк не станет одобрять ипотечный кредит на сумму больше, чем та, что установлена аудитом. В случае необходимости обо всём договариваются сами стороны и разницу может оплатить покупатель.

Перепланировка – только по закону

Когда ипотечное жильё в ходе ремонта было изменено переустройством или перепланировкой, что не отражено в официальных бумагах, соглашение может быть не заключено.

Хотя с 2017 года БТИ не проводит обязательных проверок и такое жильё можно продать при согласии покупателя, банк может вмешаться и сделать законность переустройства необходимой.

Требования для военной ипотеки

Военнослужащим доступны не только здания в городе, но и

  • коттеджи;
  • таунхаусы;
  • частные дома с участком земли;
  • коммунальные квартиры во владении одного субъекта.

Остальные условия к жилью стандартные: расположение и возраст дома, состав несущих конструкций, наличие перепланировки.

Итог

Придерживаясь описанных выше правил каждый может самостоятельно определить, что сможет подойти под ипотеку и отмести неугодные варианты, сократив время на выбор в несколько раз. Стоит учитывать и конкретные требования банка – они могут отличаться.

При продаже квартиры агентство недвижимости поможет узнать, почему квартира не подходит под ипотеку и что нужно сделать, чтобы ее продать.

Какое жилье подходит под ипотеку Сбербанка?

Для большинства людей приобретение жилья при помощи ипотечного кредита – единственный способ не платить аренду за жилье и обзавестись собственной квартирой.

Очень многие варианты квартир или домов можно приобрести, используя ипотечные программы банка. Ипотека становится отличным вариантом для получения необходимой суммы денег на покупку квартиры на рынке недвижимости, финансирования строительства загородного дома или собственного коттеджа.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Условия всех финансовых организаций разнятся по требованиям к платежеспособности и предлагаемым ставкам. Но на рынке жилья существует перечень помещений, с которыми вряд ли каждый кредитор захочет иметь дело.

Преимущество «Сбербанка России» заключается в демократичном отношении к объектам залога.

Однако, получив предварительное согласие банка на ипотеку, не следует подбирать себе жилье, не ознакомившись с вариантами, которые однозначно не пройдут процедуру проверки.

Огромное множество вариантов можно отсеять перед тем, как взять ипотеку в Сбербанке, следуя по простому списку требований, изложенных ниже.

Основной перечень требований Сбербанка

До самой сделки необходимо решить все моменты касательно перепланировки и точно знать, какое жильеданный банк сочтет подходящим для ипотечного кредитования. Каждый банк подходит к решению вопроса о подходящем под ипотечный кредит жилье индивидуально.

Однако все банки имеют довольно схожий перечень требований к недвижимости под ипотеку. Различия могут возникать по причине местоположения конкретного жилья, фактах о личности заемщика и зависеть от кредитора. Чтобы узнать, какую квартиру Сбербанк сочтет подходящей на роль объекта ипотеки, следует согласовать свои действия в соответствии с нижеизложенным алгоритмом.

Особенности расположения здания

Первым делом следует знать требования по расположению:

  • Многоквартирное здание должно обладать приемлемым санитарно-техническим состоянием, не подлежать сносу. Узнать о том, будет ли дом подвержен расселению или сносу, можно, обратившись в администрацию данного территориального субъекта;
  • Квартира, располагающаяся в частном доме (бараке) без центрального отопления и канализации не подлежит рассмотрению только если по документам это доля или имеет износ здания более 50%;
  • Квартира или дом должны находиться на территории РФ, за исключением полуострова Крым и города Севастополя, поскольку Сбербанкне имеет офисов на этих территориях;
  • Продавцу следует подавать заявку, имея квартиру или дом в собственности не менее трех лет. Иначе могут возникнуть проблемы в будущем, если родственники продавца станут претендовать на часть или жилье полностью;
  • Общежития и помещения гостиничного типа вполне подойдут под Сбербанк;
  • Кредиторы негативно относятся к квартирам, размещенным в подвале, на нижнем, или последнем этаже;
  • Имущество должно располагаться в развитых районах, должны присутствовать больницы, школы и детские садики;
  • Редко кредитуют «сталинки» — из-за деревянных междуэтажных перекрытий и «хрущевки».

Рекомендуемая статья:  Условия ипотеки для молодой семьи в Сбербанке

Данные ограничения обусловлены требованием к ликвидности помещения, которое необходимо изложить банку как гарантию на возврат средств. Залог, не подходящий хотя бы под одно из условий, продать будет крайне проблематично.

Требования к износу здания и конструктиву

Существует перечень требования, касательно износа и конструктивных особенностей здания, подходящего под условия ипотеки в Сбербанке:

  • Износ здания не должен быть выше 70% от срока службы, указанного в техническом паспорте. Получить необходимую информацию можно, обратившись в онлайн-сервисы, в Росреестр или в БТИ;
  • Дом или квартира в ипотеку, с износом на 50% и более, и находящиеся в очереди на проведение капитального ремонта, не рассматриваются;
  • Обслуживанием парового, газового или электрического отопления должны заниматься муниципальные компании по официально заключенным договорам;
  • Сбербанк не рассматривает потенциально небезопасные конструкции. Квартира в ипотеку не должна быть построена из гниющих, горючих материалов, и должна иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент;
  • Вся перепланировка должна быть согласована по документами с Управлением архитектуры и градостроительства  и внесены соответствующие исправления в техпаспорт БТИ;
  • Сама конструкция многоквартирного дома не должна иметь видимых повреждений, и тем более стяжек уже существующих трещин.

Для получения необходимой информации о возрасте или износе здания, можно обратиться в онлайн-сервисы, такие как Wikimapia, «Где этот дом» и другие, однако на них есть точная информация преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга, но есть возможность узнать о периоде и точной дате строительства зданий.

При помощи официального веб-сайта ведомства Росреестра можно оформить заказ на получение кадастровой выписки для любого дома на территории РФ, данная операция будет стоить 400 рублей. Через несколько дней на указанную электронную почту придет  электронный формат выписки.

Последним способом является заявка в БТИ, он не требует работы с веб-сервисами и компьютерной техникой. Заказ необходимых документов в таком случае продлится примерно 30 дней, и будет стоить 800-900 рублей.

Следовательно, после получения справки о дате возведения здания, следует отсеять все варианты строений, возведенных в 1950 году и ранее, в том числе большинство «сталинок» и «хрущевок».

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Требования к внутреннему обустройству квартиры

Чтобы иметь представление о том, какую квартиру следует выбирать при оформлении ипотеки в Сбербанке, следует обратиться к условиям внутреннего обустройства:

  • Должны быть проведена как минимум  холодная вода;
  • Необходимо наличие санузла (если квартира находится в доме на двух собственников, то и допустим Сбербанком уличный туалет), системы отопления, кухня должна быть вентилируемой;
  • Каждая комната должна быть оснащена батареями;
  • Каждое окно должно быть полностью остекленным;
  • Входные и остальные двери должны находиться в целом состоянии и функционировать должным образом;
  • Расположение окон, дверных проемов должно соответствовать технической документации;

Следовательно, уже изучив требования к месторасположению и состоянию здания, можно вычеркнуть из списка помещения, не подходящие для проживания. Квартира, передаваемая в залог Сбербанка должна иметь все, что необходимо для нормального проживания и эксплуатации, в том числе окна и двери должны быть и исправно функционировать.

Читайте также:   Микрозаймы в мфо «ваши деньги»: условия, онлайн-заявка и отзывы

Все требования и условия, изложенные выше, обусловлены заинтересованностью Сбербанка в приобретении ликвидной недвижимости в период погашения залога. Большинство должников редко гасят кредиты за пару лет, и часто растягивают срок оплаты на долгие десятилетия, и в этом случае здание обязано выдержать любой срок.

Ипотека в Сбербанке для военнослужащих

Для военной ипотеки существует специализированный перечень жилых объектов, предоставляемых для залога. Под такой тип ипотеки могут быть взяты не только квартиры, но и:

  • Таунхаусы;
  • Коттеджи;
  • Частные дома с участком земли.

Следовательно, на конструкции, подверженные горению или гниению, на помещения, где отсутствуют необходимые для жизни условия и удобства, не будет совершено сделки, и банк откажется от сотрудничества.

Все требования Сбербанка обусловлены тем, что в случае неспособности заемщика погасить долг по ипотеке, вся задолженность покроется за счет продажи объекта залога.

Риски кредитора будут сведены к нулю. Перед самой сделкой юристы банка имеют право провести проверку помещения или убедиться в соответствии с требованиями лично, после чего сделка может быть заключена.

Проверка на соответствие требованиям финансового учреждения к объекту ипотеки выполняется два раза. Сначала жилую площадь проверяет потенциальный покупатель, а затем представитель самого банка. Юрист будет задавать все изложенные выше вопросы касательно требований к жилью, следовательно, к тому моменту продавцу следует найти ответы по каждому пункту.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Юридические нюансы

Жилье проходит двухуровневую проверку по всем вышеизложенным требованиям, рассматривается возможность сохранения стоимости данного жилья на протяжении всего периода ипотечного кредитования. После этих операций наступает время правового аудита, при котором происходит:

  • Оценка стоимости жилой площади на рынке, которая проводится при участии выбранного Сбербанком независимого эксперта;
  • Контроль юридической чистоты будущей сделки, при котором будут выявлены потенциальные кандидаты на собственность, учитывая несовершеннолетних, недееспособных или отбывающих наказание, выписанных по причине нарушения требований законодательства;
  • Проверка полного соответствия технических характеристик недвижимости и сведений, содержащихся в документах.

Однако многие собственники жилой площади, как правило занимающиеся перекупом недвижимости, стремятся понизить сумму в договоре купли-продажи. При заключении сделки с участием какой-либо финансовой организации такая возможность появляется только тогда, когда клиент оплатит всю оставшуюся стоимость сам.

Такое происходит из-за налогообложения, согласно соответствующему требованию законодательства сумма средств от продажи жилой площади, которая находится во владении продавца менее пяти лет, подвергается обложению налогом той части недвижимости, которая в цене превышает 1 млн. рублей.

В то же время, банк обычно заключает сделки с собственниками, которые имеют во владении недвижимость уже более пяти лет.

Даже если владелец недвижимости считает ее завышенную цену обоснованной, ему будет необходимо снизить стоимость до уровня, назначенного в итоге независимой экспертизы во время правового аудита.

Банк даст одобрение только в том случае, если продавец даст одобрение на скидку, и стоимость жилой площади не превысит указанной экспертом суммы.

Однако, если клиент выразит готовность взять на себя все дополнительные расходы, то продавец может договориться с покупателем, что послужит альтернативным решением вопроса стоимости.

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка.

В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования.

При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Перепланировку очень часто обнаруживает независимый оценщик при выезде на квартиру и ее фотографировании. По закону оценщик обязан проверить соответствие планировки квартиры и сделать отметку в отчете об оценке. Поэтому вариантов скрыть сведения о перепланировке от Сбербанка нет. 

Заключение

Изучив особенности заключения сделки на ипотеку в Сбербанке, получив представление о том, какое жилье и какую квартиру можно выбрать в качестве залога, каждый потенциальный клиент Сбербанка способен самостоятельно оформить ипотечное кредитование.

Вышеизложенные критерии помогут отсеять все безнадежные и неподходящие варианты, сократив массу времени на осмотр жилья. Однако, прежде проверки помещения, необходимо обратиться в саму финансовую организацию за одобрением на оформление кредита.

После официального подтверждения сделки стоит уточнить каждый пункт требований, поскольку они могут немного варьироваться или быть изменены согласно интересам конкретного банка.

Какую недвижимость банк примет под ипотеку?

Сегодня ипотечный кредит стал для многих людей единственным способом решения жилищного вопроса. Большинство потенциальных заемщиков при таком способе покупки дома или квартиры уверены, что главное получить кредит.

Однако найти жилье, которое подходит под ипотеку не менее важно. Ведь залоговая недвижимость должна отвечать не только пожеланиям будущих жильцов, но и требованиям кредитора.

Говоря простым языком, жилье под ипотеку должно получить одобрение банка.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Какая недвижимость подходит для ипотеки? — требования к квартиреОбычно порядок получения ипотеки предусматривает, что после того, как банк вынесет положительное решение относительно предоставления ипотечного займа, у заемщика будет около 3-х месяцев на поиск и выбор квартиры, которая подходит не только семье заемщика, но и пройдет одобрение у банка. Вопрос, какие квартиры подойдут для ипотечного кредитования, встает сразу после решения кредитной организации о выдаче ипотеки. Каждая недвижимость рассматривается индивидуально, и не каждая квартира удовлетворит банк.

В каждом финансовом учреждении свои требования к объекту ипотечного займа, и критерии, характеризующие предмет ипотеки, как неудовлетворительный.

Поэтому, в первую очередь, необходимо уточнить, какие условия к квартире выдвигает именно тот банк, с которым сотрудничает заемщик.

Как правило, в банках предоставляется информация не о том, какое жилье подходит под ипотеку, а о том, какая квартира НЕ подходит для ипотечного кредитования в данной финансовой организации.

Какие квартиры НЕ подходят для ипотеки?

Стремясь минимизировать свои риски, банки выдвигают вполне справедливые и оправданные требования к объектам кредитования. И не любое жилье подходит для ипотеки. Итак, на какую недвижимость финансовое учреждение никогда НЕ выдаст ипотечный кредит:

  • Любая недвижимость, предназначенная под снос
  • Ветхие пятиэтажки, блочные или панельные «хрущевки»
  • Квартиры в домах ниже 5 этажей и в аварийном состоянии
  • В доме должен планироваться или проводиться капитальный ремонт
  • Квартира в доме, который подлежит реконструкции с отселением
  • Жилье, расположенное в общежитии или доме гостиничного типа
  • Износ недвижимости не должен превышать 70%
  • Дома старше 1970 года
  • Жилье с газовыми колонками и деревянными перекрытиями.

Кроме того, финансовое учреждение не предоставит ипотеку под долю собственности в квартире. То есть заемщику необходимо обратить внимание на год постройки здания, перекрытия, этажность, материал и фундамент постройки.

Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

Требования банков к квартире по ипотекеЕсли дом не подходит под данные запреты и ограничения, и жилье находится в современном здании, то обязательно нужно проверить квартиру на «чистоту». Залоговая недвижимость не должна быть под обременением, то есть не должна быть арендована или находиться под залогом либо арестом. А вся документация по квартире должна быть оформлена должным образом.

Требования банка к ипотечной квартире

В ипотеку можно взять далеко не любую недвижимость. Банки предъявляют очень жесткие требования к той квартире, которую кредитная организация примет в качестве залога.

Высокие требования к недвижимости обусловлены тем, что через несколько десятилетий жилье должно не только выстоять, но и остаться ликвидным на рынке, не потеряв свою стоимость.

И если заемщик вдруг по каким-то причинам не сможет выполнять обязательства по кредиту, то банк должен легко реализовать данную квартиру.

Итак, какая недвижимость подходит для залога банку, и что необходимо учитывать при выборе квартиры:

  • Жилье должно находиться в собственности у предыдущего собственника не менее 3-х лет, иначе при стоимости жилья свыше 1 000 000 рублей собственник должен будет заплатить 13% налога, и заемщику придется договариваться о подделке документов о реальной стоимости квартиры, а значит и сумма ипотеки будет заметно ниже
  • Квартира должна соответствовать всем санитарно-техническим нормам, которые обеспечивают безопасность и здоровье жильцов
  • Помещение должно быть подключено к газовому, паровому или электрическому отоплению по всем правилам безопасности
  • В квартире обязательно должно быть холодное и горячее водоснабжение
  • Здание должно полностью соответствовать поэтажному плану БТИ, а все перепланировки должны быть указаны в схеме и узаконены
  • Недвижимость должна быть максимально ликвидной, и располагаться в черте города.

Таким образом, покупка квартиры в ипотеку — это непростой процесс, однако при выполнении всех требований сделка будет надежной, так как банк в данном случае выступит гарантом безопасности.

Практически все риски сводятся к нулю, поскольку приобретаемое жилье проходит комплексную проверку юристами банка и независимыми экспертами.

После такой тщательной проверки, заемщик может быть уверен в ликвидности и «чистоте» недвижимости, и может не опасаться возникновения непредвиденных проблем после приобретения жилья.

(111

Требования Сбербанка к квартире по ипотеке в 2019 году

Оформление недвижимости в ипотеку – сложный процесс, требующий соблюдения множества условий от банка. После получения одобрения заемщику необходимо в течение трех месяцев подобрать жилье.

В данном случае, Сбербанк выдвигает требования к квартире по ипотеке, которые следует соблюдать для оформления сделки. Кредитор обязывает провести независимую оценку недвижимости для определения ее ликвидности.

Это необходимо, чтобы в случае неплатежеспособности заемщика банк смог реализовать квартиру в короткие сроки.

Почему Сбербанк предъявляет требования к жилью

Сложность оформления квартиры в ипотеку в том, что банк предъявляет жесткие требования к приобретаемому жилью.

Недвижимость, выступающая в качестве залога, в течение нескольких десятилетий должна быть ликвидной на рынке и не потерять свою стоимость. Так банк защищает себя от неплатежеспособности заемщика.

Если клиент не способен погашать займ, кредитор имеет право реализовать приобретенную квартиру, дом или участок.

Срок поиска недвижимости ограничен 3 месяцами. Заемщик обязан за это время подобрать квартиру, полностью удовлетворяющую требованиям Сбербанка. В противном случае банк аннулирует заявку.

Пояснение ликвидности

Ликвидность недвижимости – это показатель, характеризующий возможность быстро участок по цене, близкой к рыночной. Расчет осуществляется профессиональными оценщиками по сложным финансовым формулам, в которых учитываются:

  • скорость закрытия сделки;
  • сопутствующие затраты;
  • расположение объекта недвижимости;
  • динамика рынка жилья;
  • техническое состояние квартиры и т. д.

На показатель ликвидности влияют многие факторы:

  • Местоположение – хорошая транспортная развязка, наличие социальных учреждений, низкий криминогенный уровень, благоприятная экологическая ситуация.
  • Ситуация на рынке. Спрос на жилье должен быть выше предложения. Чем больше реализуется недвижимости, тем ликвиднее становится рынок. Многое зависит от класса недвижимости: эконом продается лучше, чем бизнес.
  • Характеристики жилья. Новостройки в несколько раз ликвиднее старых построек. Особое значение имеет благоустроенность прилегающей территории, вид из окна, наличие парковки, лифта и детской площадки.
  • Сопутствующие факторы. Чем больше инвесторы знают об объекте инвестиций, тем быстрее его можно реализовать. Важен и размер расходов на оформление контракта – чем они ниже, тем выше ликвидность. Сказывается и сезон: зимой и летом предложение на рынке снижается.
  • Немаловажное значение имеет страна, в которой находится жилье. По данным ведущего международного консультанта в сфере коммерческой недвижимости «DTZ», наибольшей ликвидность обладает недвижимость в Великобритании, Швеции и Финляндии. А вот Россия, Украина и Дания – страны с самыми неликвидными объектами.

    Оценка недвижимости

    Оценка недвижимости – отчет с характеристиками потенциального объекта, включающий фотографии помещений, копии документов, планировку, подробное описание, информацию о залоговой и рыночной стоимости. Все данные подкрепляются комментариями оценщика, а по итогу выносится окончательное решение о совокупном состоянии квартиры.

    Оценка – особая гарантия банка, что приобретаемая недвижимость может быть продана по той же стоимости, что и приобретается на данный момент. Она проводится лицензированной компанией с аккредитацией Сбербанка, но оплачивается заемщиком.

    Процесс оценки недвижимости делится на этапы:

  • Сбербанк предлагает на выбор список аккредитованных компаний. В перечне указываются не только цены, но и отзывы от клиентов.
  • Заемщик получает предварительную консультацию от оценщика, после согласовывает сроки и стоимость заключения договора. На этом этапе происходит оплата.
  • Соискатель собирает все необходимые документы и предоставляет их на проверку оценщику.
  • По согласованию с клиентом специалист выезжает на объект для осмотра и фотографирования объекта.
  • Оценщик оформляет отчет в соответствии с требованиями Сбербанка в течение 1–5 рабочих дней (срок зависит от сложности работы).
  • Клиент получает ответ по оценке в виде отчета с цветными фотографиями, графиками и комментариями по каждому пункту.
  • Важно! Срок действия отчета – 6 месяцев с момента составления.

    В 2018 году в Сбербанке появилась возможность заказать услуги оценщика непосредственно в банке через сервис ДомКлик. Стоимость услуги зависит от региона проживания и в Москве составляет от 5 тыс. рублей. Оценка осуществляется без права выбора компании.

    Требования банка к ипотечной недвижимости

    Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

    При оформлении жилья на вторичном рынке необходимо ознакомиться со всеми требованиями Сбербанка к объекту недвижимости по ипотеке. При несоответствии хотя бы одному из пунктов кредитор имеет полное право отказать заемщику в оформлении.

    Расположение

    Местоположение недвижимости – один из самых важных факторов. Квартира, купленная в неблагополучном или неразвитом районе города имеет низкий показатель ликвидности, потому банку будет достаточно сложно ее реализовать в случае неплатежеспособности клиента. Особой ценностью обладают объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой ближе к центру города.

    Уточнить, планируется ли снос здания, можно в администрации субъекта РФ, муниципального образования или жилищном комитете.

    Возраст

    Год постройки – второй по важности показатель ликвидности. Требования к возрасту дома для ипотеки зависят от региона, в котором находится недвижимость.

    В провинциальных городах России можно оформить дом от 1955 года постройки, а вот в столице – от 1970 года. При этом для Санкт-Петербурга устанавливаются совершенно иные правила, поскольку исторические постройки в центре города обладают большей ликвидностью, чем современные строения.

    Читайте также:   Досрочное погашение ипотеки в сбербанке: условия и перерасчет

    Важно! Требования к частным домам и многоквартирным зданиям значительно различаются даже в пределах одного региона. Получить более точную информацию можно у ипотечного менеджера Сбербанка.

    Допустимый износ

    В соответствии с законодательством износ жилого строения не должен превышать 70 % от общего срока пользования.

    Узнать точный период эксплуатации можно:

  • В Росреестре. Оплатив госпошлину в 150 рублей, клиент получает электронный технический паспорт на выбранную недвижимость.
  • В БТИ. Заемщику необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации с документами и оформить запрос на изготовление техпаспорта. Оформляется он в течение 30 дней, стоимость 800–900 руб.
  • Внутренняя комплектация

    Банк предъявляет требования и к внутреннему состоянию недвижимого имущества:

    • расположение дверных и оконных проемов соответствует технической документации;
    • каждая комната оснащена батареями;
    • окна полностью застеклены;
    • имеется холодная вода, санузел и вентиляция на кухне.

    Материал

    Сбербанк предъявляет требования и к материалу, из которого построен дом. Не кредитуется строение, выполненное из гниющих, горючих материалов. Сооружение должно иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент.

    Внутренняя отделка

    Внутренняя отделка не имеет значения для ипотеки Сбербанка, однако владелец квартиры обязан зафиксировать все капитальные изменения, вызванные ремонтом.

    Планировка

    Требования банка к ипотечному жилью не касаются планировки. Важно лишь то, чтобы все переустройства в квартире были зафиксированы и согласованы в районном управлении архитектуры.

    Какое жилье точно не подойдет для Сбербанка

    Объекты, не подходящие под условия ипотечного кредита:

    • квартиры, расположенные в аварийных домах;
    • дома, относящиеся к ветхому фонду, подлежащие сносу или старше 1970 года;
    • жилые помещения, расположенные в одно- или двухэтажных зданиях;
    • типовые панельные дома, выполненные из блоков (хрущевки);
    • квартиры, расположенные на первом или последнем этаже либо в подвальном помещении;
    • малосемейки, общежития, коммуналки;
    • дома, предназначенные для реконструкции с расселением;
    • жилье, имеющее газовые колонки и перекрытия из дерева;
    • залоговая недвижимость, находящаяся под обременением или арестом;
    • квартиры с неоплаченными счетами по коммунальным платежам.

    Какие документы необходимы для подтверждения информации о жилье

    Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

    Документы, доказывающие чистоту сделки:

    • свидетельство о праве собственности;
    • согласие органов опеки (если одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок);
    • документ, на основании которого выдано свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
    • выписка из домовой книги о количестве человек, прописанных в квартире за весь период;
    • выписка из ЕГРП;
    • копия лицевого счета (оформляется в качестве подтверждения отсутствия долгов по коммунальным платежам);
    • согласие супруга или супруги продавца на продажу недвижимости;
    • копия паспорта продавца (если он не достиг 18 лет – свидетельство о рождении).

    Документы, содержащие данные о недвижимости:

    • справка из БТИ об оценке стоимости квартиры (с планом здания);
    • кадастровый паспорт;
    • технический паспорт (он должен содержать план квартиры, сведения о материале, из которого изготовлены стены и перекрытия);
    • отчет по оценке с указанием реальной стоимости квартиры.

    Каким образом банк проверяет жилье

    На основе отчета оценщика банк определяет, подходит ли квартира под ипотеку. При несоответствии хотя бы одному из требований Сбербанк имеет право отказать заемщику в оформлении данной недвижимости.

    Юридические нюансы

    После двухуровневой проверки недвижимости необходимо провести правовой аудит. Этапы данной процедуры:

    • оценка рыночной стоимости квартиры;
    • выявление потенциальных претендентов на жилье;
    • проверка идентичности данных по квартире информации в техпаспорте.

    Только при соответствии всем требованиям банка к ипотечной квартире заемщик может оформить одобренную недвижимость.

    Махинации продавца

    Существует два варианта мошеннической обработки покупателей:

  • По законодательству сумма, полученная от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 36 месяцев, облагается налогом. В связи с этим многие владельцы стремятся снизить продажную цену в договоре купли-продажи. Сделать это можно только если покупатель оплатит часть квартиры самостоятельно. Именно поэтому Сбербанк предпочитает собственников, которые владеют жильем более трех лет.
  • Сделка будет одобрена банком, если владелец снизит завышенную стоимость недвижимости до уровня, определенного оценщиком. При несогласии с итоговой ценой продавец может расторгнуть сделку или договориться с покупателем, что оставшуюся часть он оплачивает самостоятельно.
  • Незаконная перепланировка

    Незаконное переустройство, не согласованное в районном управлении архитектуры, – повод для расторжения сделки в Сбербанке. Продать недвижимость за наличные также не получится, поскольку Росреестр зафиксирует факт перепланировки.

    Важно! Все издержки по узакониванию переустройства несет владелец квартиры.

    Многих владельцев недвижимости интересует вопрос, какое наказание предусмотрено за самовольную перепланировку. Штраф составляет 300–2500 рублей в зависимости от типа жилья.

    Требования по военной ипотеке

    Требования к дому по военной ипотеке не отличаются от стандартных. Недвижимость также не должна подлежать сносу и быть старше 1970 года. В жилое помещение должны быть проведены водопровод и отопление. Ипотека в Сбербанке запрещает оформлять малосемейки, гостинки, коммуналки и квартиры, расположенные на первом, последнем и цокольном этажах.

    Важность доскональной проверки недвижимости показывает пример жителя Екатеринбурга, показанный в сюжете местных новостей:

    Обязательно ли страховать недвижимость при оформлении ипотеки

    Страхование объекта недвижимости – обязательное условие в любом банке. Оформляется оно каждый год действия ипотечного займа. При наступлении страхового случая выгодоприобретателем выступает банк, т. е. заемщик не сможет использовать полученную выплату по своему усмотрению.

    Требование ежегодного оформления договора страхования указано в статье 31 Федерального закона №102-ФЗ. Стоимость полиса определяется индивидуально, исходя из оценочной стоимости квартиры.

    Выводы

    Сбербанк предъявляет строгие требования к дому по ипотеке. Кредитор обязует каждого заемщика провести независимую оценку выбранного жилья для расчета ликвидности и выявления возможных несоответствий. Квартиры, находящиеся в старых, аварийных зданиях, сооруженных из блоков или панелей, не подходят под условия ипотечного кредита.

    Какое жилье подходит для ипотеки?

    Ипотечное жилье: ожидание и реальность

    У банка, в который вы отправитесь за деньгами, будут требования не только к вам, но и к недвижимости, которую вы выберете. Поэтому необходимо знать, какое жилье можно взять в ипотеку, а какие варианты не подходят для этой цели.

    Есть ряд основных требований, которые являются ключевыми при решении, подходит под ипотеку жилье или нет:

    • недвижимость расположена в регионе банка;
    • кредиты не выдаются на деревянные дома или квартиры, расположенные в домах с деревянными перекрытиями;
    • аварийное жилье, дома под снос и реконструкцию не подходят под ипотеку;
    • недвижимость должна быть оснащена всеми необходимыми для комфортной жизни коммунальными благами — водоснабжением, отоплением, электричеством и канализацией;
    • жилье не должно быть «яблоком раздора», находиться под обременением или оспариваться в суде;
    • план БТИ должен соответствовать реальности. Незарегистрированные перепланировки для банка неприемлемы;
    • жилье должно быть свободно от зарегистрированных в нем ранее или по настоящий момент лиц, отбывших для исполнения военных обязанностей или в места лишения свободы. Такие квартиранты могут внезапно объявиться и предъявить свои права на ипотечную квартиру или дом.

    Пытаться скрыть что-либо от банка бесполезно: сегодня проверить недвижимость «на вшивость» не так уж сложно благодаря открытой информации из ЕГРН. Что касается ранее прописанных лиц, эту информацию можно выяснить самостоятельно.

    Попросите у собственника получить полную выписку из домовой книги и выясните, чем занимаются на момент заключения сделки все, кто был в ней когда-либо зарегистрирован.

    Для оценки недвижимости и проверки соответствия плана БТИ реальному положению дел банк пришлет оценщика (разумеется, за ваш счет).

    Новостройка по требованию

    Доля новостроек, которые покупаются с помощью ипотеки, растет с каждым годом. Дело в том, что новостройка — отличный объект для инвестиций. Банки выдают кредиты только на аккредитованные ими новостройки. Сам факт аккредитации в банке, особенно в крупном, говорит о том, что:

    • у застройщика все в порядке с разрешительной документацией, есть разрешение на строительство, проектная декларация, земля оформлена в собственность или арендована, и т.д.;
    • компания-застройщик не имеет финансовых проблем, стройка не заморожена;
    • соблюдаются заявленные сроки выполнения работ;
    • компания уже зарекомендовала себя на рынке новостроек и не первый год успешно сдает объекты;
    • продажи в ипотеку проходят по договору долевого участия (ДДУ). Этот способ наиболее безопасный и распространенный на сегодня.

    Если новостройка имеет аккредитацию в неизвестных банках, стоит самостоятельно навести справки. Для привлечения клиентов недавно вышедшие на рынок кредиторы вполне могут упростить процедуру аккредитации. Ипотека — это надолго, поэтому вы должны быть уверены в каждой составляющей сделки.

    Вторичное жилье в ипотеку

    Пришла пора поговорить о том, какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке. Новостройки устраивают не всех, потому что они исключают возможность сразу въехать в свое жилье.

    Почти всегда новоселья приходится ждать годами, а это чаще всего означает, что к платежам по ипотеке прибавляется коммерческая стоимость аренды жилья до сдачи объекта в эксплуатацию.

    При проверке вторички в банке особо обращают внимание на следующие моменты:

    • поскольку срок кредита не может превышать 20-30 лет, важен процент износа здания. Если износ выше 60% по результатам экспертизы, вам придется искать другую квартиру;
    • продавцом недвижимости не может быть ваш близкий родственник;
    • если квартира была подарена или унаследована ее нынешним владельцем менее трех лет назад (три года — срок исковой давности, в течение которого можно оспорить сделку с недвижимостью).

    А какие квартиры не подходят под ипотеку на рынке вторичного жилья? Вот несколько основных причин, которые делают жилье непривлекательным залогом для банка:

    • квартира находится на цокольном этаже или в полуподвальном помещении;
    • промышленные или коммерческие помещения не рассматриваются банком как объект ипотеки;
    • квартира находится в старом фонде вторичного жилья — в хрущевке или другом доме 60-70 годов постройки.

    Ипотека на невыделенные доли в коммунальных квартирах не практикуется, так как такой залог неудобен для банка. В случае необходимости продать жилье нужно будет получать разрешение у всех соседей, что неприемлемо для кредитора.

    Дом, который построил Джек

    А теперь разберемся, какое жилье подходит под ипотеку из сегмента отдельно стоящих домовладений. Очевидно, что бабушкины варианты с колодцем, печным отоплением, туалетом на улице и с грунтовой дорогой в паре сотен километров от областного центра сразу отпадают. А теперь некоторые нюансы, которые важны для банка при оценке дома в ипотеку:

    • степень износа — не более 40-50%;
    • канализация может быть не центральной, а местной (например, качественный септик), однако она должна быть «цивилизованной»;
    • часть дома не приветствуется банками. Если имеется отдельный вход, и доля выделена, можно попробовать поискать кредитора, но это будет непросто;
    • если дом построен из бруса или саманного кирпича, его возраст не должен быть выше 15 лет.

    Помните, что частный дом стоит на участке, который тоже можно приобрести в ипотеку. Оформление дома и земли будет проводиться по отдельности. Банки предъявляют к земле под ипотеку ряд требований:

    • участок должен принадлежать к землям под ИЖС или ЛПХ. Другие виды земель тоже рассматриваются, но в индивидуальном порядке;
    • должно быть проведено межевание участка во избежание судебных разбирательств и претензий со стороны соседей;
    • участок должен быть оформлен в собственность.

    Если есть возможность приобрести участок за наличные, стоит ею воспользоваться.

    Материнский капитал и военная ипотека

    Как известно, материнский капитал часто используют в качестве первоначального взноса или для погашения уже существующей ипотеки. Однако не всякую ипотеку можно погасить материнским капиталом.

    «А на материнский капитал и банковские средства мы купим домик в сельской глуши, и будем использовать его под дачу или для прописки», — так может сказать лишь неосведомленный человек. Жилье, в приобретении которого участвует материнский капитал, должно быть изолированным и отвечать принятым санитарно-техническим нормам.

    Материнский капитал также нельзя использовать для приобретения земельного участка, дачи или апартаментов, поскольку такое использование противоречит целевому назначению субсидии — улучшению жилищных условий семьи.

    Еще один распространенный вид жилищной субсидии — выплаты по военной ипотеке. Требования к жилью, которое можно приобрести по этой программе, указаны в законе о накопительно-ипотечной системе. В соответствии с ним требования к жилью для военной ипотеки аналогичны общим банковским требованиям.

    С помощью средств НИС можно приобрести квартиру, а также отдельно стоящий дом, но только вместе с участком. При этом участок также будет находиться в залоге у банка.

    Нередки случаи, когда клиенты, бравшие ипотеку с помощью средств НИС, увольняются из армии, и залог земельного участка является дополнительной страховкой для банка.

    Экономим время и деньги

    Как быть, если хочется и процент по ипотеке получить выгодный, и жилье приобрести именно то, которое вы сами выбрали, и с документами по ипотеке не бегать?

    Какая квартира подходит под ипотеку: основные требования банков

    В каждом сегменте рынка недвижимости у банков есть свои претензии к объекту залога. Ответ один — обратитесь к специалистам рынка, ипотечным брокерам. В Санкт-Петербурге лучшие ипотечные брокеры трудятся в кредитно-консалтинговой компании «Ипотекарь». Они помогут вам на всех этапах ипотечной канители:

    • собрать документы и подать заявку;
    • получить гарантированное одобрение;
    • выбрать лучшие условия ипотечного кредитования;
    • сэкономить на ставке;
    • найти жилье, которое вам понравится и 100% подходит под ипотеку;
    • составить схему ипотечной сделки и провести ее на 5+.

    Опыт показывает, что вы сэкономите больше, чем заплатите специалисту «Ипотекаря». А кроме того, вы сохраните ваши нервы и сможете использовать освободившееся время для других, не менее важных целей.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector