Последующая ипотека: что это

Перекредитование ипотеки набирает все большую популярность у заемщиков. Разберемся, в чем выгода данной процедуры, каким образом ее можно осуществить и с какими препятствиями придется столкнуться.

Содержание:

Что такое перекредитование и зачем оно нужно?

Последующая ипотека: что это

Рефинансирование – это не «перезайм», когда не хватает денег на оплату по кредиту. Самое важное в нем – получение выгоды от смены кредитора-банка. Выгода может быть получена, например, за счет уменьшения процентной ставки. В последнее время по рынку ипотеки вообще наметилась четкая тенденция к ее снижению. Поэтому ипотечные кредиты, взятые несколько лет назад, выглядят слишком дорогими на фоне сегодняшних предложений банков.

Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой выдан кредит. Например, перейти с рублевого кредита на долларовый или наоборот.

Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит или в другом кредитном учреждении.

Когда выгодно перекредитование?

Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.

Во-первых, разница в процентной ставке между действующим и планируемым к заключению договором банковского кредита должна составлять не менее 2 %. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.

Во-вторых, необходимо перечитать действующий договор ипотечного кредита и график платежей. В договоре не должно быть запрета на досрочное погашение и штрафных санкций за это.

Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем – сама сумма, взятая в долг у банка.

Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, рефинансирование не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.

Наконец, если рефинансирование планируется в другом банке, стоит подсчитать расходы на его оформление. Они могут включать в себя комиссию банка и ипотечного брокера за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также жизни и здоровья заемщика.

Если оценочная компания, готовившая отчет об оценке предмета ипотеки (заложенного дома или квартиры), не аккредитована в банке, оформляющем перекредитование, то и оценку придется проводить заново. Сравните, не превысят ли эти растраты выгоду от уменьшения процентной ставки.

Что требуется для перекредитования?

Основное условие для перекредитования – согласие банка, давшего первоначальный кредит, и обладающего правом залога на недвижимость. Конечно, банк-залогодержатель не жаждет отпускать клиента, исправно оплачивающего ипотеку, в цепкие руки конкурентов.

В качестве способов добиться рефинансирования, если банк вас «не отпускает», можно предложить перекредитование под отлагательным условием (далее мы рассмотрим, что это такое) либо использование программ рефинансирования самого банка-залогодержателя. Иногда обязанность банка пойти на рефинансирование по заявлению клиента прямо предусмотрена договором и локальными нормативными актами.

Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности. Кроме того, у банков, предлагающих программы рефинансирования ипотеки, обычно есть свои списки кредитных организаций, обязательства которых они могут перекредитовать. Если ваш банк в этот список не вошел, то вам, скорее всего, откажут.

Наконец, при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не земельный участок для строительства дачи.

Способы оформления перекредитования

Самыми важными моментами при оформлении рефинансирования ипотеки являются:

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

  • когда будут получены денежные средства, чтобы погасить первый кредит;
  • каким образом снять ипотеку по первому кредиту, чтобы передать недвижимость под залог по второму кредиту.

Предварительная оплата первого кредита

В данном случае необходимо получить второй кредит под залог какой-либо другой недвижимости. И, не вступая с первым банком-кредитором в долгие дискуссии, погасить кредит досрочно.Плюсы и минусы этого способа очевидны.

Плюсом является то, что ограничивает его применение только наличие в договоре пункта о запрете на досрочное погашение кредита. Ни отказ первого банка в рефинансировании, ни проблемы с залоговым имуществом не помешают.

Минус в том, что необходимо наличие недвижимости для залога по второму договору.

Передача закладной между банками

Последующая ипотека: что это

Закладная – документ, удостоверяющий право залога на недвижимость и содержащий все основные условия договора, согласно которому она получена. Закладная является именной ценной бумагой. Поэтому, в случае рефинансирования, банку, выдавшему первый кредит, достаточно сделать передаточную надпись на закладной, указав точное наименование банка, осуществляющего перекредитование.

Таким образом, если представители трех сторон (оба банка и заемщик) одновременно подписывают документы, то банки ничем не рискуют: первый банк получает деньги в счет погашения кредита, второй – нового клиента-заемщика и право залога на его недвижимость.

Разумеется, такая удобная схема станет одной из привлекательных черт новой сделки для банка, когда вы обратитесь за рефинансированием кредита. Соответственно, ваши шансы на заключение сделки повысятся.

Последующая ипотека

Законодательство об ипотеке разрешает так называемый «последующий залог». Он предполагает, что, уже единожды заложенная недвижимость, закладывается еще раз. В случае, если кредиторы захотят обратить требование на предмет залога, то сначала погашается долг предшествующего, а затем – последующих залогодержателей.

Стоит ли говорить, что этот вариант менее привлекателен для занимающихся перекредитованием банков? Ведь после погашения долга по первому кредиту им, последующим залогодержателям, может ничего не достаться.

Плюсом последующего залога недвижимости для заемщика является то, что если уж банк согласится рефинансировать на таких условиях, то согласия первоначального заемщика не потребуется – только его уведомление. Кроме того, здесь нет необходимости заранее расторгать первый кредитный договор: он прекратится с момента оплаты кредита деньгами, полученными в результате рефинансирования.

Получение кредита с отлагательным условием

В этом случае рефинансирующий банк идет навстречу клиенту. Договор перекредитования заключается с условием, что в срок, определенный периодом времени или календарной датой, заемщик предоставит обеспечение ипотекой. Например, Сбербанк дает на оформление ипотеки 120 дней.

Получив деньги по рефинансированию, заемщик в течение вышеуказанного срока оплачивает первый кредит, чем освобождает ипотечную недвижимость от обременения залогом первого банка. А затем оформляет залог (ипотеку) на эту недвижимость по договору перекредитования со вторым банком.

На каких условиях возможно рефинансирование?

Для рефинансирования не существует жестких правил и ограничений. Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов.

Поэтому кредитные организации стремятся предложить особенные условия, занять свою нишу – и переманить заемщиков у конкурентов.

Встречаются самые разнообразные предложения: перекредитование с максимальным сроком в 3 года или в 50 лет; с минимальной суммой в 15 или в 600 тыс. руб.; с процентной ставкой в 15 или 11,7 % годовых.

Программы рефинансирования есть в таких солидных банках как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк.

Таким образом, сегодня перекредитование – довольно распространенная услуга, позволяющая серьезно сэкономить на оплате ипотеки. Однако использование рефинансирования требует точного расчета и внимания к деталям со стороны заемщика.

Последующая ипотека — простое и понятное предложение

Сегодня последующая ипотека получила широкое распространение. Во многих случаях она является единственным выходом из сложной ситуации для заемщика.

Из-за этого никогда не следует отчаиваться, лучше поинтересоваться о подобной возможности у представителя банка.

Все-таки такое действие допускается постоянно, а значит, у клиента есть шанс избавить себя от части неприятностей. Получается, что нужно поближе познакомиться с понятием.

Последующая ипотека: что это

Что такое последующая ипотека?

Что такое последующая ипотека?

На самом деле последующая ипотека представляет собой кредит под залог недвижимости. Единственным важным отличием является то, что она остается очередной сделкой с одним и тем же объектом. Да, он находится в залоге у какой-либо финансовой организации, но это не значит, что абсолютно все сделки с его участием запрещены.

Практика показывает, что передача документов на залоговую жилую недвижимость допускается почти всеми банками, поэтому в критических ситуациях не нужно сразу искать сложное решение.

Условия учитывают такой шаг со стороны заемщика, а значит, ему можно свободно пользоваться всеми своими правами.

При этом человеку сначала придется проверить несколько тонкостей, чтобы потом спокойно приступать к оформлению соответствующих документов.

Когда возможна последующая ипотека?

Только не стоит сразу бежать в сторонний банк, чтобы получить новый кредит. На самом деле существуют определенные условия, когда доступна последующая ипотека. Действительно, в обход них невозможно заключить очередной договор, так как он тут же превратится в мошенничество. Следовательно, нужно уточнить данные тонкости.

  • Отсутствие запрета в договоре;
  • Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке.
  • Нужно заметить, что эти два пункта обязательно требуют подробного рассмотрения. Из-за этого специалисты всегда предлагают заемщикам сначала изучить договор, не упустив в нем ни одной детали. Только после этого удастся отправляться в очередную финансовую организацию. Хотя все равно понадобятся разъяснения для лучшего понимания вопроса.

    Отсутствие запрета в договоре

    Перед подписанием договора последующей ипотеки необходимо убедиться в том, что такое действия допускается согласием банка. Дело в том, что в редких случаях после получения первой ипотеки и передачи квартиры в качестве залогового недвижимого имущества, появляются жесткие условия. Они прописываются в пунктах и сообщают о том, что нельзя проводить никакие сделки с объектом.

    Чаще всего ипотека допускается без ограничений, поэтому беспокоиться о трудностях не следует. Тем не менее, некоторые финансовые организации предпочитают перестраховываться, так как при невыплате кредита залоговое имущество обязательно выставляется на торги. Если присутствуют два кредитора, денежная сумма делится, что устраивает далеко не всех.

    Отсутствие жестких требований к последующей ипотеке

    Кроме того, в договоре займа могут быть прописаны дополнительные требования. В этом случае последующая ипотека не станет нарушением законодательства при их исполнении. Если заемщик допустит ошибку, произойдет нарушение одного из пунктов, а значит, банк получит возможность получить полную сумму кредита.

    Последующая ипотека: что это

    Зачем нужна последующая ипотека?Кстати, представители стороннего банка при заключении очередной ипотеки также должны быть уведомлены в том, что недвижимость уже находится в залоге. Иначе никто не допустит выдачи денежных средств, а клиент может столкнуться с серьезнейшей проблемой. Такое не допускается никогда, поэтому давно уже считается обязательным условием при поиске выхода в сложной ситуации.

    Зачем требуется последующая ипотека?

    Следует вспомнить о том, зачем потребуется новая ипотека на тоже самое имущество. Часто складываются ужасные условия, когда у человека нет средств для выплаты кредита. Разумеется, он мог бы обратиться к друзьям и знакомым, но суммы оказываются значительными. В этом случае единственная полезная поддержка появится со стороны одной из финансовых организаций.

    Разумеется, наличие ипотеки не позволит беспрепятственно оформить большой кредит. По этой причине обязательно придется указать определенный весомый залог, которым и станет имеющаяся квартира. Правда, не стоит совершать ошибки, когда семья предпочитает отдавать оба займа, не задумываясь о последствиях. Практически всегда такие решения приводят к уголовной ответственности и потере жилья.

    Читайте также:   Как взять микрозайм переводом на электронный кошелек

    Допускается последующая ипотека в том же банке

    Еще одним привлекательным нюансом повторного заключения договора об ипотеке является возможность обращения в тот же самый банк. Такой шаг допускается везде, поэтому не следует беспокоиться о длительном поиске подходящего кредитора.

    Данное решение давно уже проверено на практике, став оптимальным решением любой ситуации. Намного легче воспользоваться предложением тех специалистов, с кем уже пришлось пообщаться в прошлом, чтобы снова не изучать тонкости условий программы.

    Сотрудничество с одним и тем же банком по ипотечным программам является простым и доступным шагом со стороны человека. Проверенный заемщик в 99% случаев снова получает необходимые денежные средства на комфортных условиях, а значит, ему удается избавиться от чрезмерной переплаты. Соответственно, нет смысла отправляться в другую финансовую организацию.

    Несколько ипотечных займов на один объект жилой недвижимости — доступный шаг. Пожалуй, именно он всегда оказывается «спасательным кругом» для человека, попавшего в долговую яму. Из-за этого не следует отказываться от открывающихся возможностей и стараться найти деньги иным способом.

    (29

    Последующая ипотека

    5 февраля 2018 года

    Последующая ипотека: что это

    На днях ЦБ упростил рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов, отказавшись от требования создания дополнительных резервов по ним банками-кредиторами.

    Процедура перекредитования в своем банке в этой связи упростится.

    Следующим шагом, на наш взгляд, должен стать пересмотр подходов кредитных учреждений к так называемой последующей ипотеке: кредиту под залог уже обременённого объекта недвижимости.

    Многим из нас, в основном по иностранным кинофильмам, известны истории из зарубежной жизни, в которых оказавшиеся в стесненном финансовом положении обыватели решают свои проблемы при помощи второго или даже третьего ипотечного кредита на уже заложенную ими же недвижимость.

    Чисто теоретически такая ситуация возможна и у нас в стране: Закон об ипотеке допускает наличие последующей ипотеки, а Глава 23 Гражданского кодекса РФ регулирует старшинство залогов в этом случае.

    На практике же взять ипотечный кредит на уже заложенное жилье практически невозможно, а единичные успешные случаи связаны с определенными процедурными сложностями.

    Согласно действующему законодательству, последующая ипотека возможна только с согласия первоначального кредитора на обременение уже заложенного в его пользу объекта недвижимости.

    Это положение чаще всего используется сегодня банками для недопущения рефинансирования собственных кредитов. Практически 100% сегодняшних кредитных договоров содержат запрет на последующую ипотеку.

    Это означает, что новый банк-кредитор не может получить в залог имущество заемщика и выдать ему новый кредит.

    Правда, выход из этой ситуации сегодня найден. Например, АИЖК (ДОМ.РФ) в своем продукте «Перекредитование» предоставляет фактически целевой кредит на досрочное погашение имеющегося ипотечного кредита.

    После закрытия ипотеки при помощи средств АИЖК, заемщик передает в залог Агентству тот самый объект недвижимости, за который он только что рассчитался с банком. АИЖК берет на себя все риски в переходный период между выдачей кредита для закрытия одной ипотеки и предоставлением объекта недвижимости в залог.

    Поэтому, на это время процент по ипотеке увеличивается на 2п.п., но как только решится вопрос с новой закладной, ставка вновь может вернуться к минимальным 9% годовых.

    Мы уверены, что вслед за разрешительными мерами ЦБ в отношении рефинансирования, из кредитных договоров начнут исчезать запреты на последующую ипотеку, а конкуренция между кредитными учреждениями переместится исключительно в экономическую и продуктовую сферу.

    Разрешение на последующую ипотеку поможет заемщику сэкономить время, опустив иногда намеренно затягиваемые переговоры с собственным банком, и сразу же обратиться за рефинансированием в другой.

    Уход от рисков, связанных с переносом залога с отсрочкой поможет заемщику сэкономить несколько процентных пунктов по ставке на период ожидания регистрации нового обременения.

    Что такое последующая ипотека?

    Главная — Статьи — Что такое последующая ипотека?

    Статьи 2832 +3

    Понятие ипотеки предусматривает передачу в залог кредитору недвижимого имущества заемщика.

    Такая недвижимость представляет собой обеспечение по кредиту, которым кредитор вправе воспользоваться по своему усмотрению в случае, когда заемщик не смог выполнить взятые на себя обязательства.

    Существующее законодательство позволяет заемщику оформить несколько договоров займа, которые будут обеспечены одной и той же недвижимостью.

    Последующая ипотека: что это

    Ситуация, при которой ранее заложенное недвижимое имущество повторно используется в качестве обеспечения по вновь получаемому займу, получила название последующая ипотека. При этом заемщик может повторно заложить принадлежащую ему недвижимость, как новому, так и старому кредитору.

    Когда допускается последующая ипотека?

    Условия, при которых заемщик имеет на это право, устанавливаются законом об ипотеке:

    • Такая ипотека не должна быть запрещена в соответствии с условиями ранее заключенного договора об ипотеке;
    • Если ранее заключенный договор об ипотеке предусматривает возможность такой ипотеки, но при соблюдении определенных условий, то такие условия должны быть обязательно соблюдены при заключении договора последующей ипотеки.

    При несоблюдении этих условий первоначальный залогодержатель будет иметь право оспорить все последующие случаи передачи в залог недвижимости заемщиком в пользу его новых кредиторов, например, в случае, когда им не было дано согласие на последующую ипотеку.

    Впоследствии такие сделки могут быть признаны судом недействительными. При этом на решение суда не будет влиять тот факт, что новый залогодержатель ничего не знал о запрете на последующий залог недвижимости, который был наложен первоначальным кредитором.

    Обязанности залогодателя

    Лицо, передающее в залог новому кредитору недвижимое имущество, обязано сообщить ему о том, что такая недвижимость уже находится в ипотеке.

    В противном случае новый кредитор будет вправе расторгнуть заключенный с таким заемщиком договор и требовать не только возврата займа, но и возмещения убытков, которые возникли по его вине.

    Также заемщик обязан незамедлительно уведомлять своих предшествующих кредиторов о фактах последующей ипотеки и информировать их о размере и сроке новых кредитов.

    В соответствии с законом об ипотеке передача в залог недвижимости последующим залогодержателям подлежит регистрации. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в результате последующей передачи в залог недвижимости осуществляется в таком же порядке, как и при обычной ипотечной сделке.

    Вам понравился контент?

    +3

    Возврат к списку

    Глава VII. Последующая ипотека

    Архив новостей, банковских услуг и другой информации

    Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) № 102-ФЗ от 16.07.98

    Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

    1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
    Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.
    (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)
    2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
    Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
    3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
    Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
    4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
    5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

    Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

    1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
    Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
    2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
    3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.
    (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
    4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

    Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

    Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
    В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
    Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

    Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

    1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.
    2. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.
    (в ред. Федерального закона от 11.02.2002 N 18-ФЗ)
    3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.
    4. До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
    5. Правила, содержащиеся в настоящей статье, не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждой из ипотек, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения соответствующих обязательств, если федеральным законом или соглашением сторон не предусмотрено иное.

    Читайте также:   Где должнику можно взять займ: список мфо и отзывы заемщиков

    Сущность ипотеки

    Предыдущая1234567891011Следующая

    • Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды, ипотечного кредита (кредита под закладную) – ипотека.
    • Ипотека – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владели и пользовании за исключением распоряжения.
    • Предметом ипотеки могут быть: объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в определенном порядке.
    • Все объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки, при соблюдении следующего условия: ипотека предприятий, зданий или сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором эти объекты находятся.
    • Необходимо помнить, что, если иное не предусмотрено договором, то недвижимость (вещь) является предметом ипотеки вместе с ее принадлежностями, как единое целое.

    Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитному договору, договору займа, в том числе обязательства, основанного на купле – продаже (аренде, подряде и т.п.).

  • Предметом ипотеки не могут быть:
  • · Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения
  • · Имущество, изъятое из оборота на которое не может быть обращено взыскание
  • · Имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация
  • · Государственные и муниципальные земли. Сельскохозяйственные угодья, индивидуальные и многоквартирные жилые дома (государственные, муниципальные), участки недр и особо охраняемые природные территории
  • · Земельные участки или их часть, площадь которых меньше минимального размера разрешенного использования или определенного целевого назначения
  • · Доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру
  • Закладная – юридический документ о залоге (закладе) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу недвижимости в обеспечении обязательств под кредит (ссуду).
  • Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости.
  • Если жилье приобретается с использованием ипотечного кредита, то заемщик не расстается даже с начальным взносом, пока не получит права собственности на это жилье.
  • Залоговое право является основным признаком ипотечного кредита, сущность которого в том, что недвижимость, заложенная по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства может быть предоставлена в залог в обеспечении исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому или иному залогодержателю (последующая ипотека).
  • Залог «чистой» от предыдущей долгов недвижимости, которая до этого не закладывалась, является первым залогом.

    Первая ипотека – основная или старшая – дает первому кредитору преимущественное залоговое право возмещения финансовых убытков из стоимости недвижимости.

    Имущество может закладываться несколько раз – это перезаклад, или так называемые, вторые (третьи), либо младшие, последующие субординированные ипотеки с получением вторичного (последующего) кредита и созданием вторичного (последующего) залогового права.

    Обычно, цель второй ипотеки – получение дополнительного кредита, что возможно в основном при существенном повышении стоимости недвижимости после оформлении первой закладной или при погашении большей части кредитного долга.

    При этом, общая сумма двух объявленных кредитов не превышает 80 – 85 % новой продажной стоимости объекта залога.

    В течении срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения недвижимостью.

    Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке этого имущества, действие которого не прекратилось к моменту последующего договора. Если в предшествовавшем договоре об ипотеке заявлены условия, на которых может быть заключен последующий договор, эти условия должны соблюдаться.

    При множественности последующих ипотек (множественности лиц в обязательстве) существует субординация в ипотеке и соответственно очередность залогодержателей.

    Последующая ипотека обязательно регистрируется. В последующем договоре об ипотеке делаются необходимые отметки обо всех регистрационных записях, о предшествовавших ипотеках имущества.

    • Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита.
    • Основными видами ипотечных кредитов являются:
    • · Постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и процентов.
    • · Кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга
    • · Кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке
    • · Кредиты с «шаровым» платежом, при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования
    • · Кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие нарастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования
    • В современном мире сложились 3 основные схемы финансирования жилищной недвижимости:
    • · Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель)
    • · Двухуровневая система ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели, кроме заемщика и кредитора, участвует посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово – инвестиционная компаний)
    • · Схема строительного кредита. Наряду с обязательными участниками (заемщиками и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит

    Предыдущая1234567891011Следующая

    Большая Энциклопедия Нефти и Газа

    • Cтраница 1
    • Последующая ипотека допускается, если РѕРЅР° РЅРµ запрещена предшествующими договорами РѕР± ипотеке того же имущества, действие которых РЅРµ прекратилось Рє моменту заключения последующего РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РѕР± ипотеке.  [1]
    • Если последующая ипотека РЅРµ запрещена, РЅРѕ последующий РґРѕРіРѕРІРѕСЂ заключен СЃ нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим РґРѕРіРѕРІРѕСЂРѕРј, требования залогодержателя РїРѕ последующему РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ удовлетворяются РІ той степени, РІ какой РёС… удовлетворение возможно РІ соответствии СЃ условиями предшествующего РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РѕР± ипотеке.  [2]
    • РџСЂРё последующей ипотеке обременение недвижимого имущества РЅРµ прекращается, Р° дополняется ( преобразуется) РІ пользу РґСЂСѓРіРѕРіРѕ лица.  [3]
    • Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется СЃ соблюдением правил главы IVнастоящего Федерального закона.  [4]
    • Отметка Рѕ последующей ипотеке вносится РІ регистрационные записи РѕР±Рѕ всех предшествующих ипотеках того же имущества.  [5]
    • Требования, обеспеченные последующей ипотекой, РЅРµ подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания РЅР° часть заложенного имущества.  [6]

    Р’ случае обращения взыскания РЅР° заложенное имущество РїРѕ требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание РЅР° это имущество Рё РїРѕ требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, СЃСЂРѕРє предъявления которых Рє взысканию еще РЅРµ наступил. Если залогодержатель РїРѕ предшествующему РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ РѕР± ипотеке РЅРµ воспользовался этим правом, имущество, РЅР° которое обращено взыскание РїРѕ требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит Рє его приобретателю, будучи обременено предшествующей ипотекой.  [7]

    Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю РґРѕ заключения СЃ РЅРёРј РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° Рѕ последующей ипотеке сведения РѕР±Рѕ всех уже существующих ипотеках данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.  [8]

    Залогодатель, заключивший последующий РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РѕР± ипотеке, должен незамедлительно уведомить РѕР± этом залогодержателей РїРѕ предшествующим ипотекам Рё РїРѕ РёС… требованию сообщить РёРј сведения Рѕ последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.  [9]

    Для обеспечения интересов залогодержателя по недопустимости последующего договора об ипотеке должны служить ограничения, включаемые в договор.

    Ограничения РІ отношении последующей ипотеки, устанавливаемые РІ предшествующем РґРѕРіРѕРІРѕСЂРµ, РјРѕРіСѓС‚ содержать различные условия, соблюдение которых обязательно РїСЂРё заключении последующего РґРѕРіРѕРІРѕСЂР° РѕР± ипотеке.  [10]

    Р’ случае обращения взыскания РЅР° заложенное имущество РїРѕ требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, одновременно может быть обращено взыскание РЅР° это имущество Рё РїРѕ требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, СЃСЂРѕРє предъявления которых Рє взысканию еще РЅРµ наступил. Если залогодержатель РїРѕ предшествующему РґРѕРіРѕРІРѕСЂСѓ РѕР± ипотеке РЅРµ воспользовался этим правом, имущество, РЅР° которое обращено взыскание РїРѕ требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит Рє его приобретателю, будучи обременено предшествующей ипотекой.  [11]

    Страницы:      1

    Кризис-копилка

    Последующая ипотека – это практика залога уже оформленной и зарегистрированной, но не оплаченной полностью по ипотечному кредиту собственности. После оформления недвижимости в собственность и получения договора об ипотечном займе, вы получите на руки такие документы, как:

    • свидетельство, которое подтверждает право вашей собственности на приобретенную недвижимость;
    • договор ипотечного займа, согласно которого приобретенная недвижимость находится под залогом у банка в качестве обеспечения выданного им кредита для приобретения жилья.

    Согласно этих документов, вы обязаны осуществлять выплаты банку, рассчитанные в отношении основной задолженности, и оплачивать начисленные проценты. Закон об ипотеке сохраняет за залогодателем право на пользование имуществом, т.е.

    квартирой, переданной в залог согласно ипотечному соглашению. Залогодатель обладает правом использования имущества по назначению, т.е. вы можете жить в квартире, и вам стоит проследить, чтобы это право было оговорено в договоре.

    Последующая ипотека может допускаться в случае, когда отсутствует действие предыдущего договора того же имущества, который не прекращен на момент заключения нового договора. К примеру, ссуда оформлялась в 2008 году, а в 2014 квартира попала под последующую ипотеку.

    Однако залогодатель должен доводить до последующего залогодержателя (до момента заключения соглашения) сведения обо всех имеющихся ипотеках данного имущества.

    Если указанное условие будет нарушено, залогодержатель имеет право по последующему договору потребовать его расторжения с возмещением всех убытков, если факт, что он имел возможность получения требуемых сведений о предыдущих ипотеках, не будет доказан.

    Отсюда вытекает вопрос о возможности исполнения требований залогодержателя в отношении последующей и предшествующей ипотек.

    Сложность вопроса состоит в повторном закладе имущества, следовательно, заемщиком не исполнены обязательства в отношении каждого из заключенных ранее кредитных соглашений.

    Как в таком случае поступать всем залогодержателям, естественно, если новые договора были заключены законно и без нарушения условий, которые оговаривались выше?

    В первоочередном порядке рассматриваются и удовлетворяются требования предшествующего залогодержателя.

    Отсюда вывод: требования залогодержателя, который заключал ипотечный договор в последующем, удовлетворяются согласно стоимости имущества, оформленного в залог, с соблюдением требований об имеющихся у залогодержателя прав по предшествующему договору на преимущественное удовлетворение требований.

    Я рекомендую

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector