Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

Для большинства наших соотечественников ипотека является едва ли не единственной возможностью стать владельцем собственных квадратных метров. Падение стоимости подобного займа (по причине снижения базовой ставки Центробанка) наряду с некоторым удешевлением недвижимости, наблюдаемым в начале текущего 2016 года, обусловило рост его популярности.

Всё чаще люди начинают искать ответ на вопросы, как рассчитать ипотечный кредит и как правильно оценить предстоящие затраты.

Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

Содержание:

Особенности ипотеки как займа

Ипотека – это разновидность залога, служащего страховкой для того кредитора, который выдал деньги в долг. В качестве залога выступает обычно имущество, приобретаемое заёмщиком – недвижимость (квартира, доля в квартире, дом, коттедж). Но таковым обеспечением может быть и уже имеющаяся жилплощадь.

Собственником любого из этих объектов остаётся покупатель, однако при нарушении им долговых обязательств кредитор вправе отсудить залоговое имущество в свою пользу. Лицо, купившее жилье путём получения ипотечной ссуды, лишено права распоряжаться этой собственностью. То есть без разрешения кредитодателя продавать, дарить, обменивать её нельзя.

В целом под ипотекой подразумевается не только сам залог, но и денежный долг, который под него предоставляется. Чаще всего, когда произносится фраза «купил жильё в ипотеку», говорящий имеет в виду, что приобрёл квартиру/дом в долг и оформил приобретённый объект недвижимости как залог для компании-кредитора.

Сегодня банки разработали множество подобных программ. Определиться с тем, какой ипотечный продукт вам больше всего подходит, вы сможете, изучив ниже размещённый список основных доступных на отечественном финансовом рынке вариантов ипотеки. Она предоставляется:

  • На жильё в новостройке.
  • На квартиру на вторичном рынке жилья.
  • На земельный участок.
  • На строительство или покупку загородного дома.

Кроме того, существуют следующие виды ипотечного кредитования:

Как рассчитать ипотеку самостоятельно

Для того чтобы произвести расчет платы по ипотеке, потребуются некоторые цифры. Прежде всего это сама стоимость недвижимости и размер требуемого банком первоначального взноса (отображается он в процентах от цены жилья).

Далее следует определиться со сроком договора кредитования. Как показывает практика, большинство наших соотечественников стремится взять заём на длительный промежуток времени, даже не пытаясь рассчитать, не будет ли ипотека слишком обременительна.

И на то есть весомая причина – инфляция. С её учётом ипотека является выгодным мероприятием.

Кроме того, необходимо знать процентную ставку кредита. И ещё – потребуется ли страховка. Очень важную роль при расчёте доступности ипотечного займа играет метод его погашения. О существующих способах речь пойдёт ниже. А сейчас поговорим подробнее о том, как рассчитать ипотечный кредит самостоятельно.

Пример

Например, вы берёте заём на 30 лет под 12% годовых. Вид платежа – аннуитетный. Общая стоимость жилья составляет 1 млн рублей. Банк выдвигает условие, чтобы первоначальный взнос был равен 10%.

Получается, что вам необходимо внести 100 тыс. рублей. Оставшиеся 900 тыс. – это собственно сумма кредита. Чтобы узнать ежемесячный объём платежа, разделите её на количество месяцев (всего их 360). Получится 2,5 тысячи.

Но это сумма ежемесячных выплат без процентов. Те же рассчитываются путём умножения суммы кредита на размер процентной ставки с последующим делением результата на 12. В нашем случае сумма ежемесячных выплат по процентам составит 9 тыс. рублей. Прибавив 2,5 тыс.

, мы получим, что каждый месяц в банк необходимо будет перечислять 11,5 тыс. рублей.

Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

Таким образом, за первый год тело кредита будет погашено на 30 тыс. рублей. Поэтому в следующем году базовой цифрой для расчета процентов будут уже 870 тыс. рублей. Соответственно, объём процентных выплат уменьшится и, наоборот, часть регулярного платежа, идущего на погашение основного долга, увеличится.

Варианты погашения

Как было сказано выше, существует два метода погашения. Рассмотрим их несколько подробнее.

  • Аннуитетный. Это более частый вариант. Он был рассмотрен в предыдущем разделе, поэтому отметим лишь главные особенности аннуитета. Первые месяцы больший объём регулярных платежей уходит на выплату процентов. Основной долг погашается преимущественно на заключительном этапе. При такой методике заёмщик, даже не зная, как правильно рассчитать ипотеку, имеет возможность планировать свой бюджет с учётом равновеликости ежемесячных выплат по ссуде.
  • Дифференцированный. На практике такой способ используется достаточно редко. Но структура платежа в этом случае проще. Тело кредита погашается равными частями. Отсюда следует, что объём процентных выплат уменьшается, ведь остаток долга постепенно сокращается. Таким образом, каждый месяц придётся платить разную сумму. Долговое бремя в первые годы будет значительным, но начиная где-то с середины срока кредитования платить станет заметно легче. Более подробно о том, как считается ипотека с дифференцированными платежами, речь пойдёт ниже.

Методики расчёта платежей

Каждый банк при любой схеме погашения ипотечного займа для вычисления суммы возврата основного долга использует операцию деления, где в качестве делимого выступает сумма кредита, а делителя – количество периодов (срок действия договора кредитования).

Именно последний параметр является главным отличием в подходе финансовых организаций к решению вопроса, как рассчитать платежи по ипотеке. Разница кроется в используемых временных интервалах. Так, в знаменателе дроби можно увидеть одно из двух чисел – 12 либо 365. Первое говорит о том, что за временной интервал принимается месяц, а второе – что таковым является день.

Расчёт в последнем случае является более точным. Он может быть актуальным для тех заёмщиков, которые приняли решение о досрочном погашении кредита. Они смогут сэкономить приличную сумму, особенно при большом объёме ссуды.

Существующие методики расчёта регулярных платежей по ипотеке отличаются по точности.

Если принимать во внимание в первую очередь финансовую сторону вопроса, то наиболее правильным является расчёт платежей по ипотеке, основанный на дисконтировании.

Сначала вычисляется сумма всех выплат, а затем это число подставляется в специальную формулу, с помощью которой и определяется ежемесячный платёж.

Например, в течение N лет вам нужно будет выплачивать по ипотеке S рублей. Размер годовой процентной ставки – P. Расчёт дисконтированной выплаты по ипотеке в конце первого периода (в данном случае это год) выполняется путём деления S на сумму 1 плюс P. Вычисление этого параметра для второго года выполняется аналогично, только сумму предварительно делят на два.

Для третьего – на 3, и так далее. В результате у нас получится прогрессия, первым членом которой является S/(1+P), а в знаменателе находится 1/(1+P).

Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

Конечно, даже зная, как рассчитать данным способом ежемесячный платёж по ипотеке, не всякий примет его на вооружение по причине относительной сложности. Тем более что на сайтах ведущих отечественных банков есть калькулятор, позволяющий сделать это в онлайн режиме.

Формулы и примеры

Выше было сказано, что существуют аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке. Рассмотрим вопрос их расчёта несколько подробнее с использованием математики.

Аннуитетный платёж

  • Для вычисления объёма ежемесячных затрат на обслуживание ипотеки с аннуитетными платежами используется следующая формула:
  • МП=ПСК×{ПС+│ПС/((1+ПС)^м-1)}, где
  • МП – месячный платёж;
  • ПСК – первоначальная сумма кредита;
  • ПС – процентная ставка;
  • м – количество месяцев.

Формула для расчёта ипотеки, позволяющая выяснить, какая часть денежного перевода пошла на выплату процентов, а какая – на погашение тела кредита, достаточно сложная. Однако для определения данных величин можно воспользоваться более простым способом, дающим не менее точный результат.

  • Расчёт процентной составляющей производится по следующей формуле:
  • НПn=ОЗ×ПС/12, где
  • НПn– начисленные проценты за n-й период;
  • ОЗ – остаток задолженности на текущий период;
  • ПС – годовая процентная ставка.
  • Чтобы узнать часть, которая идёт на погашение долга, от месячного платежа просто вычтите начисленные проценты.
  • ПД=МП-НПn
  • Для полноты информации по вопросу, как рассчитывается ипотека по вышеуказанной формуле, уточним, что применять её необходимо последовательно, начиная с первой выплаты.

    Ведь каждый платёж изменяет сумму основного долга.

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Рассмотрим пример. Первоначальная сумма кредита (ПСК) 1 000 000 рублей. Годовая процентная ставка (ПС) -10%. Срок погашения кредита – 6 месяцев.

    • Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    • Затем по месяцам рассчитаем процентную и кредитную составляющие ипотеки с аннуитетными платежами.
    • 1 месяц.
    • Проценты: 1000000×0,1/12=8333,33
    • Основной долг: 171561,4- 8333,3=163228,1.
    • 2 месяц.
    • Остаток займа:1000000-163228,1=836771,9.
    • Проценты: 836771,9×0,1/12= 6973,1
    • Основной долг: 171561,4-6973,1=164588,4.
    • 3 месяц.
    • Остаток займа: 836771,9-164588,4=672183,5.
    • Проценты: 672183,5×0,1/12=5601,5.
    • Основной долг: 171561,4 – 5601,5=165959,9
    • 4 месяц.
    • Остаток займа: 672183,5 – 165959,9=506223,6
    • Проценты: 506223,6×0,1/12=4218,53
    • Основой долг: 171561,4 – 4218,53=167343,1
    • 5 месяц.
    • Остаток займа: 506223,6 – 167343,1=338880,5.
    • Проценты: 338880,5×0,1/12=2824,0.
    • Основной долг: 171561,4 – 2824,0=168737,4
    • 6 месяц.
    • Остаток займа: 338880,5 – 168737,4= 170143,1.
    • Проценты: 170143,1×0,1/12=1417,9
    • Основной долг:171561,4 – 1417,9=170143,5.

    Дифференцированный платёж

    Вопрос, как рассчитывается ипотечный кредит с дифференцированными платежами, не менее актуален для потенциального заёмщика. Хоть в числе банковских продуктов подобный заём встречается не так часто, некоторые финансовые организации в погоне за клиентом предлагают взять ипотеку и на таком условии.

  • Для расчёта доступности обслуживания подобного займа можно использовать следующие формулы:
  • ОП= СК/М, где
  • ОП – размер основного платежа;
  • СК – сумма кредита;
  • М – количество месяцев.
  • НП= ОЗn×ПС/12, где
  • НП – начисленные проценты;
  • ОЗn – остаток задолженности на n-й период;
  • ПС – годовая процентная ставка.
  • Параметр ОЗn рассчитывается, в свою очередь, по такой формуле:
  • ОЗn=СК-(ОП×КП), где
  • КП – количество периодов.
  • Вы уже знаете, как рассчитывается ипотека с аннуитетными платежами. А выяснить возможность обслуживания дифференцированного ипотечного займа будет ещё проще.

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Мы же акцентируем ваше внимание на ещё одном немаловажном вопросе: размере первоначального взноса. С одной стороны, всё вроде бы ясно: банк сам указывает величину этого платежа. Однако тем, кто хочет использовать в качестве такового материнский капитал, необходимо знать некоторые нюансы.

    Прежде всего следует напомнить, что использование материнского капитала с целью расширения жилья допускается для:

    • Частичного досрочного погашения долга по ранее оформленной ипотеке (включая проценты).
    • Внесения первоначального взноса при оформлении новой ипотеки. До 2016 года такой вариант был возможен лишь после того, как возраст младшего ребёнка превысит 3 года.
    • Увеличения суммы уже полученного кредита с целью приобретения жилья, большего по сравнению с оформленным ранее.

    Как рассчитать первоначальный взнос по ипотеке с использованием материнского капитала, продемонстрируем на таком примере.

    Пусть стоимость подходящего жилья составляет 3 млн рублей. Требования банка: размер первоначального взноса – 20% от этой суммы, то есть 600 тыс. Таким образом, воспользоваться только материнским капиталом не получится, придётся добавлять собственные средства в размере 600 000 – 453026=146974 рублей.

    Если этой суммы нет, жильё необходимо подбирать не дороже рублей. Но следует знать, что существующие в отдельных российских регионах программы стимулирования рождаемости допускают увеличение размеров пособия. А это позволяет стать владельцем жилья более высокой стоимости.

    Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор: Видео

    Как банки считают проценты по ипотеке?

    Приветствуем! Сегодня пойдет речь о том, как рассчитать ипотеку самому. Как рассчитать платеж по ипотеке опираясь на простые математические операции, Можно ли посчитать ипотеку самостоятельно или надо обязательно обращаться в отделение банка, а также что нужно знать расчета ипотеки? Обо всем этом узнаем далее.

    Важная информация для расчета

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Рано или поздно перед молодыми семьями встает вопрос о приобретении собственного жилья. Но где взять необходимую сумму, чтобы купить заветные квадратные метры? К счастью, банки сегодня предлагают ипотеку — долгосрочный кредит под залог имущества. Жилье в этом случае выступает как страхование на случай, если заемщик не будет иметь возможности выплачивать ипотеку.

    Необходимо правильно рассчитать ипотеку, чтобы иметь представление, с чем вам придется жить довольно продолжительное время. Правильно рассчитать сумму можно в банке, либо, используя онлайн калькулятор ипотеки. Или в exel, самому рассчитать ипотеку не обращаясь дополнительно к специалисту.

    Расчет платежа по ипотеке производится исходя из нескольких факторов.

    Стоимость жилья

    Именно от этой суммы будет зависеть, на какой срок и по какой процентной ставке вам рассчитают и оформят ипотеку. Чем выше стоимость квартиры, тем больше будет ежемесячный платеж.

    Первоначальный взнос

    Сумма, которая у вас уже имеется, будет составлять первоначальный взнос. Обычно это определенный минимум, установленный банком, например, 20 процентов от общей стоимости жилплощади. Чем больше вы имеете сумму первоначального взноса, тем меньшую выплату выдаст банк, следовательно, переплата будет невысокая.

    Более подробно том, что такое первоначальный взнос по ипотеке и как его обойти вы узнаете из прошлой статьи.

    Срок

    Это есть время, за которое вы собираетесь рассчитаться. От одного до трех лет — минимальный срок выплаты по ипотеке. Срок оформления кредита до тридцати лет является максимальным. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платеж. Граждане со средним достатком оформляются на 10, 15, 20 и на 25 лет.

    Читайте также:   Куда вложить деньги, чтобы заработать

    Платёжеспособность

    Важно учитывать ваш совокупный  ежемесячный доход, из которого будет формироваться выплата за жилье. Чем больше размер ежемесячного взноса, тем меньшую сумму вам могут одобрить. Не стоит забывать, что кредит должен занимать около 40-60 процентов вашего дохода. От способности заемщика платить зависит ежемесячный платеж по ипотеке.

    Подробнее о том, какая нужна зарплата для ипотеки вы можете узнать из прошлой статьи.

    Процентная ставка по кредиту

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    От этого показателя напрямую зависит, сколько платить в месяц за ипотеку. Банк может установить фиксированную ставку, то есть одна и та же процентная ставка на протяжении всего периода кредитования.

    Преимущество такой ставки заключается в том, что заемщик в курсе своего ежемесячного платежа при длительном сроке кредитовании. Минимум рисков при возможности рассчитывать свои доходы и расходы.

    Процентная ставка может быть плавающей, состоящей из постоянной и переменной.

    Постоянная ставка в таких случаях является неизменной на весь период кредита, а плавающая составляющая, соответственно, меняется при определенных условиях, прописанных в кредитном договоре, учитывая рублевый индекс моспрайм (Mosprime), который устанавливает Центробанк в зависимости от экономической ситуации в стране.

    Обычно такая ставка на несколько позиций ниже фиксированной, но недостаток в том, что заемщик до конца не знает, какова будет переплата по ипотеке, полностью зависит от стабильности банка.  Таким образом, банки страхуются от инфляции и других экономических катаклизмов.

    Актуальный минимальный и максимальный процент по ипотеке вы можете узнать тут.

    Тип платежа

    Платежи по ипотеке тоже могут быть разными, учитывая ваши индивидуальные возможности погашения кредита. При оформлении ипотечного займа составляется график платежей, согласно которому вы платите за приобретенное имущество.  Существует две разновидности платежей: аннуитетный и дифференцированный.

    Аннуитетный платеж заключается в том, что вы платите одну и ту же сумму ежемесячно. Удобство заключается в фиксированной выплате, но основной платеж идет на погашение процентов по займу. Поэтому ипотека выплачивается долго.

    Дифференцированный платеж предполагает ежемесячную выплату в счет погашения основного долга, поэтому в начале периода выплаты высокие и нестабильные. Необходимо каждый месяц уточнять размер ипотечного взноса. Ежемесячно на остаток основного долга начисляются проценты. Переплата в данном случае будет снижаться, чем при аннуитетном виде платежа.

    Для ясности приведем пример, как самостоятельно рассчитать платеж по ипотеке. Иван и Алексей оформили ипотеку на 10 лет в размере 1 миллиона рублей.  Иван выбрал аннуитетный платеж на десять лет. При 16 процентах годовых ежемесячный платеж составит 16 751, 31 рубль. Общая выплата составит 2 010157,46 рубля.  Переплата по ипотеке составит              1 010157, 46 рубля.

    Алексей оформил дифференцированный платеж. При этом платеже необходимо рассчитать первую основную часть: 1 000 000 руб./ 120 мес. =    8 333,34 руб.  Теперь считаем проценты: 1 000 000 руб. *16 процентов/12 = 13 333, 33 рубля. Таким образом, платеж за первый месяц составит 8 333,34 + 13 333,33= 21 666,67 рубля.

    Исходя из первого месяца выплаты, высчитаем взнос за второй месяц. (1 000 000 – 8 333,34)*16 процентов/12=13222,22 рубля.  Платеж уменьшился, хотя незначительно.

      Чтобы рассчитать переплату по данному виду платежа необходимо сложить все ежемесячные платежи и вычесть из них сумму кредита.

    В нашем случае общая стоимость кредита будет               1 806666, 67 рубля, то есть переплата составит 806666,67 рубля. Это не так много по сравнению с аннуитетным платежом.

    Как правильно рассчитать ипотеку на 20 лет при тех же условиях? При аннуитетном платеже ежемесячно нужно выплачивать 13 912, 56 рублей, выплата по кредиту составит 3 339014,4 рублей, переплата процентов будет  2 339014,4 рублей.

    При дифференцированном платеже на двадцать лет в первый месяц отдаем 17 500 руб. За второй месяц выплата будет 17 444,44 рубля. Общая стоимость ипотеки  — 260 6666,67 рублей, сумма процентов составит               1 606666,67 рублей. Расчет платежа по ипотеке на двадцать пять лет на сумму ипотеки в 1 млн рублей рассчитывается по такому же принципу, что описан выше.

    Исходя из приведенных примеров  видно, что при долгосрочном кредитовании сумма ежемесячного платежа невысокая, но наблюдается ощутимая переплата в несколько раз.

    Первые месяцы при дифференцированном платеже выплаченные суммы высокие, но преимуществом является небольшая переплата по кредитному продукту, чем при стабильном фиксированном аннуитетном платеже.

    Пример расчета показывает, что виды платежей по ипотеке имеют существенную роль.

    Как рассчитать самостоятельно

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Высчитать ипотеку самостоятельно не так сложно. Существует несколько способов это сделать:

    • Самостоятельно рассчитать по формуле (смотрите на рисунке). Способ на любителя. Ипотечные платежи будут достоверными, но требуется время и определенные математические навыки. Гораздо проще забить эти формулы в
    • Для расчета платежа по ипотеке можно воспользоваться кредитным калькулятором в форме exel. Необходимо скачать программу на свое мультимедийное устройство и самостоятельно рассчитывать выплату, а также возможные комбинации при досрочном погашении. График платежей также может редактироваться. Высчитывать ипотеку в exel удобно. Программа учитывает все параметры, даже такие как високосные года. Точность в exel довольно высокая, многие банки используют эту программу и рассчитывают кредит для клиентов. Скачать ипотечный калькулятор в excel можно прямо у нас на сайте.
    • Большой популярностью пользуются онлайн калькуляторы ипотеки. Можно использовать наш ипотечный калькулятор, который даст точный расчет, учитывая параметры, которые вы отметили – тип платежа, процентная ставка, сумма кредита, наличие материнского капитала, сроки кредитования. Калькулятор рассчитывает как дифференцированный, так и аннуитетный платеж, делает перерасчет при досрочном гашении.

    Калькулятор ипотеки онлайн или в exel даст вам реальное представление о займе, о том размере дохода, что вам нужно подтвердить и о той переплате, что у вас в итоге будет.

    Как снизить платеж

    Каждый заемщик задается вопросом, как уменьшить платеж по ипотеке? Существует ряд способов:

    • замена видов платежей — аннуитетного на дифференцированный, при которой постепенно ежемесячный платеж снижается.
    • Еще один способ уменьшить ежемесячный взнос – это продление срока ипотеки, но при этом намного увеличится переплата общей суммы.
    • Увеличение первого взноса. Это влияет на тело кредита. Чем оно больше, тем больше платеж.
    • Снизить процент. Это значительно может повлиять на размер платежа. О том, как снизить процент по ипотеке можно узнать здесь.

    Не следует нарушать условия кредитования во избежание штрафных санкций, иначе погашение ипотеки превратится в непосильную ношу.

    Дополнительные параметры

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    При подписании ипотечного договора стоит обговорить с банком вопросы страхования. Если на вас распространяется льготная процентная ставка, то банк при расчете ипотеки обязывает осуществить страхование жизни и имущества, если же вы отказываетесь от этой услуги, то кредитная организация имеет право повысить процентную ставку, чтобы компенсировать все риски. Страхование предусматривает ежегодные взносы по определенному графику.

    Чтобы избежать дополнительных комиссий при оформлении ипотеки, при обналичивании суммы или при обслуживании кредита, стоит более внимательно отнестись к выбору банка.

    Как правило, государственные,  лицензированные организации не взимают за свои услуги дополнительную плату. Первый платеж по ипотеке необходимо вносить согласно графику выплаты.

    Это может быть текущий месяц оформления, либо следующий месяц.

    После того как вы внесли последний платеж по ипотеке, необходимо обязательно взять с кредитной организации подтверждающий документ о завершении обязательств по выплате. Затем следует процедура снятия обременения с жилья в государственных органах. Только после этих операций можно считать, что вы произвели полное погашение ипотеки.

    Заключение

    Расчет ипотеки процедура нетрудная, если вы обладаете исходными данными. С помощью современных компьютерных технологий вы без усилий сможете как рассчитать ежемесячный платеж, так и предположить всевозможные операции с формами расчета.

    При всем многообразии ипотечных продуктов стоит подходить к этому вопросу основательно, подбирая кредит именно под себя, учитывая все нюансы. Несмотря на то, что ипотека дает высокую нагрузку на семейный кошелек, она дает реальную возможность приобрести собственное жилье, а не платить те же деньги за аренду.

    Сейчас рекомендуем ознакомиться с постом «Условия ипотеки«. Он поможет вам сделать дальнейший шаг в приобретении квартиры.

    Если вы решили взять ипотеку на квартиру, но у вас нет времени на анализ предложений среди большого количества банков, рекомендуем наш сервис «Заявка на ипотечный кредит», который позволит взять выгодный ипотечный кредит с помощью наших партнеров без похода в банк.

    Получилось ли сделать расчет? Просьба отписаться в комментариях. Если все ок, нажмите на кнопки соцсетей под постом, пожалуйста.

    • (

    Формула расчета процентов по ипотеке

    Ипотека, как и любой другой кредитный договор, всегда предполагает расплату.

    Кредитная организация предоставляет заемщику денежные средства, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    Часто случается, что банки применяют так называемый «нечестный процент»: дается реклама, что предоставляется ипотека под 11% годовых. На такую уловку поведутся многие желающие приобрести квартиру в ипотеку.

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Как рассчитать точную процентную ставку по ипотечному кредиту?Когда же заемщик приходит в этот банк, то узнает, что у него ситуация непростая, ипотечный кредит он получит, но риск большой, а значит, и ставка будет не 11%, а минимум 13%. А когда заемщик принесет документы и заполнит заявку, то ставка может возрасти уже до 15%. Когда же через месяц решение будет принято, то окажется, что кредитор готов выдать ссуду, но под 16%. В этой ситуации трудно заранее рассчитать процентную ставку по ипотеке. И чтобы не терять время, заемщик часто соглашается даже на такие проценты.

    Поэтому заемщик должен знать, что если банк уже на первоначальном этапе повышает ставку по ипотеке, то лучше обратиться в другое финансовое учреждение.

    Порядок начисления процентов, их размер и сроки выплаты определяются договором ипотеки, и изменять их без согласия заемщика банк не вправе. При этом размер процентной ставки не позволяет сказать, сколько заемщик заплатит в итоге.

    Как правило, ипотечный кредит предоставляется на срок 10, 15 или 20 лет, и от этого срока зависит, какой процент будет выплачиваться.

    Однако стоит иметь в виду, что у банков собственные методы расчета и вычета по процентам. Срок займа на 10 лет составляет не 120 месяцев, а 122.

    При этом кредитная организация соглашается в первый месяц взять только проценты, без доли основного долга.

    Чтобы не запутаться во всех тонкостях расчета по ипотечным процентам, заемщику необходимо знать определенные формулы вычета процента по ипотеке.

    Формула расчета сложных процентов

    Перед тем, как рассчитать сложные процентные ставки, необходимо вспомнить об инфляции, которая является основной причиной переплат по ипотеке. Рубли, которые хранятся «в чулках» дешевеют день ото дня.

    Если положить туда 1000 рублей и оставить ее на 3−4 месяца, то через это время инфляция «съест» примерно 170 рублей, а если оставить эту тысячу еще на несколько месяцев, тогда из 830 рублей уберется еще 170 рублей и т. д.

    Таким образом, через год от вашей 1000 рублей не останется практически ничего. Ее стоимость будет равно нулю. Такое явление называется — вычет сложного процента по ипотеке, и большинство кредиторов ее активно используют. Рассчитать сложные проценты можно по формуле:

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Формула для расчета сложных процентов по ипотекеВ нашем случае:

    1000 x (1 + 0,2)2 = 1440 (рублей)

    Как мы видим, через полгода к своей тысяче придется доложить 440 рублей, чтобы ее стоимость была такой же, как и сегодня. Данные расчеты по ипотечным процентам показывают наглядным образом, что в размер ипотечной ставки, кроме банковских наценок, входит еще и инфляционный вычет.

    Как рассчитать простые проценты?

    В этом случае действует единственное правило — проценты начисляются только на основную сумму долга. Математически эта операция проще, хотя экономической точки зрения менее справедлива. Общая формула расчета ипотеки простой процентной ставки:

    FV = PV (1 + nr)

    • В нашем случае:
    • 1000 x (1 + 0,2×2) = 1000×1,4 = 1400 рублей.
    • Но существуют и другие способы сделать вычет процентов по ипотеке.

    Способы рассчитать процентную ставку по ипотеке?

    Предположим, что банк выдал заемщику 20 000 долларов на 10 лет под ставку 10%. Сколько всего придется заплатить?

    Способ 1: Неудобный, но справедливый. Самый простой путь — равномерно погашать размер займа и платить проценты на остаток долга. В этом случае особой разницы между простыми и сложными вычетами нет.

  • В конце первого года будут возвращены:
  • 4000 $ = 2000 $ (1/10 суммы) + 2000 $ (10% годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 $.
  • В конце второго года платим:
  • 3800 $ = 2000 $ (1/10 суммы) + 1800 $ (10% годовых), сумма долга — 1600 $. и т. д.

    В общем виде получаются следующие формулы:

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Способ рассчитать вычет по ипотечным процентамЭтот способ более выгоден кредитной организации, а вот заемщику лучше сдвинуть выплаты подальше и платить равными долями.

    Способ 2: Грабительский, но простой. Воспользовавшись некомпетентностью обычных граждан, финансовое учреждение может предложить заемщику следующее: берем проценты за 10 лет, прибавляем их к сумме основного долга: 20 000 $ + (0,1×20 000 долл.) x 10 = 40 000 $. Теперь делим все это на 10 лет — выходит по 4000 $ в год. Но по первой формуле выходило значительно меньше!

    Дело в том, что по второму способу заемщик выплачивает процентную ставку на всю сумму займа в течение всего срока, в том числе и на ту часть, которую заемщик давно вернул. Здесь работает такая формула:

    Si = [S (1 + nr)] / n.

    В чистом виде такой подход встречается редко, во всяком случае, у солидных кредитных организаций.

    Способ 3: Честный, но непростой. В этом случае при вычете нужно рассмотреть понятие дисконтирования, поскольку платежи разделены временем, просто складывать их не вполне правильно. Корректнее найти их суммарную приведенную стоимость, а потом подставить в формулу сумму займа и определить, чему равен разовый платеж.

    Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Рассчитать проценты по ипотеке, используя простые формулыРазделив величину займа в нашем случае 20 000 $ на выражение (1 + r) n r, получим искомую сумму разового платежа. Для срока 10 лет и ставки 10% аннуитетный множитель равен 6,14, так что годовой платеж составит 20 000 $: 6,14 = 3255 $. В этой сумме уже есть и проценты, и погашение основного долга. Год от года доля процентов будет снижаться.

    Способ 4: Привлекательный, но сложный. Некоторые банки устанавливают определенную сумму ежемесячных вычетов и отчислений в счет погашения основного долга, а на оставшуюся сумму начисляют проценты.

    При такой схеме образуется некий «хвост», который погашается в последний год ипотеки.

    Читайте также:   Страховка по кредиту в ренессанс кредит: условия банка

    К примеру, при сумме займа в те же 20 000 $ заемщик в течение 9 лет погашает по 1500 $ + проценты на остаток, а в десятый год платит последние 6500 $ + годовые проценты по ним. В этом случае общая формула выглядит так:

    Si = A + r[S — A (i — 1)], где A — установленная сумма отчислений.

    При использовании этой схемы, общая сумма выплат по ипотеке будет больше, чем в первой и третьей схемах. Однако взамен банк принимает все дополнительные риски и вычеты на себя.

    Что выгоднее для заемщика?

    Главная проблема не в том, как рассчитать, а в том, о чем мы говорили в самом начале статьи — это соотношение рекламируемой и реальной ставок.

    Ипотечные банки могут манипулировать порядком расчета и вычета процентной ставки, получая определенные результаты.

    Для оценки привлекательности того или иного способа, необходимо узнать результат в каждом отдельном случае, и решить, что для вас выгоднее.

    Другая проблема — риск изменения процентных ставок. Если ставки вырастут, то для заемщика выгоден способ 4 — с «хвостом»: ему будет легче уплатить крупную сумму в конце срока, когда она обесценится. Если же ставки будут падать, то выгоднее способ 1, в котором платежи по ипотеке смещены к началу: их общая сумма при этой схеме оказывается меньше.

    Таким образом, приняв решение о том, чтобы взять ипотечный кредит, подавайте документы не в один банк, а сразу в несколько. Безусловно, ипотека — недешевое удовольствие. Однако, несмотря на все те сложности, которые заемщику необходимо преодолеть, намечается и некий прогресс в сфере ипотечного кредитования в России. Поэтому количество заемщиков вскоре должно возрасти.

    (2

    Сбербанк ипотека: процентная ставка на 2019 год и калькулятор снижения ставки

    Рынок вторичного жилья всегда был самым востребованным. Как оформляется ипотека в Сбербанке, условия в 2019 году, процентная ставка займов на приобретение вторичного жилья? Все это часто интересует потенциальных клиентов, желающих получить ссуду на жилье.

    Вторичный рынок богат на предложения и часто именно на нём удаётся найти более подходящий объект недвижимости. В связи с этим становится оправданным повышенный спрос на ипотечное кредитование в этой отрасли.

    Что предлагает Сбербанк на сегодня и какие требования выдвигает к недвижимости и клиентам? Об этом подробнее.

    Ставка по ипотеке в Сбербанке на сегодня

    Стоит отметить, что Сбербанк в августе 2019 года снизил ставки на ипотечный кредит. В среднем понижение произошло на 0,6-2% в зависимости от территории и вида продукта. Сейчас значение этого параметра установилось на отметке 7,4-10% годовых для кредитов на приобретение жилья в новостройках и от 8,9 до 10% на покупку недвижимости на вторичном рынке.

    Клиенты Сбербанка задаются вопросом, возможно ли снижение ставки по ранее выданным займам? Ведь некоторые ссуды имеют процентную ставку, которая выше нормы установленной ЦБ РФ на несколько пунктов. Как утверждают представители банка, работа в этом направлении ведётся, но пока действующей программы по рефинансированию клиентов нет.

    Читайте так же: досрочное погашение ипотеки в Сбербанке

    А вот предложения потенциальным клиентам не перестают радовать. Сбербанк предлагает несколько способов, как снизить ставку. Один из них – воспользоваться специальным сервисом электронной регистрации.

    Он позволяет отправить нужные документы, требующиеся для регистрации, в электронном виде. Подобное решение позволяет не только снизить процентную ставку, но и сэкономить личное время.

    Услуга предоставляется на платной основе и сейчас стоит 10 тысяч рублей.

    Ещё один способ снизить ставку по ипотечному займу – предоставить полный пакет требующихся документов. Сбербанк предлагает своим клиентам оформление ипотеки без подтверждения доходов и трудоустройства. В этом случае первоначальный взнос составляет 50% от стоимости жилья, а процент по кредиту в среднем 12%. Чем больше документов будет предоставлено банку, тем ниже процент.

    Читайте так же: Сбербанк – ипотека по двум документам

    Кроме того, сократить показатель поможет страхование недвижимости, которую планируется приобрести, в пользу банка. В этом случае кредитная организация получает компенсацию в случае возникновения непредвиденных обстоятельств и порчи имущества.

    Ипотека в Сбербанке: условия в 2019 году, процентная ставка на вторичку

    В остальном условия по ипотеке на вторичное жилье не изменились.

  • Ставка по жилищной ссуде начинается от 7,4% годовых и устанавливается в индивидуальном порядке. Самые низкие проценты начисляются заёмщикам, участвующим в акции «Молодая семья». Базовая ставка по ипотечному кредиту на вторичку составляет 9%.
  • Минимальная сумма 300 тысяч, максимальная определяется в индивидуальном порядке. Она не должна превышаться 80% от оценочной стоимости квартиры или иной готовой недвижимости. Первоначальный внос, соответственно, составляет 15% от стоимости жилья.
  • В качестве обеспечения выступает приобретаемое имущество, кроме этого, можно предложить в залог банку другую квартиру, которая принадлежит заёмщику. К обязательным условиям ипотеки на вторичное жилье относится обязательное страхование залога.
  • Процентные ставки банков по ипотеке: условия снижения и расчет

    Кредитный калькулятор для ипотечных займов

    Все желающие оценить свои силы могут зайти на сайт банка и опробовать кредитный калькулятор, ипотека может быть рассчитана заранее с учётом всех входных условий. Несмотря на то что результаты расчёта носят ознакомительный характер и его результаты будут отличаться от указанных в договоре, этот сервис позволяет оценить свои силы и увидеть предполагаемую нагрузку на семейный бюджет.

    Кроме этого, на сайте кредитной организации можно уточнить какие продукты предлагает Сбербанк по ипотеке, процентную ставку 2019, калькулятор поможет предварительно рассчитать любой продукт. Не только ипотека, но и любой другой кредит может быть обсчитан в интернет-сервисе, а полученный результат поможет заёмщику реальнее оценить возможности.

    Расширенный кредитный калькулятор позволит обсчитать ипотеку в соответствии с нужными параметрами. В результате пользователь узнает предполагаемую сумму платежа, переплату по займу. Также можно рассчитать налоговый вычет, надлежащий к возврату. В дальнейшем сервис позволит выполнить перерасчёт ссуды при досрочном погашении или отследить изменения после снижения ставки.

    Посетите интернет-ресурс Сбербанка и рассчитайте свою индивидуальную ипотеку. Оценив свои возможности, проще обращаться непосредственно к представителю банка. Посещение офиса для подачи заявки также не всегда требуется. Подайте заявку на ипотеку с сайта и дождитесь предварительного результата, только после этого идите в отделение.

    Пересчитываем проценты по ипотеке

    Существует несколько способов пересчитать проценты по ипотеке в 2019 году. Такая возможность предоставляется первичным кредитором, другими банками и даже государством. Более подробно основные пути снижения ипотечной ставки, необходимые документы, предложения банков и государственные программы, разберём в статье.

    Ключевая ставка Центрального банка России выступает индикатором состояния российской экономики и напрямую влияет на величину банковских процентов по ипотеке.

    В декабре 2014 года она резко возросла сразу на 7 % (с 10 до 17), что повлекло за собой и рост ставок по ипотеке. В 2017 году ситуация несколько стабилизировалась, и ставка рефинансирования понижалась несколько раз. Сейчас она составляет 7,75 %.

    Вслед за этим, ведущие российские банки стали предлагать ипотеку под рекордно низкие за последние 5 лет проценты.

    • В данной ситуации выглядит естественным стремление ипотечных заёмщиков пересчитать проценты по уже действующим кредитам (по некоторым из них ставка достигает 15 %).
    • Изменить процент по ипотечному кредиту в меньшую сторону можно несколькими способами в зависимости от изначальных условий договора и текущего финансового положения заёмщика.
    • Реструктуризация – это изменение параметров кредита.
    • Предполагает изменение процентной ставки, срока, ежемесячного платежа, предоставление отсрочки по уплате основного долга.

    Обычно, к ней обращаются клиенты при ухудшении материального положения, и невозможности исправно погашать задолженность перед банком. В каждом конкретном случае банк предлагает индивидуальную схему реструктуризации.

    Однако реструктурировать ипотеку можно и в обратной ситуации, когда улучшение материального положения позволяет вносить больший ежемесячный платеж. Если при этом, банк одобрит сокращение срока кредита, заемщик получит значительную экономию по процентам.

    Необходимые документы:

    • заявление;
    • документы, подтверждающие повышение дохода;
    • копия трудовой книжки.

    В некоторых банках у заемщиков при частичном досрочном погашении кредита есть возможность выбрать: снизить ежемесячный платеж или срок кредита.

    В долгосрочной перспективе пересчет процентов при уменьшении срока выплат выгоднее, чем при снижении платежа.

  • Если в целом по рынку произошло снижение ипотечных ставок, то имеет смысл написать обращение в свой банк-кредитор с просьбой о снижении ставки по действующему жилищному кредиту.
  • Решение зависит от условий договора и политики банка в отношении снижения ставок по выданным кредитам.
  • Шансы на одобрение повысятся, если к заявлению приложить положительное решение другого банка о рефинансировании вашей ипотеки.
  • Снижение ставки в своём банке не предполагает никаких финансовых затрат, поэтому такой вариант предпочтительнее, чем перекредитование в другом банке.

    Рефинансирование, или перекредитование ипотечного кредита, представляет собой перевод ипотеки в другой банк на более выгодных условиях. Является наиболее распространенным способом снижения ипотечных процентов.

    Как правило, рефинансированию подлежат только кредиты сторонних банков. Рефинансирование собственных займов – большая редкость.

    Процесс включает несколько этапов:

  • Подача заявки на рефинансирование.
  • В случае одобрения — предоставление документов по залогу.
  • Заключение кредитного договора и перевод денег в погашение старого кредита.
  • Перерегистрация залога и беззалоговый период.
  • Заключение нового договора страхования или смена выгодоприобретателя по старому.
  • Процесс рефинансирования сопряжен с дополнительными расходами со стороны заемщика и включает затраты:

    • на оформление справок по предмету залога;
    • на оформление нового оценочного отчёта;
    • на оплату госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога;
    • нотариальные услуги;
    • страхование.
    • Учитывая финансовые и временные затраты, принятие решения о рефинансировании целесообразно при уменьшении ставки по ипотеке в другом банке на 2-3 процента.
    • При этом, стоит учитывать, что на время перерегистрации залоговых прав ставка будет повышена в среднем на 2 % до момента предоставления в банк подтверждающих документов.
    • Ипотека – выгодный для банков продукт, поэтому предложений рефинансировать жилищный кредит достаточно много.

    Такие программы есть у Сбербанка, ВТБ 24, Росбанка, Россельхозбанка, АИЖК и других. Самые низкие ставки на рынке у Сбербанка и АИЖК.

    В апреле прошлого года Сбербанк впервые запустил программу рефинансирования ипотечных займов сторонних банков на выгодных условиях.

    На сегодня они таковы:

    • ставка – 9,5 % (в беззалоговый период – 11,5 %);
    • срок – до 30 лет;
    • сумма – от 1 до 7 млн. руб., но не больше 0,8 стоимости жилья;
    • возраст заемщика – от 21 до 75 лет (на момент погашения);
    • трудовой стаж на текущем месте – не меньше полугода, совокупный – не меньше года за последние 5 лет;
    • гражданство РФ;
    • допускается привлечение созаемщиков.

    Полная информация и кредитный калькулятор размещены на официальном сайте банка https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/refinancing_mortgages.

    Официально данная программа не распространяется на ипотечных заемщиков Сбербанка. Но при подаче письменного обращения в некоторых случаях банк снижает ставки по своим кредитам.

    Программа «Перекредитование»

    Условия:

    • ставка от 9 % в зависимости от суммы кредита;
    • срок – от 3 до 30 лет;
    • сумма – до 20 млн. руб. для Москвы и МО (до 10 млн. руб. – для других регионов), но не больше 0,8 от стоимости жилья;
    • возраст – от 21 до 65 лет (на момент погашения);
    • стаж — полгода на текущем месте (ИП — 2 года безубыточной деятельности);
    • гражданство РФ;
    • возможно до 4-х созаемщиков.

    Полная информация и кредитный калькулятор размещены на официальном сайте агентства по адресу https://xn--d1aqf.xn--p1ai/mortgage/prod_perecredit/.

    Ко всем рефинансируемым займам предъявляются однозначные требования:

    • фактическое внесение не менее 6 платежей;
    • отсутствие реструктуризации;
    • отсутствие текущей просроченной задолженности;
    • отсутствие любых других просроченных платежей длительностью более месяца.

    Основной перечень документов:

  • Анкета заемщика и созаемщиков.
  • Паспорт.
  • Любой дополнительный документ.
  • Справка о доходах за полгода.
  • Копия трудовой книжки.
  • Справка об остатке ссудной задолженности по действующему займу (не старше 10 дней).
  • Кредитный договор и график погашения платежей (по запросу).
  • После одобрения заявки потребуется комплект документов на залоговое имущество:

  • Документы, устанавливающие права владения имуществом (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и другие).
  • Свидетельство о регистрации прав собственности.
  • Технический план.
  • Нотариальное согласие супруга о передаче имущества в залог.
  • Новый оценочный отчёт.
  • Банки оставляют за собой право запросить иные дополнительные документы. Стандартный срок предоставления документов – 90 дней.

    Начиная с 2018 года, в России начнёт действовать программа государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке для семей, в которых родится 2-ой и 3-ий ребёнок. Соответствующее поручение Правительству РФ дал президент ещё в ноябре 2017 года.

    Программа будет распространяться как на уже действующую ипотеку, так и при оформлении кредита, начиная с 2018 года.

    Основное условие: приобретение жилья на первичном рынке:

    Кто может рассчитывать
    Срок действия
    Размер субсидии
    Особенности

    Семьи, у которых, начиная с 2018 по 2023 год родится второй ребёнок
    Три года
    Компенсация процентной ставки, превышающей 6 % годовых
    Займ выдан российским банком или АИЖК. Если действие субсидии на 2-го ребенка прекращено, а в семье до 01.01.2023 родился 3-ий малыш, то субсидия будет предоставлена вновь на 5 лет.

    Семьи, у которых, начиная с 2018 по 2023 год родится третий ребёнок
    Пять лет

    Точный механизм действия программы пока не определен. Непонятно и будет ли она распространяться на четвертого и последующих детей. Кредитными организациями алгоритм реализации также пока не анонсирован.

    Вопросы и ответы

    Как пересчитать проценты по ипотеке?

    Существуют следующие основные способы уменьшить ипотечный процент: реструктуризация, досрочное погашение кредита, рефинансирование, обращение о снижении процентной ставки.

    Как уменьшить срок ипотеки?

    Сократить срок ипотечного кредита можно путём реструктуризации в своём банке или рефинансирования в другом. Многие кредиторы дают возможность выбрать вариант частичного досрочного погашения: уменьшить ежемесячный платеж или уменьшить срок кредита.

    Распространяется ли действие новой программы государственного субсидирования ипотечной ставки на семьи со 2-м и 3-м ребенком, рожденными до 2019 года?

    Программа применима только к семьям, в которых второй и третий ребенок родились не ранее 01.01.2019.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector