Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

Существуют ли способы вернуть ипотечную квартиру банк?

Жилищный кредит — долгосрочное и ответственное предприятие.

Поэтому прежде чем стать владельцем кредитной недвижимости, необходимо тщательно взвесить свои возможности и обдумать перспективы.

Тем не менее периодически возникают жизненные ситуации, при которых появляется необходимость вернуть залоговую квартиру «откуда брали» — в банк.

Ипотечный договор не предусматривает возможности «полюбовного» расставания с кредитором через возврат квартиры, купленной в ипотеку, и аннулирования долговых обязательств.

Если вы не имеете возможности продолжать платить кредит, логичный выход из положения — расторгнуть ипотечный договор с кредитной организацией.

Содержание:

Расторжение ипотеки с юридической точки зрения

Обычно в договоре жилищного займа есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение.

Единственный способ разорвать отношения с банком в таком случае — получить от кредитора разрешение на данную процедуру, то есть расторжение должно быть двусторонним.

Какой бы ни была причина, побудившая вас к инициированию расставания с банком, для последнего эта процедура будет невыгодна. А значит, вас ждут определенные трудности.

Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

Для начала заполните заявление о расторжении договора ипотеки и отнесите его в банк. Вы обязаны уведомлять кредитора о любых изменениях ваших финансовых обстоятельств, и все эти уведомления должны быть задокументированы. На суде данный документ подтвердит, что вы действовали согласно ранее заключенным договоренностям.

Категорически нельзя становится злостным неплательщиком, игнорировать звонки и уведомления от банка. Так вы получите штрафы, пени, плохую кредитную историю и судебное разбирательство с оплатой издержек за ваш счет.

В конечном итоге банк может продать ипотечную квартиру. Но сумма, которая будет выручена на торгах за такую проблемную недвижимость, может быть значительно меньше рыночной стоимости квартиры и даже не покрывать ваш основной долг. В результате вы останетесь без квартиры и с долгами, которые по суду будут взысканы из ваших официальных доходов.

Продаем залоговую квартиру сами

Если возникла острая жизненная ситуация и вы уверены, что больше не можете платить по счетам, самостоятельная продажа ипотечной квартиры выглядит наиболее естественным вариантом. Но это верно только с точки зрения заемщика. Для банка единственной гарантией того, что вы выполните свои обязательства по кредиту, является полное погашение основного долга.

Иногда к этой сумме могут плюсоваться и проценты за определенный срок в качестве штрафных санкций за досрочный выход из ипотеки. Поэтому единственным условием, при котором банк снимает обременение с залоговой недвижимости и разрешает проведение сделки купли-продажи, является уплата основного долга за счет средств заемщика.

Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

Но такие сделки дольше, чем стандартные.

Поскольку у заемщика денег априори нет, взять их он может только у покупателя в качестве аванса. В итоге размер предоплаты за недвижимость может составлять половину, а то и большую часть ее рыночной стоимости. К тому же такой договор купли-продажи содержит множество дополнительных действий, которые требуют времени и денег.

Получается, что для привлечения покупателя человек, решивший продать залоговое жилье, вынужден будет оценить его ниже рынка, чтобы привлечь клиентов.

Преодолеваем трудности с помощью профессионалов

Из любой ситуации, какой бы сложной она ни казалась, можно найти оптимальный выход. Заемщикам, испытывающим трудности с выплатой долгосрочной ипотеки, банки предлагают воспользоваться различными финансовыми инструментами:

  • кредитные каникулы. Это отсрочка платежей на определенный срок, например, на время поиска новой работы;
  • изменение графика платежей;
  • рефинансирование ипотеки по более низкой процентной ставке. Эта мера больше подходит для желающих сэкономить, а не для тех, кто испытывает острый дефицит финансов;
  • продажа ипотечной недвижимости и покупка менее дорогого жилья за наличные или с использованием нового жилищного займа.

Если решение о расторжении ипотеки вами принято окончательно, воспользуйтесь услугами посредников.

Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

Можно ли вернуть ипотеку без ощутимых потерь, бумажной волокиты и расшатанных нервов? Брокеры, которые работают в кредитно-консалтинговом агентстве «Ипотекарь», утверждают — можно! Каждое расторжение кредитного соглашения имеет ряд индивидуальных особенностей, поэтому дать какие-либо конкретные указания для решения этого вопроса нельзя.

Проще всего прийти с кредитным договором к специалистам агентства «Ипотекарь» и воспользоваться их опытом и связями. Отметим, что оплата услуг брокеров производится по факту, вам не потребуется вносить аванс. И это лишний раз подчеркивает профессионализм сотрудников «Ипотекаря».

Можно ли вернуть деньги при разводе внесенные не основным плательщиком в часть ипотеки

26.02.2018

Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.

Квартира в ипотеке — как делить при разводе

Итак, вы решили продолжить исправно выплачивать кредит совместными усилиями. При этом и мужу, и жене достается доля в праве собственности на жилплощадь, а выплаты будут производиться в том размере, который будет пропорционален выделенной доле.

Как поступить в этом случае? Вам нужно будет обратиться в суд, предоставив иск о разделе – но не имущества, а долга и процентной ставки по подписанному вами соглашению с кредитной организацией.

Если один супруг по какой-либо причине перестанет платить (например, получит инвалидность и лишится своей должности по состоянию здоровья, потеряет работу в результате сокращения), задолженность будет погашать другой – и наоборот. При этом вы вправе потребовать компенсацию, если исправно вносили взносы в одиночку.

Как делится ипотека при разводе супругов

Один супруг может отказаться от своей доли недвижимости в пользу другого, в таком случае последний станет единственным собственником жилья, но и должен будет единолично погашать оставшуюся задолженность по ипотеке.

При этом супруг, отказывающийся от своей доли, имеет право на получение компенсации, размер которой определяется по соглашению между бывшими мужем и женой.

Если договориться супругам не удаётся, величину компенсации определяет суд –, как правило, она составляет половину уже выплаченной суммы кредита.

4 законных способа выхода из созаемщиков по ипотеке при разводе супругов

При определении максимальной суммы кредита автоматически учитываются доходы второго супруга. Также семья может привлечь третьих лиц – родителей, других родственников, коллег и друзей, но не более двух-трех человек. Именно они и являются созаемщиками – полноправными участниками ипотеки наравне с основным кредитополучателем.

Как при разводе делится ипотечная квартира

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги.

А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ.

Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

6 способов поделить ипотеку после развода

Помните о сроке исковой давности в 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ). Он отсчитывается не с даты развода: в вашем случае отсчет идет для каждого платежа отдельно. Суд рассмотрит все платежи, о которых вы сообщите, но обяжет вашего супруга возместить только те, что вы внесли в последние три года.

Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты.

Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда.

Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

Ипотека при разводе

Рассмотрим пример. Сидоркина и Иванченко во время гражданского брака приобрели в кредит квартиру. Оформление ипотеки и недвижимости решили провести на мужчину. Через определенное время они расстались. Сидоркина решила разделить квартиру, так как тратила на оплату займа средства наравне с гражданским мужем.

Ипотека при разводе

Если у вас уже есть решение суда, все стороны дела, в том числе и банк — обязаны его исполнить. Обратитесь в службу судебных приставов, которая обязана проследить и содействовать осуществлению исполнения решения суда. Для того, чтобы принудить всех участников дела к действиям, получить в суде решение по делу и отнесите его приставам. Потом — просто контролируйте ход исполнения.

Ипотека при разводе супругов с детьми и без до брака и во время: как влияет брачный контракт на рздел

Нередко возникает ситуация, когда созаёмщики по ипотеке развелись, а квартира осталась у одного из них. Бывший супруг, покинувший квартиру, может отказываться оплачивать свою часть платежа в банк, ссылаясь на то, что он не пользуется жильем. Если при этом он откажется и от своей доли в квартире, то ипотека после развода с согласия банка может быть переоформлена на оставшегося заемщика.

Ипотечный кредит после развода, если супруги созаемщики

  • Добровольно одним из супругов, путем составления письменного, нотариально заверенного отказа от исполнения обязательств, а также от добровольного отказа от собственности на это имущество.

    Если банковская организация согласится с этой просьбой, то она инициирует перерегистрацию прав собственности в регистрирующем органе, а также составит дополнительное соглашение к основному договору;

  • В судебном порядке на основании решения судебного органа.

    После вынесения соответствующего решения, основной созаемщик приобретает право перерегистрировать собственность без согласия банка;

  • На основании брачного договора, в котором должно быть указано, что один из супругов не претендует на приобретенную в собственность ипотечную недвижимость при разводе.
  • Ипотека при разводе с детьми: судьма материнского капитала

    Вне зависимости от того, кто помогал погашать задолженность, при разводе и ипотеке с материнским капиталом имущество и долговые обязательства делятся поровну. Даже если муж не внес и 10% от стоимости квартиры, половину цены при разделе имущества придется отдать ему.

    Ипотека при разводе

    • Квартира, дом, доля в квартире или доме, приобретенные гражданами, состоящими в официальных отношениях, и оформленные ими в ипотеку, являются совместно нажитым имуществом со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями.
    • При отсутствии брачного контракта совместно нажитое имущество должно разделяться пополам.
    • Ответственность перед кредитором, т.е. финансовые обязательства перед банком, как и имущество, делятся пополам.
    • Если разводится пара с детьми, каждому ребенку в недвижимости, приобретенной его родителями, должна быть выделена доля. Распределить доли между детьми могут либо сами родители, если ситуация решается мирно, либо суд.

    Ипотека при разводе: как поделить квартиру и кредит

    Ипотечный кредит – отличный способ обзавестись собственной квартирой. Многие семьи приобретают недвижимость в ипотеку и живут долго и счастливо. Но часто бывают и такие случаи, когда супруги перестают испытывать друг к другу какие-либо чувства и принимают решение расстаться.

    В этом случае у пары возникает резонный вопрос, каким образом делится ипотека при разводе, кому придется выплачивать оставшийся долг, если есть дети, и как развестись с минимальными финансовыми потерями.

    Чтобы понять, как проходит развод при наличии ипотеки, необходимо изучить действующие законы Российской Федерации, в которых есть вся информация по данному вопросу.

    Особенности расторжения договоров кредита: можно ли отказаться от ипотеки и как вернуть квартиру банку

    Как же вернуть ипотеку банку и избавиться от нее с наименьшими потерями после подписания кредитного договора, и что будет с заплачанными деньгами? Согласно законодательству, прекращение ипотечного договора может быть осуществлено в двух случаях: по решению суда и по совместной инициативе обеих сторон, заключавших договор.

    Можно ли вернуть деньги при разводе внесенные не основным плательщиком в часть ипотеки Ссылка на основную публикацию

    Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

    Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

    Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

    Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

    В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

    При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

    Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

    Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

    Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

    Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

    Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

    Правовое регулирование

    • Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.
    • Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.
    • Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:
    • жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
    • совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
    • при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.
    Читайте также:   Онлайн займы: преимущества и особенности

    Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

    Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят». Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

    Как избежать проблем при разделе

    Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

    Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

    Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

    Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

    В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

    В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

    Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

    Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

    Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

    Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

    Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

    Практические рекомендации

    Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

    • продолжать платить по кредиту;
    • найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
    • продать ипотечную квартиру с согласия банка.

    Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

    Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

    • согласиться на продажу ипотечной квартиры;
    • потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
    • обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

    Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

    В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

    Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

    Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

    Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

    Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

    Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

    Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

    Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

    Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

    Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

    Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

    Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

    Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

    Если банка устраивает платежеспособность второго супруга, то переход права собственности на ипотечное жилье регистрируется в территориальном регистрирующем органе. Как правило, банк за переоформление кредитного соглашения взимает комиссию (0,5% — 1% от оставшегося долга).

    Как вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку?

    Вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку, путем возврата документов и ключей кредитору, нельзя. Процедура возврата залоговой недвижимости кредитору законодательством не предусмотрена. Тем не менее, если у заемщика сложились обстоятельства таким образом, что погашать кредит больше он не может, то выход из данной ситуации есть.

    Как расторгнуть ипотечный договор

    Возврат ипотечной квартиры банку: условия и как погасить долг

    Расторгнуть ипотечный договор в одностороннем порядке заемщик не сможет. В текст документа обычно включена фраза, что договор может быть досрочно прекращен только по обоюдному согласию сторон. Поэтому заемщик, в первую очередь, должен получить разрешение банка. Кредитор же свое согласие на такое расторжение не даст, так как для него эта процедура будет убыточной.

    Если же заемщиком было принято решение о расторжении, то ему необходимо письменно обратиться в банкс заявлением, в котором указываются причины. На руках у него должна быть копия документа с отметкой банка о регистрации. Такое заявление может понадобиться в суде, если до него дойдет дело.

    Скачать заявление на расторжение ипотечного договора (образец)

    Прекращение действия ипотечного договора при наличии задолженности возможно только через суд. Но для этого заемщику необходимо предъявить веские основания. Например, убедить суд, что банк ввел должника в заблуждение и не предоставил информацию о полной стоимости кредита. При этом заемщику все равно придется вернуть основную сумму долга. Однако такие прецеденты встречаются очень редко.

    Прекращение платежей

    Также не редкими являются ситуации, когда заемщик прекращает платить, хотя и понимает, что банк имеет право в принудительном порядке реализовать недвижимость для возврата своих средств. Но дело в том, что пройдет немало времени до фактической реализации залога. За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд.

    Кроме того, принудительная продажа квартиры крайне не выгодна для заемщика. Цена таких сделок обычно ощутимо ниже среднерыночной, так как покупать «проблемное» жилье готовы немногие покупатели. Банк может выставить на торги квартиру по цене, равной сумме долга. Из полученных средств, в первую очередь, будут оплачены штрафы и начисленные проценты, а потом только основной долг.

    Также будут погашены и все судебные издержки. Таким образом, вероятность того, что после принудительной продажи должник получит на руки какие-то деньги, сводится к нулю. Если же на первых торгах покупатель не был найден, кредитор снижает цену. В результате должник может остаться и без жилья, и с задолженностью. По решению суда, ее могут списывать с официальных доходов заемщика.

    Самостоятельная продажа

    В случае, когда заемщик не может или не хочет дальше погашать ипотеку, разумным решением будет самостоятельная продажа залога с последующим погашением кредита. Таким образом, заемщик сможет получить больше средств при реализации недвижимости по своей инициативе.

    На такую сделку также необходимо получить согласие кредитора. Для этого нужно обратиться к нему с заявлением и дождаться письменный ответ. Только после этого квартира выставляется на продажу. Стоит отметить, что в большинстве случаев банки дают положительный ответ, так как принудительная реализация не выгодна и для них самих.

    Особенность процедуры купли-продажи залоговой квартиры состоит в том, что покупателю придется сначала передать средства, и только через определенное время, после снятия банком отягощения, сможет оформить на нее право собственности. Поэтому покупателя стоит сразу предупреждать о том, что квартира находится в ипотеке у банка.

    Иногда кредитор сам оказывает содействие в поиске покупателя. Новый собственник также может воспользоваться заемными средствами банка путем замены заемщика.

    Можно ли вернуть банку квартиру взятую в ипотеку

    Как осуществить возврат квартиры по ипотеке? Клиенты нашей компании нередко задают вопросы о том, можно ли вернуть ипотечную квартиру банку — то есть, передать заложенное имущество залогодержателю в счет погашения долга? На сегодняшнее время организациями, занимающимися предоставлением во временное пользование денежных средств юридическим и физическим лицам под залог квартиры, практикуются два способа возврата ипотечной квартиры: заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем, и заключение договора об отступном. Федеральный закон «Об ипотеке» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить между собой нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке. Но указанное соглашение по своей правовой природе не тождественно отступному.

    Как вернуть банку квартиру, купленную в ипотеку?

    Michael Brown 5 1622 16 Мая 2018 19:10 Снять с регистрации по причине смерти интарика 1 1524 15 Мая 2018 18:48 Наследственное дело, сложный вопрос putsergey 10 4036 15 Мая 2018 17:38 Легализация дома на землях ИЖС Катя Круассанова 13 2073 14 Мая 2018 22:30 Наймодатель выселяет.

    Как обороняться? PvlPro 16 2687 14 Мая 2018 19:50 можно ли жарить шашлыки в городе ? _Shapka_ 20 3677 14 Мая 2018 19:29 Возврат товара в интернет-магазин Ziмa 6 1997 14 Мая 2018 19:28 Прописывайся, кто хочешь! MariaMirabella23 3 1435 14 Мая 2018 09:21 могут ли приставы описать имущество Эсмеральда Ветровоск 20 3700 12 Мая 2018 12:24 Обновить | Список Форумов | Поиск | Правила | Статистика | Лист блокировок | Вход для зарегистрированных пользователей: E-mail: Пароль: Если Вы не зарегистрированы, то добро пожаловать на страницу регистрации.Если Вы зарегистрированы, но забыли пароль, Вы можете его запросить.

    Как вернуть банку ипотечную квартиру

    Мы работаем в интересах тех, кто наиболее сильно пострадал от экономического кризиса, а именно – в интересах должников и их поручителей. Компания «Правовой стандарт» предлагает следующую правовую поддержку:

    • выработка индивидуальных схем по выводу из под залога имущества, правовых механизмов защиты и сохранности активов и залогового имущества. Данная услуга предоставит нашим клиентам возможность сохранить ипотечный залог;
    • тщательный анализ основных условий ипотечного договора для признания его недействительным в судебном порядке — это поможет остановить начисление процентов и штрафов по ипотеке;
    • признание недействительными таких условий ипотечного договора, на основании которых банки и иные кредитные учреждения увеличивают заемщикам размер процентной ставки по ипотеке.

    Как вернуть ипотечную квартиру банкиру

    Важно К примеру, если затруднительное финансовое положение является временным, то больше всего, что при переговорах с банковскими служащими, в учреждении пойдут навстречу клиенту, так, как заинтересованы в том, чтобы деньги вернулись в банк. Для этого нужно явиться в банк и рассказать о своём положении менеджеру, который проводил оформление ипотечного кредита, а также написать заявление с просьбой предоставить отсрочку. Если в банке посчитают причину уважительной, то клиент может получить отсрочку сроком до шести месяцев. В этот период пеня и штрафные санкции не применяются. Если ипотека выдана под залог, находящейся в собственности клиента недвижимости, то вопрос с расторжением кредитного соглашения можно решить путём её продажи и возмещения существующего долга. В большинстве случаев это проходит без каких-либо штрафов.

    Возврат квартиры по ипотеке

    Единственный способ разорвать отношения с банком в таком случае — получить от кредитора разрешение на данную процедуру, то есть расторжение должно быть двусторонним.

    Какой бы ни была причина, побудившая вас к инициированию расставания с банком, для последнего эта процедура будет невыгодна. А значит, вас ждут определенные трудности.

    2 лагеря тех, кто уже вернул ипотеку: те, кто сам пришел в банк, и те, к кому пришли судебные приставы.

    Внимание Для начала заполните заявление о расторжении договора ипотеки и отнесите его в банк. Вы обязаны уведомлять кредитора о любых изменениях ваших финансовых обстоятельств, и все эти уведомления должны быть задокументированы. На суде данный документ подтвердит, что вы действовали согласно ранее заключенным договоренностям. Категорически нельзя становится злостным неплательщиком, игнорировать звонки и уведомления от банка.

    Можно ли отказаться от ипотеки: условия, способы

    Существуют ли способы вернуть ипотечную квартиру банк? Жилищный кредит — долгосрочное и ответственное предприятие.

    Поэтому прежде чем стать владельцем кредитной недвижимости, необходимо тщательно взвесить свои возможности и обдумать перспективы.

    Тем не менее периодически возникают жизненные ситуации, при которых появляется необходимость вернуть залоговую квартиру «откуда брали» — в банк.

    Ипотечный договор не предусматривает возможности «полюбовного» расставания с кредитором через возврат квартиры, купленной в ипотеку, и аннулирования долговых обязательств.

    Если вы не имеете возможности продолжать платить кредит, логичный выход из положения — расторгнуть ипотечный договор с кредитной организацией.

    Расторжение ипотеки с юридической точки зрения Обычно в договоре жилищного займа есть пункт, согласно которому заемщик не может в одностороннем порядке расторгнуть кредитное соглашение.

    Можно ли вернуть взятую в ипотеку квартиру банку?

    Но такие сделки дольше, чем стандартные. Поскольку у заемщика денег априори нет, взять их он может только у покупателя в качестве аванса. В итоге размер предоплаты за недвижимость может составлять половину, а то и большую часть ее рыночной стоимости. К тому же такой договор купли-продажи содержит множество дополнительных действий, которые требуют времени и денег.

    Можно ли избавиться от ипотеки и вернуть квартиру банку, если нечем платить?

    За весь этот период кредитор будет начислять проценты и пеню. Начисление прекращается только после подачи иска в суд. Кроме того, принудительная продажа квартиры крайне не выгодна для заемщика.

    Цена таких сделок обычно ощутимо ниже среднерыночной, так как покупать «проблемное» жилье готовы немногие покупатели. Банк может выставить на торги квартиру по цене, равной сумме долга. Из полученных средств, в первую очередь, будут оплачены штрафы и начисленные проценты, а потом только основной долг.Также будут погашены и все судебные издержки.

    Требование банка о досрочном погашении ипотечного кредита

    Вы привыкли к тому, что желать досрочного погашения ипотеки могут только заемщики? На самом деле банки сами могут затребовать досрочную оплату всего кредита с процентами. Как не попасть в такую ситуацию? Что может повлиять на требование банка? На чьей стороне закон в этом случае? На все эти вопросы вы найдете ответы в этой статье.

    Читайте также:   Отказ сбербанка в выдаче ипотеки: причины и что делать

    Ипотека является кредитом под залог недвижимости. Федеральный закон «Об ипотеке (залоговому имуществу)» регулирует отношения между залогодателем и кредитором, определяет понятие залога и действий с ним.

    Отношения между кредитором (банком) и заемщиком (клиентом банка) регулируются законом РФ. По статьям 811, 812, 813, 814 ГК РФ, банк имеет право потребовать досрочное погашение ипотеки и другого вида кредита.

    Такой поворот событий случается не часто и решается, обычно, через суд.

    Основную роль в правоте банка играет подписанный вами договор. Поэтому очень важно до подписания внимательно причитать все пункты соглашения, понять их и оценить свои финансовые возможности. Если вы не уверенны в том, что сможете вовремя вносить платежи, то будьте готовы к исковому заявлению банка о досрочном погашении кредита.

    Вы можете подать встречный иск, если по договору не обязаны выплачивать ипотеку досрочно. Серьезные банки, которые кредитуют под залог недвижимости, не заинтересованы приобретать ее. Им выгоднее вовремя получать от вас платежи по кредиту.

    Если финансовая или кредитная организация параллельно занимается продажей недвижимости и имеет свою нишу на рынке, то условия в договоре такой организации могут иметь подводные течения, которые несведущий в законодательстве клиент сам не заметит. В таких случаях подписание договора лучше провести вместе со своим юристом.

    Итак, банк имеет право потребовать досрочное погашение кредита:

    • на основании письменного договора, подписанного вами по собственной воле без давления, обмана и шантажа со стороны кредитора;
    • по закону, если в договоре нет иных противоречащих пунктов.

    В 2017 году Государственной думой рассматривается законопроект по изменениям в ФЗ РФ «Об ипотеке (залоговом имуществе)». Проект будет принят в 2018 году.

    Внимание! Банк не имеет право безосновательно требовать досрочного погашения ипотеки.

    Заемщик имеет право отказаться от предложения банка внести всю сумму долга с процентами сразу, если докажет, что нарушал договор по независящим от него обстоятельствам.

    Банк требует вернуть ипотеку досрочно на основании закона или пунктов договора в следующих случаях:

    • просроченные платежи;
    • порча залогового имущества;
    • снижение платежеспособности заемщика;
    • незаконная или запрещенная реализация (продажа, дарение и т. д.) недвижимости.

    Если банк потребовал вернуть всю сумму кредита, то вам необходимо выяснить причину лично, а не по телефону. Как только вам поступит звонок с требованием, обратитесь в офис. Лучше, если вы запишитесь на прием к управляющему банком.

    Точно так же, ваши ответы и оправдания по телефону не будут иметь никакого значения, пока вы лично не посетите финансовую организацию. Рассмотрим каждый случай.

    Порча залогового объекта:

    • Перед одобрением кредита под залог недвижимости (дома, квартиры), банк проводит собственную оценку по определенным параметрам. Под залог принимаются дома и квартиры;
    • строение не старше 1990 года;
    • деревянные покрытия и детали не старше 1995 года;
    • дома из бруса не принимаются;
    • дом должен быть жилым и отвечать всем современным условиям проживания;
    • должны быть подведены электричество, вода, газ (в различных регионах по-разному), отопление;
    • требуется наличие в доме отдельного санузла и кухонной зоны;
    • подъезд к дому должен быть свободным во все сезоны.

    Другие требования банков индивидуальны, в зависимости от населенного пункта и деятельности банка, как коммерческой организации.

    Некоторые банки могут потребовать информировать их о ремонтных работах, которые вы захотите провести в доме за годы ипотеки.

    После оценки залогового имущества, вы уже не имеете право (согласно договору) портить жилье, ломать или понижать его рыночную стоимость другими способами. По письменному соглашению, которое вы собственноручно подпишите, за порчу несете материальную ответственность в виде штрафов. В крайнем случае, банк потребует погашения кредита досрочно.

    Снижение платежеспособности:

    • Если вы, по не зависящим от вас обстоятельствам, лишились части дохода или стали временно неплатежеспособны и этим просрочили один платеж или задержали его на месяц, то банк имеет право требовать досрочного погашения всего займа.
    • Но вы можете решить эту проблему в досудебном порядке с визитом к управляющему или через суд. Для того, чтобы доказать, что ситуация от вас не зависела и вы все тот же добросовестный плательщик, предоставьте банку или в суд:
    • документы, подтверждающие вашу временную нетрудоспособность (больничный лист с письменным подтверждением лечащего врача и главврача больницы, к примеру);
    • трудовую книжку, где написано, что вас уволили по сокращению, в связи с реорганизацией или ликвидацией компании и т. п.;
    • документальное подтверждение вашей внезапной поездки или непредвиденных расходов.
    • Какое бы событие ни привело вас к просрочке платежа – вы должны это доказать в документальной и письменной форме.

    Запрещенная реализация недвижимости

    Вы не имеете право проводить с залоговой недвижимостью операции, которые направлены на смену владельца. То есть, квартиру, дом в залоге нельзя продавать, оформлять дарственную на кого-либо.

    Некоторые банки запрещают и сдавать в аренду, чтобы не залоговое имущество не испортили. Если такой пункт есть в договоре, а вы его регулярно нарушаете, то может последовать требование досрочного погашения. Пока вы не расплатились с кредитом и ваш дом – гарант вашей платежеспособности, все операции по оформлению должны согласовываться с банком.

    Единственный вариант решить проблему с долгом перед банком – обратиться лично к управляющему с доказательными документами. Не забудьте, что и со стороны банка должны быть только письменные, заверенные печатями банка и подписями должностных лиц, гарантии, подтверждения приема документов и соглашения о принятии ваших объяснений и обязательств.

    Если вы опоздали, и банк подал на вас иск в суд, то все доказательства и официальных учреждений, которые могут вам помочь, вы подаете суду. Желательно, чтобы к этому моменту вы тщательно изучили договор.

    Если суд (или банк) решат, что вы действительно не виноваты с ситуации и вопрос будет решен в пользу продолжения кредитных отношений между кредитором и вами (заемщиком), то кредитная история не пострадает.

    Перекредитование, рефинансирование используется в ипотеке достаточно часто.

    В случае если спустя 5 лет стабильных добросовестных выплат, вы заметили, что другие банки дают кредит уже за более низкий процент или вы накопили несколько кредитов в разных банках и хотите гасить их одним платежом, то рефинансирование для вас.

    После подсчета все расходов, связанных с перекредитованием, вы собираетесь закрыть долг текущего кредита, путем займа в другом учреждении? Вы имеете на это право.

    Выбранный вами банк затребует от вас большое количество документов, как и при первом оформлении кредита под залог или без. Но в данном вопросе, вам нужны будут 3 дополнительных справки от вашего банка:

    • разрешение на перекредитование (требуется не всюду);
    • распечатка ваших платежей;
    • подтверждение вашей добросовестности (отсутствие задержек выплат). Допускаются 1-2 задержки на 3 дня и 1 просрочка не больше 30 дней.

    Продать недвижимость, которая находится в ипотеке, вы можете только в совокупности продажи самого кредита. То есть, вам необходимо обратиться в банк с покупателем и переоформить на него кредит и право собственности.

    Обычно двойная сделка проводится в офисе банка с приглашенным нотариусом, который сразу и переоформляет документы на нового собственника. Проще всего это сделать супругам. Продажи третьим лицам банками не приветствуются.

    Новый заемщик должен отвечать всем требованиям, иметь хорошую кредитную историю и высокую платежеспособность.

    Чтобы вы не остались без ипотечного жилья вовремя вносите платежи. В каждом банке своя система подсчета даты платежей. Она может зависеть от внутренней отчетности или рассчитываться по индивидуальному графику.

    Если вам выдали лист с датами платежей, то старайтесь не отходить от структуры.

    Если у вас аннуитетный платеж, а вы хотите погашать досрочно, то следует посетить банк и уточнить, в какой день лучше вносить дополнительные деньги, чтобы они списывались как досрочное погашение, а когда выплачивать основной долг. Это важно, чтобы вы не переплачивали.

    Вы должны лично в письменной форме оповещать банк о следующих изменениях в вашей жизни:

    • временной неплатежеспособности;
    • желании изменить что-либо в доме (пристройка, ремонт и т. п.);
    • неожиданном увольнении;
    • болезни;
    • форс-мажорных обстоятельствах, от вас не зависящих, которые привели к задержке или просрочке платежа;
    • смерти заемщика.

    Если Сбербанк выдвинул такое требование – это значит, что вы не соблюдали правила и не выполняли пункты договора. Вам необходимо собрать все доказательные документы, которые оправдывают ваши просрочки, и обратиться к управляющему банком.

    Если дело передано в суд, а вы уверенны в своей правоте и не нарушали договор по халатности, то наймите адвоката и соберите все документы, подтверждающие возникшую жизненную ситуацию.

    Будьте готовы к тому, что в случае, если ваши доказательства оправдают вас, придется внести сумму задолженности, пени и штрафы за просрочки.

    Если вы будете признаны недобросовестным плательщиком, ваша кредитная история будет испорчена. Поручители будут обязаны судом выплачивать ваш кредит. Если этого не случится, то квартиру, дом банк отберет и выставит на аукционе недвижимости.

    Сбербанк предложит вам несколько вариантов решения проблемы до того, как дело попадет в суд. Если причина задержек будет принята банком, то у вас есть шансы восстановить платежи, а просроченные суммы и пени уплачивать частями. Обычно предлагается выплачивать до 5% ежемесячно.

    Сбербанк может предложить рассрочку платежей, если ваша ситуация стала налаживаться, после падения платежеспособности. Необходимо будет предоставить справки с места работы и бухгалтерии. Возможно, вам предложат автоматическое списание с зарплатной карты.

    Может ли банк за долги арестовать ипотечную квартиру и продать ее

    Взаимоотношения между владельцем ипотечной квартиры и банковской организацией, предоставившей кредит на приобретение недвижимости, регламентируются федеральным законом «Об ипотеке» за №306-ФЗ.

    Этот нормативный акт определяет условия, позволяющие и не позволяющие организации, кредитовавшей заемщика ипотеки, требовать удовлетворения своих прав путем изъятия и реализации залоговой недвижимости должника.

    Следует отметить, что содержание договора, оформленного кредитором и заемщиком ипотеки, также будет учтено при судебном разбирательстве. И в некоторых ситуациях именно текстовая часть ипотечного договора определяет решение суда. Поэтому изучение договорных условий ипотеки с участием опытного юриста по недвижимости крайне рекомендовано заемщику.

    Когда банк вправе требовать продажи ипотечной квартиры

    Право взыскания недвижимости, состоящей под ипотечным залогом, принадлежит банку-кредитору согласно статьи 50 закона за №306-ФЗ. Однако запускать процесс ареста и продажи квартиры для досрочного погашения задолженности перед банковской организацией возможно лишь на определенных данным законом условиях:

    • заемщик не исполняет либо не надлежаще исполняет свои обязательства по выплатам (ст.50 п.1);
    • заемщик утаил на момент регистрации договора наличие прав третьих лиц на ипотечную (залоговую) квартиру (ст.12);
    • заемщик не обеспечивает должный образом сохранности состояния ипотечной квартиры (ст.35);
    • заемщик подарил, продал, обменял или внес в форме имущественного вклада залоговую (ипотечную) квартиру без договоренности с банка-кредитором (ст.39);
    • состоящая в ипотечном обременении квартира принудительно изъята госорганами с предоставлением другой недвижимости (она становится предметом залога) или финансовой компенсации (ст.41).

    Также 46 статья закона «Об ипотеке» устанавливает право преимущественного погашения долгов перед кредитором, если заемщик переоформил ипотеку на другую банковскую организацию.

    Когда ипотечный банк не имеет права требовать продажи квартиры

    Помимо условий, позволяющих банковской организации настаивать на продаже залоговой квартиры, нормы закона «Об ипотеке» устанавливают ряд условий, при которых банк-кредитор не может требовать немедленного погашения долга, в т.ч. реализацией ипотечной недвижимости. Они перечислены в пункте 3 статьи 54.1:

    • задолженность заемщика по платежам (сумма неисполненного обязательства) менее 5% от стоимости квартиры (предмета ипотеки);
    • срок просрочки выплат заемщика не превысил 3 месяцев.

    Однако право требовать продажи залоговой квартиры возникает у ипотечного банка, если сроки внесения платежей нарушались за год чаще, чем три раза (ст.54.1, п.5). Пусть даже четыре или более случая просрочек являлись незначительными – лишь несколько дней.

    Если ипотечная квартира – единственное жилье

    По условиям пункта 1 статьи 446 гражданского кодекса РФ, взыскание к жилому помещению должника неприменимо, если оно – единственно пригодное для его проживания. Но данное условие не действует в отношении ипотечной квартиры, поскольку эта недвижимость имеет заведомое обременение, поскольку является предметом обеспечения кредита со стороны заемщика перед банковской организацией.

    Т.е. при неоднократном (более трех) нарушении условий выплат банк вправе инициировать процедуры ареста и продажи ипотечной квартиры, даже если это единственное жилье заемщика.

    Если в ипотечной квартире проживает семья с несовершеннолетними детьми

    Право собственности на залоговую недвижимость при ипотеке не распространяется на несовершеннолетних, поскольку они не могут нести ответственности по долгосрочному кредиту и не могут быть собственниками такой квартиры, либо дома.

    Органы опеки не вправе влиять на ситуацию с жильем несовершеннолетних, собственник которого является заемщиком ипотечного кредита и, в силу каких-либо причин, не производит своевременных выплат банку. Т.е. по иску банка-кредитора суд примет его сторону, даже если ипотечное жилье – единственное для несовершеннолетних.

    Если ипотечная квартира подпадает под арест третьих лиц

    К примеру, заемщик ипотеки берет другой кредит (например, потребительский) под залог квартиры и не выполняет платежей в пользу нового кредитора. Последний обращается в суд, принимающий такую недвижимость для обеспечения требований нового кредитора – выносится запрет передачи прав собственности.

    Но, поскольку квартира и так находится в залоге, ипотечный банк имеет приоритетное право на нее, как на объект обеспечения ипотечного договора.

    Кредитор ипотеки обращается в арбитражным судом и оспаривает вынесенное по обращению третьего лица постановление об аресте квартиры в соответствии с законом за №229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Т.е.

    интересы третьих лиц в отношении ипотечного жилья судом с большой вероятностью учтены не будут.

    Способы исправления проблемы арестованной ипотечной квартиры

    Договор ипотеки, как правило, заключается на многолетний срок. Планируя кредитные выплаты на момент оформления ипотечного займа, заемщик не может учесть будущих ситуаций (потеря работы, болезни, сокращение доходы и пр.

    ), способных помешать внесению платежей по графику. Надеяться на чудо в ипотечном вопросе бессмысленно, следует искать решение трудной ситуации в переговорах с банковской организацией.

    Можно письменно известить ипотечного кредитора о необходимости:

    • реструктуризации задолженности. Эта мера удлинит сроки ипотечных выплат, но сократит размер взносов;
    • «кредитных каникул». По соглашению с банком ипотечные платежи и проценты замораживаются на договорной срок;
    • пересмотра графика выплат. Это позволит вносить платежи поквартально, а не помесячно.

    Важно дождаться письменного одобрения банка-кредитора и, возможно, оформить дополнительное соглашение к ипотечному договору. Лишь затем возможно внесение платежей по иному графику, приемлемому для заемщика и согласованному с банком.

    Допустимым выходом из «ипотечной» ситуации для заемщика является последующая ипотека – оформление нового кредита в другом банке с более щадящими условиями, залогом которого становится все та же недвижимость.

    Кредитуемые средства позволят закрыть долги перед прежней банковской организацией, тем самым избежав ареста и продажи жилья. Это решение доступно, если в первом договоре ипотеки не прописан запрет подобных сделок.

    Заемщикам ипотечных кредитов, оказавшимся в непростой финансовой ситуации, важно понимать – большинство банковских организаций, предоставляющих услуги ипотеки, не заинтересованы в долгосрочных судебных процессах с залоговой недвижимостью. Банку не нужны квартиры клиентов – гораздо предпочтительнее деньги, ранее кредитованные заемщику и проценты по ним.

    Поэтому решения ипотечных затруднений на ранней стадии развития ситуации всегда доступны и ими следует воспользоваться, пока проблема не стала трудноразрешимой. Реальную помощь заемщикам ипотеки способны оказать опытные юристы по недвижимости и риэлторы – обратитесь к ним.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector