Рефинансирование ипотеки в Сбербанке

Рынок современного ипотечного кредитования в России существует 15 лет. За этот недолгий срок, несмотря на общую тенденцию к снижению процентной ставки, не раз наблюдались ее колебания и в большую сторону. Таким образом, довольно часто заемщик по ипотечному кредиту оказывается в ситуации, когда ставка по его кредитному договору больше, чем по кредитам, которые выдают в настоящее время. А если кредит взят в валюте и в результате изменения ее курса ежемесячные платежи становятся на порядок больше? В обоих случаях приобретает актуальность вопрос о рефинансировании ипотеки.

Что такое рефинансирование?

По сути, это получение нового жилищного кредита, с помощью которого погашается уже имеющийся. Подразумевается, что новые условия оказываются для заемщика более выгодными. Но оформление нового кредита сопровождается такими же расходами, как и при первом кредите (рыночная оценка жилья, госпошлины за регистрацию, нотариальное заверение), может вызвать новые расходы (комиссия за рассмотрение кредитной заявки, штрафы за досрочное погашение, если они предусмотрены первым банком), а также предусматривает повторный сбор всех необходимых документов, на что требуются существенные временные затраты. Поэтому не всегда рефинансирование ипотеки имеет смысл. Специалисты говорят, что нужно рассматривать такой вариант, если разница в процентной ставке не менее 2 -2,5 процентных пунктов. Покажем на примере Сбербанка возможности рефинансирования ипотечного кредита.

Условия рефинансирования ипотеке в Сбербанке России

Программа предоставляется только заемщикам других кредитных организаций с положительной кредитной историей (наличие просрочек платежа недопустимо).

Минимальная сумма, на которую оформляется кредит – 15 000 рублей. Максимум можно получить кредит в размере 80 % от рыночной стоимости жилья, которое будет оформлено в качестве залога (согласно экспертной оценке). При этом сумма нового кредита не может быть больше основного долга по рефинансируемому кредиту.

Срок кредитования – до 30 лет, но не больше, чем оставшийся период до вступления заемщика в пенсионный возраст.
От срока кредитования зависит Процентная ставка (на 1.10.2014):

Срок кредитованияПроцентная ставка (годовых)Процентная ставка для клиентов, получающих зарплату на карту Сбербанка
До 10 лет включительно13,75%13,25%
10-20 лет14%13,5%
20-30 лет14,25%13,75%

Поскольку недвижимость находится в залоге у банка и переоформить залог в пользу нового банка можно только после того как первый ипотечный кредит будет полностью погашен, образуется определенный период времени, когда новый кредит еще не обеспечен никаким залогом. В Сбербанке в этом случае процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт и действует до момента государственной регистрации залога.

В заявку на получение кредита входят документы: паспорт, заявление – анкета и подтверждение дохода и занятости заемщика (если он не является клиентом, получающим зарплату на карту Сбербанка). Если есть созаемщики (допускается не более 3-х человек), то все эти документы предоставляются и каждым из них.

Также необходима справка из первого банка о параметрах имеющегося кредита. Обычно такая справка предоставляется за небольшую плату, но может быть и бесплатной, если выдается не срочно – обычно это в течение одного месяца.

В Сбербанке за рассмотрение заявки комиссия не взимается, через 10 рабочих дней Банк вынесет решение о возможности выдачи кредита. В случае положительного решения в течение 120 календарных дней необходимо предоставить документы по залогу и документы по рефинансируемому кредиту.

Рассмотрим механизм рефинансирования на конкретных цифрах.

Пример 1. Ипотека оформлена в 2006 году на 15 лет под 13% годовых. Сумма кредита – 2 млн. руб. Ежемесячный платеж – 25 304 рублей. Как видно из таблицы большая часть процентов уже выплачена.

  Из них процентыПогашение
основной
суммы долга
Выплачено за 99 месяцев2 505 0001 865 000640 000
Осталось выплатить 2 049 000690 0001 359 000
Всего за весь срок4 554 0002 554 0002 000 000

Остаток начисленных, но не уплаченных процентов – 690 тыс. руб., остаток основного долга 1 359 тыс. руб. Чтобы рефинансирование было выгодным, нужно, чтобы переплата по новому кредиту была не больше суммы в 690 тысяч рублей. А с учетом расходов на получение нового кредита (оценим их приблизительно в 40 тыс. рублей) – не больше 650 000 рублей.
На сайте Сбербанка представлен ипотечный калькулятор рефинансирования. С его помощью можно увидеть, как будет изменяться ежемесячный платеж и переплата в зависимости от срока кредитования. Для наших условий получается, что новый кредит должен быть оформлен на срок не более 6 лет – для ставки, применяемой к общей категории клиентов.

При этом ежемесячный платеж для заемщика увеличится на 2,5 тысячи рублей. Поэтому в данной ситуации рефинансирование представляется маловыгодным и нецелесообразным.

Пример 2. Ипотека оформлена в январе 2010 года. Среднерыночная процентная ставка тогда составляла 17,71%. Сумма кредита – 2 млн. руб. Ежемесячный платеж 31 215 рублей при сроке кредитования 17 лет. На момент рефинансирования произведено 57 платежей на сумму 1 779 т.р:

  Из них процентыПогашение
основной
суммы долга
Выплачено за 57 месяцев1 779 0001 642 000137 000
Осталось выплатить4 589 0002 726 0001 863 000
Всего за весь срок6 368 0004 368 0002 000 000

За почти 5 лет уже произведенных выплат погашено только 137 тыс. из основного долга в 2 млн. По графику платежей осталось погасить, помимо основного долга в 1 863 000 рублей, еще процентов на сумму более 2 мн. 700 тыс. рублей. Поэтому явно видно, что рефинансирования по более низкой ставке позволит сэкономить на процентах и будет выгодным для заемщика.

Округлим для рефинансирования сумму основного долга до 1 860 тыс. руб., в результате получим:

Срок кредитованияПроцентная ставкаЕжемесячный платежПереплатаЭкономия в результате рефинансировани
8,5 лет13,75%31 0141 303 5051 422 495
10 лет13,75%28 6001 572 000 1 153 000
12 лет14%25 9502 188 030537 000
15 лет14%24 7702 598 670127 000

Экономия рассчитывается как разница между суммой процентов, оставшихся к выплате по старому кредиту (2 726 тыс. руб.), и процентов, которые предстоит выплатить по новому кредиту (т.е. переплаты). Таким образом, при сохранении примерно одинаковой суммы ежемесячного платежа, рефинансирование в Сбербанке позволит сократить срок кредитования с 12 до 8,5 лет, и будет сопровождаться самой выгодной экономией на процентах — почти 1,5 млн. руб.! Увеличение срока, на который будет взят новый кредит, позволит снизить нагрузку на бюджет заемщика, и будет оставаться выгодным.

Оценить статью:
кошмарплохотак себехорошоотлично (Оценок нет)
Загрузка...
Наверх